保險業需要探求更新穎更易於執行的養老保險方式，一種被通稱為反向抵押貸款的老年住宅“期貨化”，作為房地產業和老年金融的新型結合，將是保險業走出養老保險困境的極佳方式。銀行和保險作為金融主要機構尚且如此，其他金融組織同樣可以在老年住宅“期貨化”的過程中，尋找到新的盈利點。
五、反向抵押貸款在日本的實施
日本雖然人口老齡化高，老年人住宅擁有率以及晚年生活對年金的依賴程度，都與美國不相上下，但老年住宅期貨化發展相對緩慢。一方麵是國內老年人對它的潛在需求巨大，政府也積極扶持這種產品，另一方麵由於觀念保守和經濟低迷導致的消費不旺盛，使得日本反向抵押貸款市場狹小，並沒有受到廣大民眾的歡迎。
這主要是因為日本社會秉承了較多的儒家文化，“遺產繼承，養兒防老”的觀念依然根深蒂固，大多數老年人考慮最多的還是想把財產留給子孫，而不是自己生前“揮霍浪費”。另外，日本反向抵押貸款業務流程複雜，手續繁瑣，使得老年人敬而遠之也是一個重要原因。今後隨著老齡化的快速發展和老年家庭的不斷增加，老年人意識的轉變，日本政府鑒於社會福利支出過高，將要降低年金支付水平等原因，老年住宅期貨化必將得到較大的發展①。
日本擁有的全部社會財產中，老年人手中掌握的財產占有相當份額。據1999年日本有關權威資料統計，年逾60歲老人擁有儲蓄存款6萬億日元，占據全國12萬億日元的50%。這部分財產的運用耗費狀況，對一個國家的積累消費比例關係的完善，金融資產與實物資產的比例協調，都有極大影響。日本的經濟狀況長期萎縮不振，缺乏活力，在相當程度上，正同人口年齡結構老化，人們思想、行為趨於保守有較大關係。
即使住房反向抵押貸款得以在日本推行，日本老人是否願意去申請呢？通過一些研究可以發現，這樣的需求可能會很小。在65歲及以上的老年人中，幾乎有2／3有遺留遺產的打算，而且主要是通過住房和土地的形式（Tachibanaki，1994）遺留遺產。雖然也有人認為這種情況會隨著預期壽命的延長而發生改變，但日本的稅收政策確實是更鼓勵通過遺產的方式，而不是通過出售的方式來轉移住房。
Mitchell和Piggott（2003）在“Unlocking Housing Equity in Japan”一文中，提出了日本實施反向抵押貸款需要給予的政策支持，如減免相關稅收，對房地產市場進行改革以加強信息流通，對資本市場進行改革，建立反向抵押貸款再保險機製，等等。雖然目前日本反向抵押貸款的市場很小，但作為一種老年金融工具，隨著利率下降和人口壽命的延長，必將越來越受日本國民的歡迎。
六、反向抵押貸款在日本推行的可行性
許多資料都表明，通過反向抵押貸款，日本的老年人可以大幅度地提高他們的消費。那麼接下來，我們探討哪些因素在促成或說在阻礙反向抵押貸款在日本的推行。我們討論房地產市場和金融市場。
日本的房地產市場麵臨著一個嚴峻的問題，是決定反向抵押貸款能否推行的重要因素，就是日本二手房的交易量和交易方麵的信息非常少，部分原因是因為日本老年人搬家的概率很小（Ishikawa and Yajima，2001）。而建立住房反向抵押貸款卻又需要比較準確的住房價值評估方法和數據。一些人認為，住房價值和住房交易信息的缺乏，直接阻礙了反向抵押貸款在日本的推行。和美國不一樣的是，日本的房地產經紀人很少向公眾公布住房質量和住房市價方麵的信息。實際上，除了商業住房外，日本沒有其它的房地產指數。這些信息不對稱導致借款人和貸款人都很難準確地預測住房將來的波動，將會阻礙反向抵押貸款市場的發展。
為此，要在日本推行住房反向抵押貸款，還必須建立一個清晰透明的貸款合同的法律框架。借款方和貸款方都必須清楚地知道他們各自的權利和義務。日本應該加強房地產交易信息的流通，不光是新房買賣的售價等需要公開，也應該加強二手房買賣信息的披露。
關於潛在借款人的高質量的信貸信息，是房地產市場運行良好的重要條件，可這些信息在日本沒有像在美國等國家那麼容易得到。這也許是日本的分期付款購房需要30%～50%的首付，在美國隻要10%或更少首付的原因。雖然老人的信貸情況在申請住房反向抵押貸款時沒有申請其它貸款那麼重要，但通過這些信貸信息可以觀測到消費者的行為，不發達的信貸市場，也可能成為反向抵押貸款發展的阻礙。
除去這些消極的因素，也有兩個積極的因素：
1.Goetzmann and Spiegel（2000）認為，政府鼓勵那些經濟上不太穩健的家庭投資住房應該更加謹慎，這很可能會導致“住房富人，現金窮人”的局麵。
2.Kase（1994） 於1981年曾經在東京市郊一個叫Musashino 的地方試推行了反向抵押貸款，而且該項目由政府提供資助。雖然當時隻有42個人申請，但說明潛在的需求者還是蠻多的，由於是政府提供的產品，人們參與的積極性很高。
最後還需指出的是，若要在日本推出住房反向抵押貸款，必須有中央政府提供一些幫助和支持。美國的一些政府機構（如美國聯邦住房管理局FHA 為出售住房反向抵押貸款的貸款機構提供保險），在住房反向抵押貸款的推行中扮演了非常重要的角色，提供了很多重要的幫助。日本若也能建立類似的機構，將大大提高住房反向抵押貸款的信用，但目前還不清楚在日本建立類似機構在政治上和經濟上的可行性。日本政府已經麵臨著嚴重的財政預算約束，如果再為住房反向抵押貸款提供保險的話，可能風險會太大。一些專家認為，政府可以在好幾個方麵扮演重要角色，比如說消除那麼限製該產品發展的規章製度以及稅收上的約束（稅收改革和房地產方麵法律的加強，可以提高推行反向抵押貸款盈利的概率）；政府還可以建立一個關於住房質量、交易和價格的數據庫，這對住房反向抵押貸款市場的發展非常重要（Rasmussen et al，1996；Nishimura和Shimizu，2003）。