2008年在清華大學新開的MBA班上，有一位韓國學生。1997年亞洲金融風暴來臨的時候，亞洲“四小龍”和“四小虎”都倒下了，韓國也倒下了。我問這個學生：“1997年你們國家遭受金融風暴的時候，你最深刻的感受是什麼？”他說：“讓我感受最慘痛的是我不該貸款買房。”我接著問他：“為什麼？”他說：“因為當時的貸款利率是3%，等韓國通貨膨脹起來的時候，利率已經到了13%，貸款買房的人根本就還不上了，還有很多人失業，更還不上貸款了。身邊很多的人把房產交給了銀行，隻是因為還不上銀行貸款了。我的房子為什麼沒交銀行呢？是因為我爸爸在國外工作，他每個月給我寄1000美元回來，我才夠還銀行貸款，否則我的房子也早交給銀行了。”我又問：“你買的房子現在如何，房價跌了嗎？”他說：“沒有。”10年以後，這位韓國學生的房子沒有跌價，這10年，韓國的地產也幾乎沒有跌過，到現在還是一路上漲。
這是一個非常典型的例子，說房價都在漲，但你自己卻很可能“賠”，因為你可能因為失業沒有足夠收入還本，也可能因利率高漲無法付息。這是兩件事。
房價要漲，你要買房，你一定要問自己，我有承受力嗎？我找銀行貸款，貸多少合適？我能不能還上？當經濟遇到挫折的時候，很多人可能失業，當利率迅速上升時，我還有還款的能力嗎？我買了房後，能不能扛過哪怕一兩年的寒潮期呢？
1997年我在香港時，看到報紙上登了這樣的話：“中產階級真悲慘，買房置地變成負資產。”什麼意思呢？比如這房子總價1200萬，我交了首付500萬，找銀行借了700萬。等這房價跌到400萬的時候，我從銀行借了700萬，銀行把它收走拍賣的時候才值400萬，我還欠銀行300萬。這300萬就是負資產。香港20萬人麵臨這樣的痛苦，這20萬人主要是中產階級。
在這裏我要告誡大家，在看到機會的同時，永遠要會思考如果危機來了怎麼辦，不要一窩蜂，不要我說看漲你就跟著買。
盡管如此，還是有太多人希望聽聽我的建議，於是我在2005年6月《中國財富》雜誌上寫了一篇專欄文章《說房》，當時提出的那些觀點，至今也沒有大的改變，仍然可以摘錄在這裏跟讀者朋友一起探討。
假如我是你，我會這樣做：
第一，假如我是一個靠工資吃飯的普通打工者，我會首選租房。其一是目前租金上漲幅度低於房價上漲幅度，甚至由於投資房產的人較多、央產房進入市場等原因，市場可供出租房越來越多，租金有下降趨勢；其二是本著量入為出的原則，防範因為工作不穩定、收入不穩定、工作地點變遷、子女入學變遷等問題帶來的固定供房負擔。
第二，假如我已經積攢夠了買房的首付款，有能力還月供了，我會買一套中等房價、交通比較方便的住房。不過在比較貸款方案時我會選擇還款期限較長的方案，原因是盡管時間較長的方案利息負擔很重，但我更希望盡量減輕每月的負擔，以應對未來10~20年左右時間經濟收入的不確定性。
其次，隨著中國經濟加速增長，通貨膨脹也會呈現上升趨勢。經濟學原理告訴我們，在通貨膨脹的環境中，欠債方才是受益方。所以，想要欠銀行的錢本身並不是一件容易的事，全世界的銀行都怕通貨膨脹，因為你還它的錢越來越不值錢，而你的房子越來越值錢。所以，隻要每月有能力還貸，就趕緊買。
第三，假如我手上有一筆積蓄，夠買一套房，我會一次性買下一套比較容易出租的住房。我不太在乎房價漲跌，原因在於眼下國內並沒有特別適合的其他投資渠道。說白了，我把這筆積蓄用來買房，既可以抵禦通貨膨脹，還可以防範自己在其他投資項目上比房產虧得更多。
第四，假如我是一個房地產開發商，我已經身在其中並且有現房在手，我並不一定急於出售。一方麵是如果集體降價回籠資金，其實誰也跑不了；另一方麵市場總會有起有落，有落就有起，重要的是調整好自己的“倉位”，以保持足夠的實力“熬”過這次房價調整可能的時間周期和價格周期。由於中國經濟處於一個整體強勁的增長環境中，外來資金與看好中國的本土資金的巨大不確定性，尚很難斷定這次調整和整頓周期的長短，因此持房在手的地產商不得不走一步看一步。
(本章完)