中國建設銀行房地產金融業務部赴澳大利亞考察小組
摘要 抵押貸款購房現在已經逐漸被中國的老百姓所熟悉，但知道逆向年金抵押貸款的人還不多。本文結合澳大利亞實行逆向抵押貸款的情況，闡述其具體運作方式和特點，希望對中國開展此項業務提供一些借鑒。特別是在中國逐步進入老齡化社會的背景下，逆向抵押貸款無疑是一種新穎的養老思路。它是中國幾千年來“養兒防老”傳統理念的巨大突破，在單身、“丁克”家庭日漸風行的今天，更彰顯出獨特的魅力。
關鍵詞 澳大利亞 逆向年金抵押貸款 以房養老一、澳大利亞逆向抵押貸款的情況
逆向年金抵押貸款（reverse annuity mortgages）是一種適合老年人的信貸方式，20世紀80年代末期首次在澳大利亞出現。這是指擁有住房的老人把房子抵押給金融機構，由金融機構每月向老人提供生活費用，一般來說，逆向年金抵押貸款期限不超過10年，如果在此期間老人去世，則可提前清償金融機構貸款，若到期老人仍健在，則另行處理。這種抵押貸款方式的前提，是老年人必須擁有其所居住房屋的權益。
1.申請逆向年金抵押貸款的條件
即使當前澳大利亞的經濟繁榮引起許多人財富的劇增，眾多的年老私有住房擁有者感到雖然擁有較大的住房資產，但卻隻有很少的現金收入。每日的生活費開支增加了，這些家庭中的多數隻有很少或根本沒有建立起他們常規現金流入的彈性。於是很多老年人申請逆向抵押貸款。
申請逆向年金抵押貸款需要以下幾個條件：①是澳大利亞居民，且已年屆65歲或以上；②擁有自己的房產；③貸款的目的是個人使用；④沒有其他借款（信用卡／商店卡、基於個人使用目的的貸款、再貸款除外）。
2.逆向抵押貸款的用途
老人取得的逆向抵押貸款可以作為本人收入的補充，而不會影響現有的生活方式，無需出售房產。貸款可以用它來支付房屋維修與翻新、購置新車、醫療費用、度假費用，或者隻是用來補充自己的日常收入。可以指定一個限額，然後選擇一次性支取，或每周、每兩周、每月支取，或兩種方式相結合。貸款償還可以被延期至：
房產被出售或轉讓，或借款人不再居住在該房屋中，或借款人去世。
3.辦理逆向抵押貸款需要注意問題
（1）辦理逆向抵押貸款之前，需要尋求獨立金融谘詢師的建議，這是前提條件之一。
（2）在決策之前，與家人及房產受益人協商。
（3）還應該考慮，是否賣掉房產是一個更好的選擇。
4.澳大利亞逆向抵押貸款的特點
（1）貸款可轉移性，人們可將貸款隨自己轉移至另一處房產。
（2）銀行發放月度貸款通知書，可使申請人定期掌握貸款情況。
（3）可靈活選擇資金支取方式，例如一次性支取、定期支取，或兩者相結合。
（4）證券隨房產價值定期更新，可讓自己隨時監控自己的證券，並使其處於完全掌握之中。
（5）可使用存款卡或支票支取，在自己設定的限額和銀行卡的每日限額之內，一天24小時可方便支取。
二、澳大利亞逆向抵押貸款情況
在澳大利亞，逆向抵押貸款推出之前，老齡家庭獲取他們資產淨值的唯一可選擇是，采用傳統的抵押貸款或出售他們的住房。傳統的抵押貸款需要從有限的收入中，以每月支付的形式償還。推出逆向抵押貸款後，老年人就可以此避免債務，尤其是那種可能需要他們將住房作為留置物的債務，以及在他們不履行償還債務時需要強製出售他們的住房來償還債務。對於多數老齡家庭來說，出售住房並搬進較便宜的住處，或者出租住房並不是少數。但多數較年老的家庭想在熟悉的環境中安度晚年，而不想在退休後再搬離自己的家園。這一問題的解決方案是采用逆向抵押貸款，這一措施允許私有住房擁有者使用他們自己在住房裏添置的資產。