1.抵押住房貸款保險合同漏洞多
上海複旦大學俞老師購買了一套2001年11月30日交付的商品房，在辦理貸款過程中接受了銀行、公證、保險一條龍服務，包括購買由銀行指定的、某保險股份有限公司提供的抵押商品住房保險。保單是格式化的，空白處也由保險公司填好。俞老師知曉法律，當即對保險期限和一次性付款方式提出異議，被告知“這是統一規定”。俞老師也隻得簽字，並支付了從2000年11月30日到2030年11月29日的30年保險費，共計9273元。
辦完手續後，俞老師一紙訴狀，將保險公司告上法院。俞老師認為：保險費應按年定期結算，但保險公司卻要她一次性支付30年的保險費，顯然是無償占有了這30年的利息收益，因此要求法院判令保險公司返還利息收益2700元或者變更保險費支付條款。俞老師還認為：保險公司要求她從2000年11月30日開始交費，可房子要在一年後才交付使用，因此這一年的保險費不應由她支付，要求返還這一年的保險費309元。
這一案件剛一曝光，就引起了很多與俞老師有同樣遭遇的購房人的關注。
筆者手頭正好有一份經公證的《個人住房抵押借款合同》（以下稱《合同》），和一份某保險公司上海分公司的《抵押住房保險試行條款》（以下稱《條款》）。仔細研究後也頗有想法，試舉例評析之。
《條款》第5條：“保險期限與貸款期限一致。保險責任自購房合同約定交房之日起至借款本息還清之日止。”
評析：所謂保險期限是保險人承擔保險責任的期限。
由於目前大多數貸款所購的住房是期房，貸款發放日和實際交房日有一段時間差，少則幾月，多則年餘，因此，普遍存在先貸款，後交房的現象。而保險費則是從貸款之日起開始計收，保單起保日期也從銀行發放貸款之日起算。可是，既然條款規定保險責任自交房之日起開始承擔，未交房也就談不上承擔保險責任。因此保險期限雖然與貸款期限一致，但保險責任的承擔期限實際上顯然短於貸款期限。因為有一段從貸款發放日到交房日的空白期。俞老師案就是典型的例子。從2000年11月30日到2001年11月29日，俞老師交了一年的保險費，但是保險公司實質上卻不可能承擔保險責任。權利與義務實不對等。俞老師的訴訟請求，應能獲得支持。
《條款》第6條：“保險費按保險單約定每年結算一次。”
《條款》第7條第1項：“被保險人應按規定每年按時交付保險費。”
但背麵的保單上，保險公司卻將保險費“按年計收”、“按年定期結算”每年起止日劃掉，直接算出了10年的保險費，一次性收取。
評析：難怪俞老師指出：“保險公司利用交易上的優勢地位，非法侵犯了原告的合法權益。”條款由保險公司自己訂，不允許投保人說個“不”字，但保險公司卻又出爾反爾，將條款的“按年收取，每年結算”改為10年、30年一次性收取。當然，保險公司也有自己的道理：“這是整個行業的普遍做法，如果逐年收取，在現在的技術條件下，保險公司不但要投入大量的人力物力，而且要承擔相當大的風險。”但是，筆者認為，這種解釋很難令人信服。比如壽險公司，有些住院醫療保險，每年少則幾十元，一般一二百元比比皆是，卻是每年收取，何以住房保險每年收取有難度？是不願放棄一次性收取的利益，還是技術上辦不到？至於承擔相當大的風險，保險公司完全可以按照保險法的規定，約定投保人按照規定交付保險費，否則保險人有權解除保險合同，並不承擔保險責任。這樣對保險公司有什麼風險可言？而違背保險條款，一次性收取10年、幾十年的保險費，倒確確實實產生了法律上的風險。
2.保險公司不能越俎代庖
——再談抵押住房貸款保險合同
筆者手頭有一份2001年初簽發的“抵押住房保險保單”，批注事項一欄裏蓋了一個章，內容是：“本保單第一受益人為某某銀行某某支行”。
抵押住房貸款保險是屬於財產保險的範圍，而在財產保險中設定受益人，其法理基礎和法律依據何在呢？
根據我國《保險法》第21條第3款規定：受益人是指人身保險合同中由被保險人或者投保人指定的享有保險金請求權的人，投保人、被保險人可以為受益人。
保險實務中，受益人無資格限製，自然人、法人皆可，無行為能力人甚至胎兒均可為受益人。但《保險法》的該條規定表明了受益人的兩項限定：（1）受益人僅限於人身保險合同中；（2）受益人由被保險人或投保人指定。
而抵押住房貸款保險作為財產保險，其合同當事人，作為享受合同權利、承擔合同義務的主體，隻有投保人、被保險人和保險人。保險公司在其中設定銀行為受益人，顯然沒有法律依據。因此，發生保險事故，保險人要依此批注將保險金劃給銀行，或銀行要以第一受益人的身份請求支付保險金，都會有法律上的障礙。當然，保單中第一受益人的提法並不是保險公司的創意，多半是源於1992年9月23日中國建設銀行房地產信貸部《職工住房抵押貸款暫行辦法》中的規定。在當時的情況下，無可厚非。因為，我國《保險法》是1995年6月30日才公布的；而中國人民銀行於1998年5月9日頒發的《個人住房貸款管理辦法》中便沒有第一受益人的提法了。
既然第一受益人這種規則不能成立，那麼，一旦保險標的，即抵押的住房發生保險事故，保險賠款該如何處理才能使銀行規避風險的初衷得以實現，倒是一個值得研究的問題，需要依法尋找出一個符合各方當事人利益的解決方案。
實際上，抵押住房貸款保險，既要適用《保險法》，又要適用《擔保法》。因為，抵押本身是擔保的一種方式。那麼，擔保法律規範對抵押物發生滅失等情況又是如何規定的呢？
我國《擔保法》第58條規定：“抵押權因抵押物滅失而消滅。因滅失所得的賠償金，應當作為抵押財產。”雖然擔保法規定了抵押物滅失所得之賠償金為抵押財產，但沒有明言，當住房這個不動產變為賠償金這個貨幣時，要不要移轉占有。抵押財產是不移轉占有的，本來住房在抵押人（借款人）的占管之下，銀行仍感到很安全，不動產借款人搬不走；而貨幣如果也在借款人的占管之下，銀行自然憂心忡忡了。因此，保單上出現了銀行為第一受益人的文字。不過2000年12月13日起施行的最高人民法院《關於適用〈中華人民共和國擔保法〉若幹問題的解釋》第80條對擔保法第58條作了進一步的明確，規定：“在抵押物滅失、毀損或者被征用的情況下，抵押權人可以就該抵押物的保險金、賠償金或者補償金優先受償。
抵押物滅失、毀損或者被征用的情況下，抵押權擔保的債權未屆清償期的，抵押權人可以請求人民法院對保險金、賠償金或補償金采取保全措施。”
上述規定很大程度上彌補了《擔保法》中關於抵押物滅失、毀損情況下，抵押權人行使權利規定的不足，明確了抵押權人可以優先受償和采取訴訟保全措施。再結合抵押貸款合同研究這條規定，可以考慮完善相關的保險條款：
（1)住房抵押貸款合同一般是一個長期合同，短則3年、5年，長則10年、30年。因此，它的償還期限較長。
（2)由於償還期長，而在貸款償還期內，發生保險事故而獲得保險金，如果已屆清償期而未清償的，抵押權人即銀行有優先受償權。但從銀行優先受償權來看，它不是依據保險法中關於受益人的規定，而是依據擔保法中關於抵押權實現的規定。因此，貸款合同中要有抵押物滅失，抵押權人優先受償的約定。保險合同中，抵押人應有在抵押物滅失的情況下，所得之保險金抵押權人有優先受償的承諾。
（3)也正是由於貸款償還期長，若未屆清償期而要通過銀行訴請人民法院長期采取訴訟保全措施有悖情理之處，因為保全是一個訴訟程序上的問題，仍未解決保險金歸屬的實體問題，而保全保險金要長達5~10年則是難以想象的。
筆者認為，可以區分幾種不同情況，加以約定：
一是如果抵押物——住房損壞，保險金用於修複，則不影響抵押合同的履行。
二是如果抵押物——住房滅失，應當允許被保險人用保險金再次購買住房，並用新購住宅再抵押給銀行，以作為原貸款擔保。
三是如果抵押物——住房滅失，而被保險人另有住所，且不擬再購住房，可允許他另擇住房變更抵押物；若被保險人另有住所，且不再另擇住房作為抵押物，則保險金應用於提前償還部分或全部貸款。
這些約定，應當體現在住房抵押貸款合同中。一旦發生保險事故，若已屆清償期，保險人可依保險合同，由銀行優先受償；而未屆清償期，若銀行認為一旦保險金被抵押人獲得可能風險太大，則可以依據擔保法和住房抵押貸款合同中的約定，請求人民法院采取保全措施，並請求按合同的約定方式進行處理。
保險的主要職能是經濟補償，保險合同不能越俎代庖，來解決抵押貸款中的一切風險。而在住房抵押貸款保險中，又有一個相當嚴峻的問題，即如果住房滅失，被保險人流離失所，其所依托的保險金，被銀行強行作為提前收回貸款之用，那麼，保險公司和銀行，是否會有另一種道德風險呢？
3.個人對行業的訴訟
——滬上首起房貸保險案透視
變更
日前，上海首起投保人複旦大學俞老師狀告保險公司：未交房仍收取了1年保險費和30年保險費一次性收取的案件在上海市黃浦區人民法院開庭進行了審理。
俞老師最初的訴訟請求簡單明了：
（1）判令被告返還原告利息收益2700元或變更保險費交付條款；
（2）判令被告返還原告（2000年11月30日至2001年11月29日)保險費309元；
（3）判令被告承擔本案訴訟費。
第一次開庭時，俞老師變更了原來的訴訟請求，變更後的訴訟請求是：
（1）請求判令變更保險合同中保險期限條款，即變更為保險期限共29年，自2001年11月20日零時起至2030年11月29日24時止；
（2）請求判令被告返還原告保險費9275元；
（3）請求判令變更保險合同中保險費交付條款，即變更為保險費按年計收，自2001年11月30日始，在每年的11月30日前交付；
（4）請求判令變更保險金額條款，即變更為按所購商品房的重置價確定；
（5）請求判令被告承擔本案訴訟費。
公平
這一變更訴訟請求的舉動，使筆者深感意外。因為，訴訟請求和事實理由的變更，通常是當事人和他的代理人在評估了各種因素，包括事實、證據、法律等情況後做出的、以便訴訟的過程更有利於自己的判斷。但俞老師對訴訟請求的變更，卻似乎加重了自己的舉證責任。因為，五項訴訟請求中三項是要求變更條款（即（1）、（3）、（4）)，第（2）項請求的支持與否，要看第（3）項請求成立與否，即保險按年收取是否獲得支持，而第（5）項訴訟費的請求與其他四項請求是皮與毛的關係。
俞老師新的訴訟請求的核心是變更合同條款，而訴訟變更合同條款，須符合《合同法》第54條之規定情形，方能獲準。該條規定：“因重大誤解訂立的合同或在訂立合同時顯失公平的，當事人一方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷；一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，受損害方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷。”
從本案來看，不是重大誤解，也未被指為欺詐、脅迫或乘人之危，原告第一次訴狀中所表述的是“顯失公平”，即原告認為：保險公司利用其交易上的優勢地位，通過製訂極其不公平的保險條款，非法侵占了原告的合法利益……那麼顯失公平在法律上又是如何界定的呢?最高人民法院《關於貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若幹問題意見（試行)》第72條規定：“一方當事人利用優勢或者利用對方沒有經驗，致使雙方的權利與義務明顯違反公平、等價有償原則的，可以認定為顯失公平。”而就本案而言，能不能認定是顯失公平，法院將不僅僅是對一起個案做出判斷，而是不得不麵對一個行業的行為做出判斷：
未交房的一年收取保險費顯失公平了嗎?
30年的保險費一次性收取顯失公平了嗎?
按商品房購置價作為保險金額顯失公平了嗎?
在上述三個問題中，相對來講，未交房收取保險費在訴訟過程中將會是最具爭議的，也是本案一個關鍵和要害所在，更是消費者認為最理直氣壯的。
而30年保險費一次性收取的問題，筆者仔細分析了該保險公司的《抵押商品住房保險條款》，其中的約定被解釋成為30年一次性收取保險費也不會令人感到意外。因為在保險條款第8條、第9條分別規定：簽訂購房合同時一次性付清保險費和被保險人應按規定一次性付清保險費。尤其重要的是，原告提出變更條款本身也意味著認同保險條款（合同)的約定是30年一次性收取保險費，在這樣的情況下，要法院判決變更保險監管機關（核準)備案的保險條款，認定顯失公平，頗有難度。
按照商品房購置價還是重置價確定保險金額?根據原告的理由，認為購置價中除了建築物本身的建築成本外，還包括小區配套成本、土地使用權成本、房產商的營銷、管理成本和利潤，甚至還包括了房屋的朝向費、樓層費，等等。
從防止貸款銀行貸款風險來看，按照重置價也罷，按照貸款額也罷，都已足矣，按照購置價似無必要。但是，按照購置價確定保險金額，很難和顯失公平掛上鉤。因為所涉的保險條款第6條規定：保險金額以所購商品房的購置價確定。而從理論上講，發生保險事故，保得越多，賠得也越多，保險金額越高，保障也就越高，似無顯失公平之嫌。當然，由於保險金額高，因而保費也水漲船高了，加重了借款人的負擔，實質上，也增加了保險公司的收益。這是對房貸保險，人們議論和責難較多的又一問題。但基本上這是一個保額合理性的問題，即保險監管部門如何根據損失發生概率來厘定、調控保險費率的問題。
雖然，從個案上講，原告現在的訴訟請求勝訴的可能性、把握性，筆者認為可能還不如變更前的訴訟請求；但從本案的社會意義而言，變更後的訴訟請求，卻觸動了房貸保險中幾根重要的神經。雖然，從表麵上看，這是投保人對保險行業在房貸保險上的做法說“不”的個案，但此案能夠引起那麼多人的關注，是因為同類事件何止萬千!
結果
不少業內與業外人士，就本案詢問筆者，審理的結果會怎麼樣?
除了筆者上述純從法律和訴訟的技術角度發表的意見和分析外，對其結果的預測，也不能不注意到：它是一個人對一個公司，一個公司又扛著一個行業的訴訟。
不管未來的結果如何，在本案中提出的問題，已足以使公眾、保險業界和法律界對於住房抵押貸款保險中的種種弊端以及相關問題進行嚴肅的思考。它的意義是積極的。
4.房貸險、車貸險緣何備受爭議
房貸險是商品房抵押貸款保險的簡稱；車貸險是汽車抵押貨款保險的簡稱。
房貸險與車貸險有許多相似之處，它們都是備受爭議的險種。
房貸險已有10多年的曆史，房貸險對於銀行和保險這兩個師出同門的兄弟而言是十分成功的合作範例。
房貸險是一種保證保險，它的基本操作模式是：房產商將商品房銷售給需要貸款的業主，業主向銀行申請貸款，銀行要求業主將所購的房屋進行抵押，並向其指定的保險公司購買房貸保險，銀行憑著房屋抵押借款合同和房貸保險等發放貸款。
然而，5年、10年甚至二三十年的保險費須一次交清；保險費按全部房款而不是按貸款額計算；保險金額是按購房價而不是房屋的重置價，把不會滅失的土地等的價值也計算在內，從而提高了保險金額也提高了保險費；購房人買了保險，但銀行卻是房貸保險的第一受益人；保險公司由銀行指定、不買房貸險不予貸款；等等，使房貸險飽受爭議。也許因為房貸險是消費者無奈的選擇，是在房貸市場沒有充分競爭，而消費者需要貸款別無選擇的情況下與銀行簽訂的城下之盟，因此有輿論認為房貸險侵犯了消費者的知情權和公平選擇權。
房貸保險是一種疊床架屋似的保障，因為已經有了房屋的抵押作為貸款申請人履行還貸義務的擔保，再進一步要求貸款申請人購買房貸保險，其目的應該是為了房屋的安全，一旦在房屋被損毀後能得到保險公司的補償以保證貸款的安全。但仔細研究商品房抵押貸款保險條款中所規定的保險責任，會發出近乎無險可保的疑問。
房貸險的保險責任基本上是三種：火災、爆炸；泥石流、滑坡、地麵突然塌陷等等；空中運行物體墜落。
然而，當今房屋樓宇建造所用的鋼筋水泥的材料，不是過去那種磚木結構的住宅會發生火燒連營的故事，盡管現在火災也經常發生，即使家具物資裝潢盡毀，住房也基本無損；一般的家電、煤氣爆炸也毀不了房屋，況且戰爭行為屬於房貸險的除外責任；暴風、暴雨、台風、冰雹對它更是毫發無損，建造在城市中（如京、津、滬）的商品房，是遠離了崖崩和滑坡，房貸險不是以前類似機動車輛保險般的全國性統一條款，怎麼無視當地的天文地理狀況？
至於空中運行物體墜落引起的損失，若是指天外來客比如隕石造訪，那是千年未必有一回的新聞，若是指飛機墜落等造成的房屋損失，比如韓國大韓航空公司1999年“4·15”墜機事件，所造成的上海閔行沁園春小區300多戶房屋的損壞，也未聞有貸款人找保險公司索賠，而是由墜落飛機的所有人和其投保的英國保險公司進行了理賠或賠償。
對房屋的安全威脅最大的自然災害是地震，而地震恰恰是房屋貸款保險的除外責任。有人發出疑問：為什麼房屋貸款保險沒有地震的保險責任？
當年中國的唐山大地震、伊朗巴姆大地震，其破壞性曆曆在目，而保險監管部門早已通知各保險公司不得未經批準隨意擴展承保地震風險。
住房貸款無論是對銀行還是借款人，其主要風險除了地震之外還有社會經濟風險中的金融危機或經濟不景氣導致的房價急劇下跌。比如日本、香港地區居民中的負資產，即以按揭的方式向銀行貸了八成房款，可不幾年房價就下跌了一半，按揭房的市場價還低於購房人在銀行的借款額，這就是負資產。但這都不是保險公司房屋貸款保險的責任範圍。
房貸險保的可不是“一切險”。
這樣說來，房貸險似乎並不能保證銀行放出去貸款的安全，那在於什麼呢？保險公司對這種高費率和低風險的險種，熱情萬丈理所當然，銀行為何也樂此不疲？其中奧秘，無非一個“利”字。廣東一個消費者因貸款已經提前清償，便要求保險公司退回多收的保費，保險公司回答是隻能退50%的保費，其餘的50%保費你去向銀行要。而南京保險監管部門曾要求無錫市四家保險公司暫停辦理房貸保險，一個重要原因是保險公司將購房人繳的保險費中遠超過規定的8%，大部分在30%，高的達到50%的保險費給了銀行和其他中介機構；但當一批批購房人提前還貸後要求保險公司退保時，保險公司的責任準備金就顯得捉襟見肘，於是就有了監管部門叫停房貸險的事件。當然這種“叫停”隻是個別地方的例外現象，但由此也可見銀行的額外利益之一斑。
但是拜中國十幾年來經濟高速增長之賜，以及經濟軟著陸而成功地避免了亞洲經濟危機的風波後，房價這幾年節節攀高，買房人在已購商品房大幅升值的背景下，也似乎無意去計較這區區的保費了。
然而，車貸險卻沒有如此走運。
5.車貸險應走出“大包大攬”
中國的汽車消費信貸，並不是在征信體係完善、金融工具豐富、市場運作比較規範的條件下發展起來的，而恰恰相反，是在這些條件並不具備，卻由於市場緊縮、生產相對過剩的情況下，出現的一種利用消費信貸的方式來推銷汽車的嚐試。從1997年開始是由汽車生產商用購車分期付款、擔保公司進行擔保的方式；到1998年的9月，應該看作是拉動內需、支持汽車產業發展的政策體現，中國人民銀行發布了《汽車消費貸款管理辦法》，規定了銀行的貸款程序和貸款擔保中的保險公司的連帶責任等，隨之而來的就是汽車消費信貸保證保險的推出和財產保險公司的全麵參與。
連續幾年的汽車消費熱潮，使得銀行和保險又有了一次合作機會，雙方欲借房貸險成功合作的東風，再下車貸險一城。於是由汽車銷售商將汽車銷售給消費者，消費者向銀行申請貸款，並到銀行指定的保險公司購買車貸保險，銀行憑車貸保險放款，就成為雙方合作的基本模式。
車貸險與房貸險一樣，也是一種保證保險。而保證保險的實質是由保險公司承擔的一種擔保責任。但保險公司在保證保險經營的方式上與經營通常的人身和財產保險是有著顯著的區別的。
第一，保證保險不是以保險的大數法則來測算風險的，這與人身險和部分財產險不同；第二，保證保險通常年限長，3年、5年甚至二三十年，這和一般為1年期的財產保險不同，更難以分攤和結算。
鑒於保證保險的這些特征，所以最高人民法院在起草保險法的司法解釋中就保證保險應適用保險法還是擔保法，一些專家、學者、法官、律師也是爭論不休。而這些特征和爭論也說明了保證保險的風險由於沒有科學的精算作基礎，就變得難以估計、難以預測。
在房貸險上保險公司是避實就虛，而在車貸險上卻大包大攬。筆者看到的一些原車貸險條款的保險責任中都有這樣或類似的規定：投保人逾期未能按《汽車消費貸款合同》規定的期限償還欠款滿1個月的，視為保險責任事故發生；保險責任事故發生後6個月，投保人不能履行規定的還款責任，保險人負責償還投保人的欠款；或者，購車人連續3個月拖欠購車款即為保險事故發生。