3.建設用地的選擇與評估
1）建設用地條件分析
建設用地的各種內在和外在條件構成了建設用地的組成要素，造就了工程基地的性格特征。隻有在對建設用地條件充分了解和分析的基礎上，才能對土地的工程承載力、生態承載力和最佳用途做出合理的判斷。建設用地條件包括以下幾個方麵：
（1）自然條件——地形、地貌、氣象、地質、水文、土壤、植被等。
（2）環境條件——區域位置、周邊道路與交叉口、周圍建築物與綠化、市政基礎設施等。
（3）規劃條件——用地紅線、容積率、建築密度、出入口限製、空間要求、高度控製、環境保護等。
2）建設用地評估與選擇要考慮的因素
建設用地評估與選擇主要考慮以下的因素：
（1）預期——工程未來的產出能力。
（2）變化——影響建設用地與工程產出的自然環境、經濟和社會因素、政府政策等的變化。
（3）供給和需求——供給與需求的相互作用是工程價值實現的唯一決定因素。
（4）競爭——地塊所在區域的市場的競爭情況。
（5）替代方案——選擇該地塊，放棄了哪些機會（機會成本）。
（6）土地剩餘產出——按經濟學的觀點，工程建設產出對生產的四個要素回報的順序為：①勞動報酬；②資本投資（包括建築物投資，不含土地投資）回報；③經營管理者（企業家）才能的回報；④餘額，即為土地剩餘產出，代表土地資本投資回報。
（7）整合和聚集效益——當工程與所在社區中存在著相當程度的經濟、環境和社會的一致性時，工程建設將會產生最大化的價值。這個價值不一定完全體現在更多的投資者經濟效益回報上，它更應該是一個綜合效益。
（8）邊際成本和邊際貢獻——對現有方案的任何改進，隻有其增加的現金流是追加投資的合理回報，才能證明其合理性。
（9）經濟外部性——指特定外在因素可能對工程產生的積極或消極的經濟影響，即通常所說的項目位址概念。它可以全麵地體現“預期”與“變化”理論。
（10）最高和最優用途——根據最高剩餘產出確定的土地用途，並且在可預期的未來，這些用途必須在法律、經濟、社會、環境和自然上都具有合理性。
在建設用地的研究不同階段，如建設地區的選擇、地點的選擇和地塊的選擇等階段，上述因素考慮的重要程度有所不同。
3）建設用地選擇的過程與方法
建設用地選擇過程是比較複雜的，需要在考察建設用地的曆史、生態和建設意向基礎上，運用不同的方式和方法進行研究、分析和比較用地條件和因素，選擇最適宜的建設用地，以期後續階段能獲得更廣闊的設計思路和富有洞察力的設計構思。基本過程如下：
（1）根據工程的建設目標，擬定初步的設計意圖，據此確定所需要的建設用地條件和各條件的重要程度，並從上述因素中找出對本工程建設用地選擇起決定性影響的因素，以此作為建設用地選擇的基礎。
（2）對於初步確定的滿足工程基地基本條件的多個可行建設用地，設計師需要逐個研究。具體研究工作包括：①不必刻意按設計意圖去考察基地，甚至可以忘卻建設用地的用途，冷靜地觀察基地的條件與特征，尋找發現獨特的或揭示性的線索，這有助於後續再開展設計的種種構想；②追溯基地的曆史，包括自然演變、先前的使用與關聯等；③調查決策者和使用者對基地形象的看法等；④對建設用地所具有的過渡性的、將消失的或正在消失的、永久的、自然發展的特征加以區分；⑤視建設用地為一個正在進行循環的生態係統，考察加入的人類生產或生活活動對生態係統衝突的方麵，考慮如何維持其自身，分析可能會受到人的活動破壞的薄弱環節。這些研究工作的成果將為建設用地的選擇提供決策依據。
（3）如果撇開工程本身研究建設用地，沒有任何意義的，所以建設用地的研究與選擇過程總是伴隨著設計師的設計構思形成過程。一般情況下，設計師會帶著初始的設計意圖去尋找建設用地，但直接找到與初始設計意圖完全一致的建設基地可能性較小。在基地研究過程中，設計師可能需要不斷地調整工程設計思路，嚐試各種可能性與適應性，並不斷地在發展各種潛在的可能性中調整既定的設計目標和設計格局，提出滿足工程建設目標並包含設計構思的建設用地方案。這一過程中，會應用到設計可能性邊界理論、機會成本原理、邊際效用理論等工程設計經濟理論與方法。
（4）對所提出的多個建設用地方案進行比較，特別是對比和評估各方案起決定性作用的因素。多目標、多指標的綜合評價方法是比較適用的方法，隻有經過多因素、多方案的比較，才能形成一個綜合效益最優的、令人信服的方案。采用相對優勢原理，最終決策建設用地方案。
4）不同情況下的建設用地方案的評估與選擇
建設用地的選擇有幾種不同的情況：
(1)第一種情況是業主隻確定了建設意向，但並沒有選定工程基地。在這種情況下，業主往往要求設計者提出建設用地的選擇建議。在這種情況下，建設用地的選擇包含對幾個選址方案進行綜合評估，或是在業主所確定的某一地區選定一塊適合的基地。根據基礎條件和工程需要的條件對比，對幾個地址進行初步評估，在排除一些明顯不適用的方案後，形成一組有價值的選址比較方案。經過對評估因素的量值的分析和計算後，排除某些指標（評估因素）不能為業主所接受的基地，如坡度過大、費用過高、必須特別加以保護的文物、極易受損害、征地困難、基地狹小、場地狀況不良、開發不相匹配、汙染嚴重、交通不便等。對最後剩餘的基地方案進一步地分析，按決定性因素滿足程度或綜合評分對方案進行排序，並提出各自相應的設計構思，形成最終的選址建議書，並協助業主確定最終的選址方案。
(2)第二種情況是業主選定了工程基地，要求設計者根據基礎條件，提出用地的最佳使用效益方案。這種情況下，需要將建設用地的內涵價值、社會生態效益、地方文脈以及交通、人的行為、工程本身等因素加以綜合分析，以發掘建設用地的市場潛力為目標，尋求建設用地的最高最佳用途，構建發展目的和框架。在發展目的和框架下，再確定具體的設計目標，以便明確建設用地的使用性質。在這一過程中，應對方案之間的使用性質和發展意向進行比較分析，包括布局草圖、市場分析和投資效益分析，從生態平衡、市場和社會目標等幾個方麵對方案進行質量評估，確定建設用地的最佳用途方案。在此過程中，建築用地的總體設計也會逐步形成。
(3)第三種情況是在建設用地和初步意向確定的情況下，對兩者之間的適應性和最佳使用性質做出評估，以反饋初步發展意向的適應程度和市場效益的預期結果。這種情況是最常見的建設用地分析工作，它通常包含在工程可行性研究（項目評估）工作中。評估結論一種可能是提出對既定開發意向進行調整的建議，發揮建設用地的最高最佳用途；另一種可能針對既定的開發意向，提出基地的重新選擇建議。值得注意的是，建設用地的評價應是一個連續的動態過程，隨著建設的進展和建設條件的改變，應對用地環境情況進行連續調查，並對工程開發意向做出適宜的調整。
【例12.1】VK房地產開發企業的住房開發項目城市選擇和建設用地選擇過程。
VK是致力於居住物業開發的國內著名企業，2000年以來，首先傾向於在深圳、上海、北京、廣州等4個核心城市深入發展，在這些城市VK占有較大的市場份額。在核心城市提高市場份額有利於確立VK在全國的領先地位，有著較好的發展前景預期。選擇的依據是：（1）核心城市在市區人口、GDP、商品房銷售量、商品房銷售金額、房地產投資額、人均可支配收入等指標上均領先於其他城市；（2）核心城市GDP總量占全國總量的比重為12.4%，商品房銷售量占全國比重為21%，說明經濟越發達的城市其房地產市場活躍程度越甚，倍數效應越明顯，值得投資。
其次，VK進入其他非核心城市的選擇中，按上述幾個指標選擇排名前20的VK尚未進入的城市。在符合條件的非核心城市中再重點考核以下幾個因素：（1）城市本身地位與輻射力；（2）當地房地產市場的活躍程度；（3）當地政府的歡迎與重視程度；（4）集團本身的管理跨度和資源支持情況；（5）所選城市在房地產市場投入資源的增速要與全國市場的發展趨勢保持一致，以防出現市場異常超速發展或過熱的現象；（6）所選城市的商品房銷售額增幅要快於銷量的增幅，以使其達到價升量增。