明朝初期，由於統治者重視，組織嚴密，軍屯成效十分顯著。一是擴大了耕地麵積，推動了經濟的恢複和發展。洪武末年（1398年），軍屯土地已達九十萬頃，已占全國耕地麵積的百分之十。軍隊屯田。使元朝時期大量荒廢的土地變成良田，二是減輕了國家財政壓力，隨著軍屯的發展，軍屯收獲物逐年增加，永樂元年，交國家的糧食已達二千三百餘萬石，占全國總收入的百分之四十三。正統以前，北方九邊百萬軍隊的糧食供給基本上不需要國庫資助。
由於明王朝統治者政治上日益腐敗，土地日益集中，自宣德以後，軍屯逐漸破壞。突出表現在屯田子粒的依次遞減。永樂末年（1424年），歲征屯田子粒由永樂元年的二千三百餘萬石減少到五百餘萬石。正統初年（1437年）又降為二百八十萬石，正德年間隻有一百萬石。軍屯破壞和崩潰的直接後果，造成國家財政狀況的急劇惡化。正統之後，戶部動用國庫白銀供邊的數量逐年遞增。成化年間，京運歲額隻有四十餘萬兩，到萬曆三十六年（1608年），已增加到四百九十餘萬兩。軍費的激增，致使國家財政出現嚴重危機，極大地動搖了明王朝封建統治的基礎。
明朝的屯田除軍屯之外，還有民屯和商屯。這兩種屯田也具有軍事生產性質，在保障軍事需要方麵也起著一定作用。
民屯的勞動者不是所衛軍，主要來自“移民就寬鄉，或召募，或罪徙者”三部分。但民屯勞動者與民戶分開，屯民由特別機關管理。都督府負有管理勸督遷民屯田、征收租糧的責任。民屯在軍隊監督下，按軍法進行生產。屯民直到老衰之年，才能改入民籍。軍法規定，屯戶不能逃跑，脫離屯田。“逃者發邊充軍……官司鄰裏隱匿者俱坐罪”。民屯的征收比照民田起科，畝稅三升三合。國家對他們的課征之物，有相當部分支於軍糧。可見，民屯同軍屯一樣，帶有鮮明的強迫性和奴役性。
商屯，源起於鹽的“開中”製度。明朝初期，國家為了保障邊軍用糧又而減少財政支出，用“鹽引”誘商人到邊地納糧上倉。商人們為獲取高額利潤，招募遊民到邊地衛所附近墾荒生產，於是商屯便應運而生。商屯的土地屬於國家，商人通過租佃關係獲得占有權。商屯勞動者的衣食器械由主人供給。在商屯中，還有部分駐邊將帥參與經營，史載，嘉靖以前，“將帥有力者，尚號集家丁與鹽商巨賈連結堡寨，居常則屯種自營，虜至則闔眾備禦”。商人為了減少向明政府繳納地租的支出，貸給貧不能耕的屯軍牛種，“至秋成計所得之息分以粟”。商人通過各種經營方式，將攫取的實物與明政府換取鹽引，獲取商業利潤。