在商業競爭日益激烈的今天，理想的餐館位置可能早已經被別人占領，所以如何在現有的市場空間求得生存與發展，變不利為有利，獨到的經營戰略將是十分重要的。餐館的經營者不應將目光隻停留於傳統意義上的好位置上，而應開闊眼界、洞察商機、獨辟蹊徑，成為成功的經營者，獲取比別人更多的利潤。當你有了投資餐館的心理準備和資金準備後，一定急切地想找一個門麵好的位置進行經營，然而最使你頭疼的問題恐怕就是選擇地址。
餐館地址的選擇要考慮下麵幾個因素：
●考慮該地區的人口變數與所得變數。
●了解當地風土民情和生活模式的契合性。
●綜合情報及資料製作的方法。
●擬定所要經營餐飲的業種與業態。
●對本地區未來發展性的預測及了解。
●對同業競爭實力的考察。
19.選擇地點需要考慮哪些一般因素
一般因素是指在一般的社會經濟方麵對商圈形成及消費水平所產生的影響因素，雖然不如上麵所述的區域因素與個別因素等，有較為明確的影響，但是仍有全盤性大環境的參考價值，其主要內容是社會因素、經濟因素及行政因素３項。
1．社會因素
●人口狀態：這是社會因素裏最重要的一環。人口數量的增加或人口的集中區，均反映出此地需求量的擴大，進而構成該區域生活水準的提升。
●公共設施建設：新城市的形成、舊城市的更新、城市的重新規劃等等，均有賴公共設施的建設及景觀的改變，相對的也提高了物價的水準，交通的便利性也導致外來人口的流入。
●房地產質量：居民水準的不同及上述因素的影響，都將反映在該區房地產的價格上，所以餐廳投資在房地產上的風險評估，及將來外觀的質感與室內的容量，都互為影響。
●社教福利：社會福利與教育水準，也會影響該地區居民社會文化的水平，因為它不 但影響消費的客層，也影響用餐的習慣及價格的接受度。
●家庭組成：由於中國人的家庭組織自過去農業時代的多子多孫型態，演變到至今的計劃生育時代，有著極大的區別，考慮區域內家庭成員的多寡及平均狀況，有助於了解家庭式行動的人數組合。
2．經濟因素
●收支及物價的波動：儲蓄及收支的增長，表示區域內國民生產產值的增高，同時也意味著總支出的提升，餐飲在其收支分配中也會相應增長，而物價波動也將導致生活費用的提高，消費行為因此而逐漸改變。
●租稅負擔：稅賦負擔的加重，一般來說，會抑製產業的活動，導致商圈型態的轉化，投資風險遞增。
●交通體係：交通體係對地區的發展及興衰影響很大，新交通道路的建設，必然促進顧客的流動，商圈範圍的擴大，地區商業性行為的機率增加，價格也受其影響而提升。
●工資與就業：工資與就業水平較高的地區，所得較高，飲食行為也與中低收入區大為不同，因此可據以研究顧客的消費傾向。
3．政策因素
●土地利用：基於國家法令規章對土地利用規劃的管製，目前或未來所被指定的住宅區、商業區或工業區，都將對商圈帶來全麵性的影響，自然是相當重要的。
●公有製單位：除了民間營業的公司行號外，對於即將進駐的公有製單位如銀行、合作社、超市等等，將直接改變大家的消費傾向。
20.選擇地點需要考慮哪些區域因素
這一類因素是指該設店地點所在的自然條件與社會、經濟、行政等因素相結合所產生的地區特性。
1.住宅區應注意的區域因素有：
●采光、溫度、濕度、風向等氣候條件。
●當地居民的職業、教育水準，社會階層等居住環境的狀況。
●市街道的寬度、構造等狀況。
●離市中心的距離及交通設施情形。
●商店街的林立狀況。
●學校、公園、醫院等的設立情形。
●變電所、汙水處理場、垃圾清理場等汙染源的位置。
●噪音、空氣汙染等公害的影響程度。
●土地利用的管製程度與政策。
●市政的開發計劃與麵積使用的狀況。
2.商業區應注意的區域因素有：
●腹地大小與顧客的質與量。
●顧客的交通方式與交通狀況。
●營業類別與競爭狀況。
●潛在開發市場的機會與投資狀況。
●繁榮的情形與興衰狀況。
●土地政策與管製程度。
以上是分別就住宅區與商業區而言所應注意的區域因素。但有些住宅區可能會被改變用 途，轉變為商業區，所以除了應注意改變用途的成熟度如何之外，還要考慮其變更使用前與 變更使用後的區域因素。
21.選址時要注意哪些事項
●店鋪數、分布區域與開店速度。
●商圈與店址定位。
●國內外財團背景、開幕曆史、加盟鎖型態。
●營業時間與尖鋒時段。
●麵積、麵寬及曝光度、透視性、明顯度、接近性。
●人、車潮流量與主要出入路線。
●租金、投資金額、人事費用與生產機器設備。
●毛利率、費用率、成本率、報廢率。
●來客數、客單價、營業額及損益推估。
●賣場配置、台賬規劃、陳列販賣的標準及型態。
●商品結構、商品數、品質賣相。
●價格區、價格帶、價格線。
●主力產品、集客產品、明星產品、促銷產品、新產品。
●門市之營運基礎管理、形象、口碑、推銷、業務技巧。
●人力素質、排班技巧與教育訓練製度。
●顧客滿意度與客情關係。
22.如何選定營業場所
在業種與業態之間的抉擇，也可稱之為市場定位策略，包括了商圈調查研究與消費輪廓調查研究兩大方向，擬定出餐廳在目標市場上的定位、特性、差異化，設定顧客年齡層、經濟與消費能力，並須強調欲傳達給消費者的訊息。
在投入市場之初，必須先界定將要銷售產品在眾多同級商品中的影響程度，消費者對此商品的反應及接受度如何，初步訂定出營業的方式，例如在店內用餐或是外帶、外送的使用比率如何等。
在國家法令方麵，也應考慮開設餐廳營業的合法性，如以第二商業區為優先考慮，可否
申請或變更營業執照等等。
現將營業場所選定的基本程序，概略分述如下：
1.營業領域的預測
●搜尋營業區內的各項市場資料。
●研究經營方針與業績來源。
●調查商圈內競爭同業的投資現況與成效。
●篩選出適合開店的地理位置與地點。
●編撰評估分析報告作為依據。
2.研究商圈
●收集商圈內的人口資料、各型店麵資料、消費支出資料、學生資料與該區域內的房屋中介業的資料等等。
●以徒步、開車等方式，繞行約５至８分鍾的商圈範圍，找出對店麵有建設性、競爭性、互利性的單位、經營者等資料。
●利用地圖製作商圈分析圖，標示各街廓的使用分區，檢測其人口密度、交通方式與交通流量等等。
3.市場占有率的分析
●商用不動產的評估
●就使用分區，進行調查有利位置的租金及漲幅情形。
●了解建築物的使用年數（屋齡）、外觀結構、麵積、樓層。
●不動產產權調查，細查債權與抵押之狀況。
●店址景氣預測，與國家建設的正反麵影響評估。
●初訂合理租金及售價定位。
4.產能分析
●現場勘驗及初訂營業額。
●法規檢討並按相關屬性資料規劃。
●單位麵積效益分析及租金、營業額支持能力的研究。
●損益平衡分析與成本架構的反推。
5.簡式定位
●研討地點的合適規劃方式與廣告手法。
●決定營業場所的工期與協調問題。
●與各相關執行部門協商店麵定位的可行性。
●預測開店前後的市場促銷策略。
定位計劃的擬訂中，仍應按商圈分析圖進行麵對麵訪談及調查，試圖找尋目前的消費傾向，作為開店策略的參考。
第四節 商圈的設定
23.商圈有哪些特性
商圈的特性與範圍，必須依據餐廳所在區域未來的發展，及消費者到達店麵所需的時間來判定，因此，若是顧客惠顧次數愈多，則可大約推估所需時間為１５分鍾左右，而特殊的專門店則需時間為３０分鍾左右，不過商圈的形成會受到某些人為或天然條件的限製而有所改變，這些限製如下：
1.地點
如學校、公園、河流、橋梁、公共設施等已固定的地點。
2.交通
新交通路線的建設、舊道路的修複或拓寬、捷運車站、鐵公路車站或站牌所在地。
3.人口
人口疏密程度、購買能力、生活習慣、年齡、性別等等。
所以在商圈範圍的界定上，建議先以到達時間為要素，再將所囊括的不同距離以圓周取樣法來確定，比直接以距離判斷更為準確。
24.商圈有哪些類型
商圈的發展，按其階段性可分為以下3種：
1.計劃性商圈
也稱之為政策性商圈，因政府各年度計劃和國家建設的推動，或按公司對往後發展方向 的計劃，先行了解，加上對競爭同業所進行的調查後，修訂發展方向，而決定經營的策略。 如此將可定出比較理想的營運據點，並作為中長期的發展目標。
2.期待性商圈
也稱為客觀性商圈，必須經由專業的市場調查手法，綜合調查的結果予以研究，假如與計劃性商圈完全吻合，則可以較為確定而著手開店。否則若與既定目標差異太大，應立即放棄，再另覓新點。日後年度複審時，再密切注意其價值動態。
3.營業性商圈
在實際營運約一年後的時間，隨著人口、所得變數的轉變，可以了解到產品促銷及供應策略與消費者消費意願的契合度如何。至少每６個月做一次檢查的工作，重新確定商圈所含蓋的範圍，詳細記錄變化的過程，有助於日後在開店時參考。
25.如何設定商圈
1.商圈調查的步驟
描述、收集、分類、鎖定，是商圈調查的4大步驟，凡都市地圖、市區一覽圖、簡介、都市計劃圖、區內人口數、產業和就業統計、租售行情、營業類別統計、土地公告現值、車輛通行量調查、市街地的外觀現況、各主要建築物設施的容量、政府及民間的市調報告等，都是搜尋的重點。
2.商圈設定方式
在商圈設定上，要分為第１次、第２次、第３次等３種設定商圈的方式。一般而言，先從離店址最近處假設為顧客所在位置，順序在地圖上劃下小點，觀看全部點完的地圖，然後分３次設定商圈的範圍。所謂第1商圈，就是指在該商圈內，該店的顧客占有50％的區域，第２商圈是指包含７５％顧客的區域，而第３商圈至少有90％的顧客占有率。其實，都市的大小，或在鬧區，或在一般街道、郊外住宅區等等，還是略有不同。隻是一般狀況下，大多以其業種業態的不同來設定商圈。
3.商圈範圍的界定
在商圈範圍的界定上，除了將店麵地點周邊的教育設施、文化設施、休閑設施、商業生活等功能，列入界定的參考因素之外，在人口易於集中的地方，與交通工具之間也有著極為密切的關係，可視為消費者為了達到消費目的所運用的手段，大約可區分為４大類：
●行人徒步圈
指步行所能到達的範圍，譬如在住宅區易產生擇店地點。
●自行車圈
指騎自行車所能到達的範圍，譬如在住宅區、商業區均易產生擇店地點。
●機動車圈
指機動車所能到達的範圍，大部分在郊外輔助道路或交叉路口。
●鐵路、捷運圈
指鐵公路、捷運係統所能通達的範圍，大部分都在車站前較易產生擇店地點。
商圈的範圍內，若所需的時間為10～15分鍾，則此商圈才有價值，因為顧客的來店才是真正為用餐目的而來。如果花費20～30分鍾才能來店的顧客，很可能是隨興而來，如趁逛街購物之便順道來店。
如前麵所述，要決定店麵地段的價值或是產品的等級能否契合商圈所需，都必須先決定商圈的範圍，因此把握真正屬於店麵的營業範圍及投資方向，將足以影響其成敗。例如餐廳 營業是以店內用餐為主或以外帶外用為主，還是此區的顧客多半希望外送方式服務到家呢？在服務的範圍裏，將以何種方式來運送產品？頻率與時效性又是如何？這些都將間接導致 顧客購買力的提升與否。
連鎖店通常在預定計劃中，必須剖析消費者的購買潛力，在商圈內應以４0％為目標，這是指坐擁商圈市場裏的有利條件下所能含蓋的顧客群，當然如果能夠再向上爬升，將更能提振業績。
26.在創造商圈時應注意些什麼
即使是針對餐飲服務業所進行的市調，也必須就其業種與業態來區分。目前存在的餐飲體係多達２６種，而且新產品新型態的餐飲事業又陸續引進，因此在版圖創造上，有幾項重點必須注意。
●業種與業態的區分。
●商圈型態的變遷情形。
●各鄉鎮市的概要，包括：
a自然環境
b人口組織
c經濟活動
d交通運輸
e土地使用
●交通係統的擴建，各縣市各期都市計劃的年期、麵積、人口密度（計劃飽和人口\/粗密度）、都市發展用地與計劃等等。
●年度全國各區每月平均氣溫參考表，降雨日數、天候等的預測值。
●地圖的商圈標誌，如標示遊樂區的方式，標出探討區域及擇取原因，並製定標誌標準。
27.如何考察商圈的資源和實力
商圈資源剖析必須涵蓋下列各項。
●商圈現況調查分析，側重消費麵、服務麵、文化麵的探索。
●多機能與複合性的考查。
●商圈行為之服務取向與地域取向。
●商圈房地產之租金與漲幅比例。
●商圈的外廓，包括地域性、建設型態與人文氣質的考慮。
●商圈內消費支出的計算。
●商圈的實力。
從商圈總體麵來看實力，包括型態、機能、政經、文化、國際、權威、交通、調和、時代、生活、融洽、環境、情報、安全、形象，以上１５項重點檢測中，訂定研究之標準，將不難看出該商圈在總體麵上的遠景。從商圈消費行為來看實力包括以下內容。
a 購物：如百貨公司、夜市。
b 共同生活：如飯店、商業中心。
c 電影：如電影院、劇院。
d 運動體育：如體育館、球場。
e 美食：如餐廳、酒巴。
f 文化：如文化中心。
g 服務：如旅行社、金融、醫療、美發。
h 休閑娛樂：如遊樂場（區）、動物園、植物園。
i 新型消費：如休閑性會議方式。
其他如業績成長率的研究，包括購買增加率、銷售額增加率及成長曲線，來看目標消費群的實力，及土地建物本身的優勢條件等等，均有相當程度的影響。
28.開發商圈有什麼技巧
除了注意現有商圈的變遷情形與資訊、年度更新所采樣回來的資料外，還需將區域做特性化劃分：
●綜合基地。
●商業休閑區。
●政經商樂區。
●商業觀光飯店區。
●觀光遊覽區。
●文化商業區。
找出大型消費產生區的位置、組織與架構，進行分類，在商圈預測上，將與投資條件適度吻合。而在消費潛力上，則注重分配性業種與其時段。
29.如何根據商圈確定不同的經營策略
根據商圈消費目標的不同，可以製定出不同的經營策略。
●市場區隔。
●地理區分法。
●人口統計區分法。
●心理區分法。
●利益區分法。
●使用頻率區分法。
●消費者輪廓調查分析。
●產品價格敏感度調查分析。
●目標行銷。可視需要進行目標消費組合分析，如百貨公司、服飾店、鞋店、珠寶店、皮件行、家具店、電器電子專賣店、玩具店、書店、禮品精品店、美容美發院、運動健身場、藝品店、食品店、超級市場、餐飲店、飯店旅館、進修班及電影院。
●促銷活動：地域性促銷、促銷時間表的製定。
●廣告行銷：競爭店資訊收錄、產品行銷計劃、行銷模式的運用。
●配銷策略。
●商圈定位。
●市場２次潛力分析。
●地段性與業種間之市場區隔。
●各策略組織、職掌、目標與定位。