產權和產權理論，首先有必要回顧和闡述交易、交易的特征以及交易費用和涉及交易費用的“科斯定理”，因為正是由於交易費用的存在，才產生了產權製度安排的需求。交易，即商品和服務從一個人到另一個人的轉移，是分工合作的市場經濟活動的基本分析單位，當兩個當事人訂立一項用以規定某商品和服務交換的時間和地點的合約時，交易就發生了。在規定的時間和地點，商品的所有權發生了轉讓，市場機製條件下轉讓必然有相應的費用產生，如貯存和運輸資源的費用，但這隻被看作商品生產過程的一部分，而且隻要發生交易，就沒有辦法消除這些轉讓費用。交易費用更多的是指用於策劃簽約及履行合同的一種資源支出，在一般場合，交易費用可能包括當事人碰到一起的支出，信息的費用，收集和傳遞有關交易條款的費用支出，起草合同、履行合同的費用等等。
總之，交易費用是指經濟機製的運行費用，它內含協調處在交易關係中的經濟主體的決策和行為以獲取分工與合作收益的協調組織費用，又內含驅動經濟行為人努力完成合作中應當由他們各自分工承擔的任務的那部分費用，或指用於防止違反合同規定的支出。交易費用概念的提出，對於產權經濟學的日趨形成和發展起到了十分重要的作用，尤其是關於交易費用、產權安排和資源配置效率之間內在聯係的科斯定理，更是對產權經濟學能夠納入正統經濟學軌道起到了至關重要的作用。“科斯定理”一詞最早是由芝加哥大學的著名教授，諾貝爾經濟學獎獲得者斯蒂格勒(Stigler,1961)於20世紀60年代歸納的，當時斯蒂格勒將這一定理簡單地概括為“在完全競爭條件下，私人成本將等於社會成本”。用另一種語言來表述，則為“隻要不存在交易費用，外部效應將自動趨於消失。也就是說，在交易費用為零的條件下，損人利己的行為引起的社會成本遠超過私人成本而對社會和他人造成損害的情況是不存在的”。上述“科斯定理”的成立是以新古典經濟學的嚴格假設為前提的，即完全競爭的市場和完備的信息條件。但現實是不會有一個沒有交易費用的世界的。也正因為如此，現代經濟學家們繼承並發展了斯蒂格勒的“科斯定理”。根據黃少安對“科斯定理”的理解，他認為“科斯定理”應由三個定理組成參見黃少安編：《產權經濟學導論》，山東人民出版社1995年版。：①科斯第一定理，如果市場交易費用為零，不管權利初始安排如何，當事人之間的談判都會導致那些使財富最大化的安排，即市場機製會自動地驅使人們談判，使資源配置實現帕累托最優。②科斯第二定理，即在交易費用大於零的世界裏，不同的權利界定，會帶來不同效率的資源配置。也就是說，由於交易是有成本的，不同的產權製度安排，交易成本將不同，從而對資源配置的效率產生影響。所以為了優化資源配置，法律製度對產權的初始界定和重新安排的選擇是重要的。③科斯第三定理，如果沒有產權的界定、劃分、保護、監督等規則，即如果沒有產權製度，產權交易就難以進行。
產權製度的供給是人們進行交易、優化資源配置的前提，合理、清晰的產權界定有助於降低交易費用，因而激發人們對界定產權，建立詳細產權規則的熱情。因此，“科斯定理”與其說是闡明在交易費用為零的條件下經濟效率與產權無關的結論，還不如說是說明了在存在交易費用時產權製度是如何作用並影響經濟效率諸結果的。當我們今天再使用這一定理時，更多的是指隻要交易費用不為零，就可以利用明確界定產權的資源之間交換來達到資源配置的最佳效率，從而克服“外部效應”。從中我們也不難看出，產權製度的初始界定對經濟效率的影響是直接的、明顯的，也是重要的。費方域認為，完全競爭的交易過程，能使交易產生的效率收益被完全取盡，即不再有互利的交易發生，但由於交易成本的存在，阻礙了這個過程的實現。正因為如此，德姆塞茨(Demsetz，1988)把產權對經濟效率的影響作為其經濟學研究的主要內容，而最早提出產權對經濟效率有重要影響作用的科斯當時也通過他自己構建的兩個模型，論證了在存在財富效應，從而受影響的雙方會明顯影響需求模式的情況下，所有者主體變動會影響產出的組合，但不會改變在根據所有權的特定界定相關聯的財富分配引致的需求進行判斷時每一個產出組合都是有效率的結論。換句話說，就是當產權權利束的一部分因受到外部管製而不能充分行使時，會對所有者行為，從而對資源配置產生明顯的影響。經濟學研究的是如何利用稀缺的資源達到社會產值的最大化，從而達到提高社會經濟效率的目標，即資源的優化配置問題。而優化資源配置，提高經濟效率，就是把資源用到需要的地方，為社會帶來最大福利。從微觀層麵來看，即是資源掌握在最需要它，能給擁有者帶來最大福利的主體手中。