三、日本老人的住房與養老狀況
雖然日本近年來房地產價格有所下降，但日本的老年人口仍然擁有大量高價值的房產。同時，日本的平均壽命也位於世界前列。壽命的延長，再加上出生率的降低，使日本的退休保障體係麵臨嚴重的挑戰。以前關於老人資產的研究都忽略了住房這一老人退休後的主要資產，在日本的研究中更是如此。若能將住房資產的價值釋放出來，既能促進消費，又能降低對公共養老金的依賴程度，減少對長期醫療設施等的需求。住房反向抵押貸款通過釋放住房資產價值，可以大大提高這個快速老齡化社會中老年人口的退休保障。
西方國家的人口撫養比已經非常高了，在接下來的30年中還將繼續地快速增長。歐洲的經濟合作與發展組織的平均撫養比在2000年已經是20.9%，在2030年前還將增長到37%。事實上，意大利、法國、德國和日本，人口狀況更加嚴峻，據預測，在接下來不到30年的時間裏，撫養比的增長將超過45%（Disney和Johnson，2001）。在大部分國家，老人很大程度上依賴於政府提供的各種轉移支付和資助。更甚的是，勞動力市場的情況也有很大變化，許多發達國家的老人都選擇提前退休。一個近期的調查表明，在過去的30年中，60～64歲之間的男性仍然工作的比率從70%～90%降低到20%～50%（Bateman et al，2001）。但日本是一個例外，該年齡段的男性參與工作的比例仍然保持在80%左右，雖然很少有婦女在該年齡段還繼續參加工作。這些因素降低了稅收的基數，減少了政府財政收入。
不光是人口和社會行為的變化使現有的養老計劃陷入困境，還因為在20世紀，許多國家的退休係統都過於慷慨，許多國家的收入替代率都超過70%（Disneyand Johnson，2001）。當然，歐洲的經濟合作與發展組織中各個國家的情況也存在著差異，英國和澳大利亞的公共養老金體係就要嚴格得多，政府隻提供基本的退休金，其餘的退休收入都必須由私人部門提供（Bateman et al，2001）。在一些西方國家，這些因素為政府財政帶來了很多負擔。預計法國、德國、意大利和日本在2040年，政府每年的養老金支出將超過GDP的15%（Disney和Johnson，2001）。
政府總的預算一般都不應超過GDP的40%～50%，這將成為政府很大的一個包袱。
住房反向抵押貸款是一個相對較新的金融產品，它們最早是在美國推出的。
雖然學者們估計美國住房反向抵押貸款潛在市場的大小時存在著較大差異，如Merril（1994）估計潛在市場有80萬家庭，Rasmussen（1997）則估計為670萬。但在1989年住房反向抵押貸款剛推出時，開辦數量確實非常少。在HECM這種廣受歡迎的反向抵押貸款產品推出之前，隻有8萬戶家庭參加了反向抵押貸款。但我們相信，這些產品在將來將變得更有吸引力。比如，2002年9月前的財政年度，美國新開辦的反向抵押貸款數量為13000戶，比2001年同期增長了68%。低利率以及相對較高的住房價值增加了住房反向抵押貸款的吸引力，使反抵押的開辦機構增長了3倍，至2002年5月已增長為191家。專家們預測，隨著更多的人增加對這種金融產品的了解，住房反向抵押貸款在美國還將得到快速發展（Caplin，2002）。而且，貸款機構也越來越擅長於推銷該產品，改善產品的設計等。反向抵押貸款在美國逐步取得的成功使我們有理由相信，或許在日本同樣能夠取得成功。
日本不光人口撫養比高（預計到2030年，日本的撫養比將比1990的21.6%的撫養比的兩倍還要多），住房價值高是其另外的一個顯著特點。Economist 雜誌最近的一項調查表明：東京和大阪的房價是所有西方國家中第二高的，一套兩居室的公寓在2002年需要約80萬美元。
四、反向抵押貸款在日本的運作
急劇增長的老齡化問題，使反向抵押貸款業務的開辦已經是非常需要。日本很早就開始研究反向抵押貸款，並努力把它引進作為己用。日本經濟發達，老年人口眾多，為開展反向抵押貸款創造了條件。2001年日本國民消費調查顯示，日本國民最重要的資產是住房和土地，89.2%的退休老人擁有自己的房屋，房屋價值等於他們擁有金融淨資產的1.8倍。
日本引進反向抵押貸款雖然比較早，但很謹慎，采用試點製。第一個反向抵押貸款方案於1981年在東京的一個城郊住宅區Mushashino City實施，它是受政府支持的養老方案。購買這種反向抵押貸款可以每月償還，也可以在出售房屋時從房屋淨值中一次性進行償還。這一反向抵押貸款使用5%的固定利率，且貸款金額不得超過土地價格的80%（政府規定不以建築物的價值計算，這是同其他國家不相同的）。後來擴大了試點，有13家市政實體或福利機構對本地區提供該方案。
到了90年代初，反向抵押貸款業務就主動停辦了。停辦的原因很簡單，當時正是日本尤其是東京、京都、大阪等大城市房價急劇下跌的時期，銀行在中間擔負的風險太大。至1996年底，一共隻銷售了71份合同。另外，日本還有8家信貸銀行經過政府的授權可以提供反向抵押貸款，至1994年，它們一共售出至少264份反向抵押貸款合同。到了21世紀裏，這一業務又重新開辦起來，這固然有房價回升、金融風險大大減弱的緣故，更有日本的老齡化危機日益加重的因素。
日本社會中，是通過讓老年人從現在的住所轉換到另一個住所，把原來住房的貨幣價值通過某些方式利用起來養老。目前，這種需求已經越來越多。這種做法並不能稱之為嚴格意義上的反向抵押貸款。日本立命館大學的Hisashi ohgaki 教授認為，應當在更廣泛的意義上定義反向抵押貸款，將此稱作為“為轉換住房進行的反向抵押貸款”。教授指出：“反向抵押貸款是指可以讓老年人通過某種方式將其所有的住房的金融價值清算或變現的金融工具，但簡單的出售除外。通過這種方式，老人獲得了生活費用和其它必要支出所需要的資金，推遲了對房產進行處置的時間”。