經常修理也叫中小修理，是指局部性的經常修理工作。它的特點是工作量不大，所花費用較少，所需時間不長，在核算上都將經常修理費用的實際發生數計入當期成本、費用。如將一輛管理部門的小客車委托某汽車修理廠進行中修，根據汽車修理廠提出的賬單，共應支付修理費用5 000元，則在開出轉賬支票時，應作如下分錄入賬：
借：管理費用5 000
貸：銀行存款5 000
固定資產大修理是對固定資產進行全麵的修理工作。它的間隔期較長，工作量較大，費用支出較多。對於固定資產大修理費用的核算，一般可以采用如下兩種核算方法：
一是采用預提修理費用的辦法，即將固定資產大修理費用，預提計入修理間隔期內的成本、費用。在預提時，將它記入“采購保管費”、“開發間接費用”、“管理費用”、“其他業務支出”等科目的借方和“應付賬款”科目的貸方。修理完工時，將實際發生的大修理費用衝減預提修理費用，記入“應付賬款”科目的借方和“銀行存款”或“固定資產購建支出”或“在建工程”科目的貸方。如實際發生的修理費用大於預提的修理費用，可將其差額視同預付賬款，分期攤入以後各期的成本費用。如果差額不大，也可將它記入當期成本、費用。
如某房地產開發企業某項辦公管理設備的大修理間隔期為4年，預計每次大修理費用為48 000元，則每年應預提的修理費用為12 000元（48 000元\/4），每月應預提1 000元（12 000元\/12）。在預提時，應作如下分錄入賬：
借：管理費用1 000
貸：應付賬款1 000
到4年後對該項設備進行大修理時，共已預提修理費用48 000元（1 000元×12×4）。如實際發生大修理費用48 480元，實際發生數超過預提數480元（48 480元-48 000元），此項超支數可轉作待攤費用分期攤銷；也可將它計入當月管理費用。如此項設備大修理費用用轉賬支票與承修單位結算，並將超支修理費用記入管理費用時，應作如下分錄入賬：
借：應付賬款48 000
管理費用480
貸：銀行存款48 480
二是采用待攤辦法，即將實際發生的固定資產大修理費用分期攤入固定資產大修理間隔期的有關成本、費用。由於固定資產大修理間隔期都在一年以上，因此應將實際發生的固定資產大修理費用記入“遞延資產”或“長期待攤費用”科目的借方。按月攤銷時，再將其計入有關成本、費用科目的借方和“遞延資產”或“長期待攤費用”科目的貸方。
如上述辦公管理設備大修理費用采用待攤辦法，則在發生大修理費用時，應先將它計入“遞延資產”或“長期待攤費用”科目的借方，作如下分錄入賬：
借：遞延資產或長期待攤費用48 480
貸：銀行存款48 480
在設備大修理的間隔期內分月攤銷大修理費用1 010元（48 480÷4×12 ）時，應作如下分錄入賬：
借：管理費用1 010
貸：遞延資產1 010
246固定資產清理、盤點與減值準備提取的核算企業在生產經營過程中，對那些不適用或不需用的固定資產，可以出售轉讓。對那些由於使用而不斷磨損直至最終報廢，或由於技術進步等原因發生提前報廢，或由於遭受自然災害等非常損失發生毀損的固定資產應及時進行清理。企業因固定資產處置而減少的固定資產，一般應通過“固定資產清理”賬戶核算。
1出售、報廢和毀損固定資產
房地產開發企業因出售、報廢和毀損等原因減少的固定資產，會計核算上一般分為以下幾個步驟：
(1)固定資產轉入清理
按清理固定資產的賬麵價值，借記“固定資產清理”賬戶，按已提的折舊，借記“累計折舊”賬戶，按已計提的減值準備，借記“固定資產減值準備”賬戶，按固定資產原價，貸記“固定資產”賬戶。
(2)發生的清理費用
固定資產清理過程中發生的各項費用，應借記“固定資產清理”賬戶，貸記“銀行存款”等賬戶。
(3)出售收入、殘料變價收入以及保險賠償和過失賠償等，應借記“銀行存款”、“原材料”以及“其他應收款”等賬戶，貸記“固定資產清理”賬戶。
(4)如出售的是不動產，還應計算營業稅，借記“固定資產清理”賬戶，貸記“應交稅費——應交營業稅”賬戶。
(5)清理淨損益的處理
固定資產清理後的淨收益，應區別情況處理：
①屬於籌建期間的，衝減開辦費，借記“固定資產清理”賬戶，貸記“長期待攤費用——開辦費”賬戶。
②屬於生產經營期間的，計入損益，借記“固定資產清理”賬戶，貸記“營業外收入——處理固定資產淨收益”賬戶。
固定資產清理後的淨損失，應區別情況處理：
①屬於籌建期間的計入開辦費，借記“長期待攤費用——開辦費”賬戶，貸記“固定資產清理”賬戶。
②屬於生產經營期間的，由於自然災害等非正常原因造成的損失，借記“營業外支出——非常損失”賬戶，貸記“固定資產清理”賬戶。
③屬於生產經營期間正常的處理損失，借記“營業外支出——處理固定資產淨損失”賬戶，貸記“固定資產清理”賬戶。
【例2-39】企業有一經營用設備，原值650 000元，已提折舊600 000元，由於使用期滿，經批準報廢，報廢時殘料計價2 000元入庫，用銀行存款支付清理費用2 500元。作會計處理如下：
(1)固定資產轉入清理時：
借：固定資產清理50 000
累計折舊600 000
貸：固定資產650 000
(2)支付清理費時：
借：固定資產清理2 500
貸:銀行存款2 500
(3)殘料入庫時：
借：原材料2 000
貸：固定資產清理2 000
(4)結轉固定資產清理淨損失時：
借：營業外支出——處理固定資產淨損失50 500
貸：固定資產清理50 500
【例2-40】企業一台大型設備原值為 1 200 000元，累計折舊為500 000元，因故發生毀損，經保險公司確認賠償560 000元，過失人賠償7 000元，該設備殘料變價收入 5 000元存入銀行，假設企業為該項設備計提100 000元減值準備。作會計處理如下：
(1)固定資產轉入清理時：
借：固定資產清理600 000
累計折舊500 000
固定資產減值準備100 000
貸：固定資產1 200 000
(2)確認保險公司賠償金額時：
借：其他應收款——保險公司560 000
貸：固定資產清理560 000
(3)確認過失人賠償金額時：
借：其他應收款——過失人7 000
貸：固定資產清理7 000
(4)取得殘料變價款時：
借：銀行存款5 000
貸：固定資產清理5 000
(5)結轉固定資產清理淨損失時：
借：營業外支出——非常損失28 000
貸：固定資產清理28 000
2投資轉出固定資產
房地產開發企業在以固定資產對外投資時，應先注銷固定資產賬麵，即按投出固定資產的賬麵價值借記“固定資產清理”賬戶，按該項固定資產已計提折舊借記“累計折舊”賬戶，按該項固定資產已計提的減值準備借記“固定資產減值準備”賬戶，按投出固定資產的賬麵原值貸記“固定資產”賬戶；對投資過程中應支付的相關稅費，借記“固定資產清理”賬戶，貸記“銀行存款”、“應交稅費”賬戶；最後，將投出固定資產的賬麵價值加上應支付的相關稅費，借記“長期股權投資”賬戶，貸記“固定資產清理”賬戶。
【例2-41】企業用一台設備投資於乙公司，該設備原值500 000元，已提折舊100 000 元，已計提減值準備 100 000元，經雙方協議，按該項資產的淨值作為投資額。作會計分錄如下：
借：固定資產清理300 000
累計折舊100 000
固定資產減值準備100 000
貸：固定資產500 000
借：長期股權投資——乙公司300 000
貸：固定資產清理300 000
3捐贈轉出固定資產
企業對外捐贈固定資產，應首先將固定資產轉入清理，按固定資產賬麵價值，借記“固定資產清理”賬戶，同時按固定資產已提折舊借記“累計折舊”賬戶，按已提取的固定資產減值準備借記“固定資產減值準備”賬戶，按捐贈資產的賬麵原值貸記“固定資產”賬戶；同時，將捐贈資產過程中所發生的相關稅費借記“固定資產清理”賬戶，貸記“銀行存款”等賬戶；按“固定資產清理”賬戶的餘額，借記“營業外支出——捐贈支出”賬戶，貸記“固定資產清理”賬戶。
【例2-42】企業將自用轎車一輛捐贈給A公司，該轎車原價200 000元，已提折舊40 000元，捐贈過程中發生相關費用5 000元，該轎車未計提減值準備。作會計處理如下：
(1)將捐贈的轎車轉入清理時：
借：固定資產清理160 000
累計折舊40 000
貸：固定資產200 000
(2)支付相關費用時：
借：固定資產清理5 000
貸：銀行存款5 000
(3)捐贈的轎車交給A公司時：
借：營業外支出——捐贈支出165 000
貸：固定資產清理165 000
247固定資產租賃的核算經營租賃是指由出租方根據承租方的需要，與承租方訂立租賃合同，在合同期內將機械設備等有償轉讓給承租方，承租方在取得機械設備等使用權的時間內，按合同規定向出租方支付租賃款的一種租賃業務。這種租賃的機械設備等的租賃期一般較短，在租賃期滿後，將租賃資產退還給出租方。機械設備等在租賃期內，所發生的修理費、保險費以及其他有關費用，均由出租方承擔。因此在租賃款中，除了包括租賃機械設備的折舊費、利息外，還包括修理費、保險費、業務管理費和一定的利潤。
在會計核算上，由於租賃機械設備等的所有權屬於出租方，因此在租入以後，不必將它記入企業的固定資產科目，可以將租入機械設備等的名稱、型號、規格、數量、租賃款及其支付時間等記入“租入固定資產備查簿”。在租賃期內，按合同規定支付的租賃款，根據受益期長短，直接記入當月有關成本、費用，或通過待攤、預提的辦法分月攤提計入有關成本、費用。
如某房地產開發企業根據倉庫管理部門需要，向當地機械設備租賃公司租入一台吊車，合同規定租賃期為6個月，每月租賃款為1 500元，租賃款在租入月份一次支付。則在：
支付租入吊車租賃款9 000元（1 500元×6）時，應作：
借：預付賬款9 000
貸：銀行存款9 000
將支付租賃款按月攤入采購保管費時，應作：
借：采購保管費1 500
貸：預付賬款1 500
在租賃期滿，將吊車退還給機械設備租賃公司時，應在“租入固定資產備查簿”中加以注銷。
25無形資產的核算
251無形資產的確認和計價開發企業無形資產的取得，主要有如下幾個渠道：從外部購入、企業自行開發、投資者投入、由捐贈人無償提供。企業在確認無形資產時，一般應具備以下兩個條件：第一，該無形資產產生的經濟效益很可能流入企業，即企業擁有無形資產的法定產權，或企業已與他人簽訂了協議，使得企業的相關權利受到法律的保護，並對無形資產在預計使用年限內產生經濟效益的各種因素能作出穩健的估計；第二，該無形資產的成本能夠可靠地計量。對於不能計量成本的無形資產，在企業存續期內，不得加以確認。例如某一開發企業，由於它的開發經營管理水平高，能夠獲得高於同行業其他企業的利潤，即這個企業已擁有商譽，但由於這個企業持續經營，還不實行聯營或改製為股份有限公司或有限責任公司作為投資，就不能將其所擁有的商譽計價入賬。
但是，當無形資產用以轉讓或投資時，為了保障雙方的經濟權益，就必須對轉讓或投資的無形資產進行計價。下麵列舉三類不同無形資產的計價方法。
（1）專利權和非專利技術的計價
企業擁有的專利權、非專利技術等技術產權，可以依法進行轉讓和作為對其他單位的投資。企業在轉讓時，可以轉讓所有權，也可轉讓使用權。所有權是指企業法律規定的範圍內對其無形資產所享有的支配、使用、收益、處分的權能。它在法律規定的範圍內，可以根據自己的意誌和利益，將其使用權轉讓出去，由非所有者享有；而使用權一般隻能按照無形資產的性能和用途加以利用以滿足開發經營的需要。隨著轉讓內容的不同，無形資產的轉讓價格也不一樣，即轉讓使用權的價格要比轉讓所有權的價格為低。
在國際技術貿易中，專利權、非專利技術等技術產權的轉讓，是通過許可證來實現的。由於許可證規定引進方使用該轉讓技術的權利和範圍的大小不同，許可證有普通許可證、排他許可證、可轉讓許可證和獨占許可證之分。不同類型的技術許可證，它的轉讓費也不同。轉讓費最高的是獨占許可證，其他依次為排他許可證、可轉讓許可證、普通許可證。技術轉讓費的支付，可以一次總算，也可按銷售淨收入或銷售利潤額提成支付。對一次總算方式支付的技術轉讓費，應將其資本金化作為無形資產的價值入賬。所謂一次總算，就是把技術轉讓的全部費用，包括轉讓期間專利使用費、非專利技術使用費、技術資料費、專家費、培訓費等，在簽訂協議時一次或分次算清。
另外專利權、非專利技術等無形資產具有時效性，它會隨著時間的推移而降低效能，減少其收益。因此，在預計各年實現利潤時，要考慮技術的無形損耗。
（2）商譽的計價
企業的商譽可作為對其他單位的投資。商譽在投資時的作價一般可按企業預期超額利潤的資本化加以確定。由於目前我國的價格還不全由市場決定，各個行業之間企業的盈利水平相差較大，因此，如何對商譽進行作價，是一個值得研究的問題。在一般情況下，可考慮以行業平均資金利潤率作為計算年利潤額的基數，然後計算企業年超額利潤，並加以資本化。商譽作價投資額即無形資產的價格一般可考慮按如下公式計算：
商譽作價投資額\\u003d企業預期年利潤-（企業資產淨值×行業平均資金利潤率）
÷行業平均資金利潤率
如某房地產開發企業共有資產淨值（即資產總值減去負債總額後的所有者權益）2 000萬元，在與其他企業聯營時企業年利潤額為400萬元，房地產開發行業平均資金利潤率為16%，則在聯營時該企業的：
商譽作價投資額\\u003d ［400萬元－（2000萬元×16%）］\\u003d500萬元
如果行業平均資金利潤率低於市場利率，式中行業平均資金利潤率應考慮按市場利率計算。因為如不能高於市場利率的利潤，對被聯營企業來說，在經濟上來說是沒有意義的。
（3）土地使用權的計價
企業的土地使用權，可依法轉讓和作為聯營時的投資。土地使用權在轉讓或投資時的作價，應與取得同類土地使用權應繳納的使用費即租金相當。在一次收取租金或作為投資時，應將租賃期限內或投資年限內的土地使用費加以資本金化，作為無形資產價值入賬。
土地使用費由土地出讓金和土地開發費構成。土地出讓金是我國土地所有權在經濟上的實現形式，體現的是土地使用權的轉讓關係。土地開發費是國家對土地開發投資在經濟上的補償形式，體現的是土地投資的所有權的轉讓關係。土地使用費的標準可根據場地的位置、周圍土地的開發程度、公共設施的完善情況等因素加以確定；也可參照當地相同條件土地的批租單價和開發費用加以估算。土地使用權作價投資額即無形資產的價格一般可按如下公式計算：
年土地使用費\\u003d每平方米土地使用費×土地麵積
與專利權、非專利技術等無形資產不同，土地使用費不但不會發生遞減情況，而且還會隨著地區經濟的發展，基礎設施的日益完善而呈不斷上升趨勢。如果土地使用費規定每隔幾年可以調整的話，則在預計各年土地使用費時，要考慮每隔幾年可以調整的因素。
252無形資產轉讓、出租和轉銷的核算企業的無形資產，可用以轉讓，也可用以出租。企業轉讓無形資產時，應按其實際取得的轉讓收入，記入“銀行存款”等科目的借方，按該項無形資產已計提的減值準備，記入“無形資產減值準備”科目的借方，按無形資產的賬麵餘值，記入“無形資產”科目的貸方，按支付的相關稅費，記入“銀行存款”、“應交稅費”等科目的貸方，按其差額，記入“營業外收入——轉讓無形資產收益”科目的貸方或“營業外支出——轉讓無形資產損失”科目的借方。
如某開發企業在對外轉讓一項專利權時，經雙方確認的轉讓價格為120 000元，價款已收入存入銀行。該項專利權的賬麵餘值為150 000元，已計提減值準備60 000元，應繳納相關稅金為10 000元。則該項專利權的轉讓收益為20 000元［120 000元-（150 000元-60 000元+10 000元）］，應作如下分錄入賬：
借：銀行存款120 000
無形資產減值準備60 000
貸：無形資產150 000
應交稅費10 000
營業外收入——轉讓無形資產收益20 000
企業出租無形資產時，其租金收入，應作為營業收入記入“其他業務收入——出租無形資產收入”科目的貸方。由於企業仍擁有其產權，應繼續作為無形資產進行核算，隻將履行合同所發生的費用（如派出技術服務人員的工資等）及按有效使用年限攤銷的無形資產價值，作為出租無形資產的成本，記入“其他業務支出——出租無形資產支出”科目的借方，作如下分錄入賬：
借：銀行存款×××
貸：其他業務收入——出租無形資產收入×××
借：其他業務支出——出租無形資產支出×××
貸：應付職工薪酬×××
無形資產（攤銷額）×××
企業擁有的無形資產，經檢查發現某項無形資產已被其他新技術等所替代，或已超過法律保護期限不再受法律所保護，預期不能給企業帶來經濟效益時，應將該項無形資產的賬麵餘值或賬麵餘值減去計提減值準備後的剩餘價值予以轉銷，將它轉入當期管理費用，作如下分錄入賬：
借：管理費用×××
無形資產減值準備×××
貸：無形資產×××
26負債：影響企業安全的重要科目
261概述1 概念及特征
負債是指由於企業過去的交易或者事項形成的，預期會導致經濟利益流出企業的現時義務。它具有以下主要特征：
（1）負債是由過去的交易或事項而發生的，而且是現在已經承擔的責任。對於企業正在籌劃的未來交易或事項，如企業已經簽署但尚未生效的合同與合作事項等，並不構成企業目前的負債。
（2）負債對於企業而言，是項強製性的義務，它可能屬於法律、合同或類似文件的要求。若是一項非強製性的、屬於可有可無的責任，如計劃對慈善機構的捐贈等，則不能形成企業的負債。
（3）負債通常需要在未來某一特定時日用資產(一般往往是貨幣資金)或勞務來償付。在某些情況下，現有負債可能通過承諾新的負債(即債務的展期)或轉化為所有者權益來(如債轉股)予以了結，但最終都要導致企業資產的流出。
2負債的分類
房地產開發企業的負債可以按照不同的標準進行分類。
（1）按照償還期限的長短，可以將企業的負債分為流動負債和長期負債兩大類。其各自特點見本章以後各節。
（2）按照企業負債產生的原因劃分，可分為：
①借貸形成的負債。如向金融機構或其他單位借入的短期借款、長期借款等。
②結算過程中產生的負債。如因企業購買材料物資，接受勞務供應等，在貨款尚未支付前而應付給供貨單位的應付賬款、應付票據等。
③因籌資而應償還給各投資人的應付債券、應付股利等。
④因銷售開發產品、代委托單位開發建設項目等而向購買、委托單位或個人預收的賬款等。
⑤應上交給國家的各種款項，如應交稅費等。
⑥應付給企業內部職工的應付職工薪酬等。
⑦償還給其他單位或個人的其他應付款項等。
262流動負債的核算1流動負債的概念和特點
流動負債是指將於一年或超過一年的一個營業周期內償還的債務，包括短期借款、應付票據、應付賬款、預收賬款、應付職工薪酬、應交稅費、應付股利等。
流動負債具有以下特點：
（1）償還期限短，需要即期償付，或在一年內或超過一年的一個營業周期內償付。
（2）償還方式多，可以用資產(現金或非現金資產)清償，也可以用提供勞務清償，還可以用舉借新債來償還。
對於房地產企業來說，其流動負債包括：企業從銀行借入的短期借款，以及結算過程中形成的應付及預收賬款、應付票據，應付給內部有關單位的款項、應交稅費、應付股利和其他應付款，以及經營和分配過程中形成的應付職工薪酬等。
2短期借款的核算
（1）短期借款核算的內容
短期借款，是指企業為了滿足正常生產經營的需要而向銀行或其他金融機構借入的期限在一年以下的各種借款。
短期借款利息屬於籌資費用，應記入“財務費用”科目。在實際工作中，銀行一般於每季度末收取短期借款利息，為此企業的短期借款利息一般采用分月預提的方式進行核算；如果企業按月支付利息或利息數額較小，也可於實際支付時直接計入財務費用。
（2）短期借款的會計處理
從銀行或其他金融機構取得借款時，借記“銀行存款”科目，貸記“短期借款”科目；預提利息時，借記“財務費用”科目，貸記“應付利息”科目；支付利息時，根據已預提利息，借記“應付利息”科目，根據應計利息，借記“財務費用”科目，根據應付利息總額，貸記“銀行存款”科目；借款到期償還本金時，應借記“短期借款”科目，貸記“銀行存款”科目。
【例2-43】某開發企業7月1日取得短期借款500 000元，年利率9%，半年後一次還本付息，其會計分錄如下：
（1）當企業取得短期借款時：
借：銀行存款500 000
貸：短期借款500 000
(2)每月末預提借款利息時：
借：財務費用——利息支出3 750
貸：應付利息3 750
(3)12月31日到期還本付息時：
借：應付利息22 500
短期借款500 000
貸：銀行存款522 500
3應付票據
應付票據是采用商業彙票支付結算辦法，以承兌的商業彙票反映的，在一定日期需要支付的一項應付款項。應付票據按承兌方式的不同，可分為銀行承兌彙票和商業承兌彙票兩種；按是否付息，又可分為帶息票據和不帶息票據。我國商業票據的付款期限最長不超過6個月。
帶息商業彙票的利息應作為財務費用處理，票據的應付利息可以采用以下兩種處理方法：
①按期預提，6月30日和12月31日對未到期的應付票據預提利息費用；
②支付利息時，一次計入財務費用。
為了核算票據的簽發和承兌情況，應設置“應付票據”賬戶。房地產開發企業因購貨而簽發、承兌彙票時，按票麵金額記入本賬戶貸方；支付票據時記入本賬戶借方；貸方餘額表示尚未到期支付的票款。為了反映應付票據承兌、支付的詳細情況，企業應設置“應付票據備查簿”，記錄每張應付票據的種類、簽發日期、票麵金額、到期日、合同編號等。
（1）發生應付票據
對於發生的應付商業承兌彙票，應借記“原材料”或“應付賬款”等科目，貸記“應付票據”科目。對於發生的銀行承兌彙票，在按麵值的萬分之五向承兌銀行繳納手續費時，應當作為財務費用處理，借記“財務費用”科目，貸記“銀行存款”科目。
【例2-44】2012年3月13日，天地房地產開發公司開出一張麵值為117萬元、期限5個月的不帶息商業彙票，用以采購一批材料。增值稅專用發票上注明的材料價款為10萬元，增值稅額為 17萬元。應作如下賬務處理：
借：原材料117 000
貸：應付票據117 000
假設上例中的商業彙票為銀行承兌彙票，已繳納承兌手續費5850元。應作如下賬務處理：
借：財務費用5850
貸：銀行存款5850
（2）償付應付票據
應付票據到期全額償付票款時，借記“應付票據”、“財務費用”科目；貸記“銀行存款”科目。如果企業不能按期足額付款，對於商業承兌彙票應轉入“應付賬款”科目；對於銀行承兌彙票應轉入“短期借款”科目。
【例2-45】上述例中的商業承兌彙票到期，天地房地產開發公司以銀行存款全額支付票款。賬務處理如下：
借：應付票據117 000
貸：銀行存款117 000
若上述例中，商業彙票為商業承兌彙票到期，天地房地產開發公司無力還款，轉為公司的應付賬款。
借：應付票據117 000
貸：應付賬款117 000
若上述例中，商業彙票為銀行承兌彙票到期，公司無力支付票款，承兌銀行已代為支付，轉為公司的短期借款。
借：應付票據117 000
貸：短期借款117 000
4應付賬款
應付賬款，是指企業因購買材料、商品和接受勞務供應等應支付給供應商的款項。應付賬款一般按應付金額入賬，而不按到期應付金額的現值入賬。如果購入的資產在形成一筆應付賬款時是帶有現金折扣的，應付賬款入賬金額的確定按發票上記載的應付金額的總值(即不扣除折扣)記賬。
為了反映和監督應付賬款的形成及其償還情況，企業應設置“應付賬款”科目，並按供應單位名稱設置明細科目。
企業發生應付賬款時，借記有關科目，貸記“應付賬款”科目；償還應付賬款，或開出商業彙票抵付應付賬款的款項，或衝銷無法支付的應付賬款時，借記“應付賬款”科目，貸記有關科目。
5預收賬款
預收賬款是指房地產開發企業按照合同或協議規定向購房單位或個人預收的購房訂金，以及代委托單位開發建設項目，按雙方合同規定向委托單位預收的開發建設資金。與應付賬款不同，這一負債不是以貨幣償付，而是要用以後的開發建設項目或勞務等償付。
預收賬款的會計處理： 當房地產開發企業預收購房單位或個人的購房訂金時，根據收款通知及有關憑證，借記“銀行存款”科目，貸記“預收賬款”科目。當商品房竣工移交購房單位或個人時，應按商品房售價結算，借記“應收賬款”科目，貸記“主營業務收入”科目，同時：將預收購房訂金，予以抵減衝銷，借記“預收賬款”科目，貸記“應收賬款”科目；當企業收到委托單位按合同規定預付的代建開發建設項目的開發建設資金時，或收到委托單位撥來的工程用材料、物資，用於抵作預付工程款時，借記“原材料”科目，貸記“預收賬款”科目。當代建工程竣工驗收、移交委托單位時，應出具經審核的“工程價款結算單”辦理代建工程價款結算，按工程價款借記“應收賬款”科目，貸記“主營業務收入”科目，同時，抵減衝銷預收代建工程建設資金，借記“預收賬款”科目，貸記“應收賬款”科目。
【例2-46】天地房地產開發公司接受某單位的委托開發建設住宅樓，按雙方簽訂的合同規定預收代建工程建設資金4 500 000元。該項工程竣工驗收交付委托單位，出具“工程價款結算賬單”，實際應收工程價款5 000 000元，委托單位補付工程款，該房地產開發公司收到轉賬支票結清代建工程款。其賬務處理如下：
(1)借：銀行存款4 500 000
貸：預收賬款4 500 000
(2)借：預收賬款5 000 000
貸：經營收入5 000 000
（3）借：銀行存款500 000
貸：預收賬款500 000
6應交稅費的會計處理
為了核算開發企業應繳納的各種稅金的計算和實際繳納情況，應設置“應交稅費”賬戶。該賬戶貸方登記經計算的各種應繳納稅金，借方登記實際繳納的各種稅金，貸方餘額反映應繳納而未繳納的各種稅金。為了詳細反映各種應繳納稅金的核算情況，在該賬戶下應按照稅種，分別設置“應交營業稅”、“應交土地增值稅”、“應交城市維護建設稅”、“應交土地使用稅”、“應交所得稅”、“應交固定資產投資方向調節稅”等若幹明細賬戶。但應注意，房地產企業所繳納的印花稅、耕地占用稅，以及其他不需預計應繳納數額的稅金，不通過“應交稅費”賬戶核算。
期末按規定計算各種應納稅金：
①月份終了，企業按規定的稅種和稅率，計算出應由房地產經營收入負擔的營業稅、城市維護建設稅及土地增值稅，借記“營業稅金及附加”科目，貸記“應交稅費”科目；計算出應由其他業務收入負擔的營業稅、城市維護建設稅等，借記“其他業務支出”科目，貸記“應交稅費”科目。
②月份終了，企業按規定的稅種、稅率和課稅對象，計算出應繳納的房產稅；車船使用稅以及土地使用稅，借記“管理費用”科目，貸記“應交稅費”科目。
③按應納稅所得額和規定的稅率計算、繳納的所得稅，借記“所得稅費用”科目，貸記“應交稅費”科目。
④企業繳納的印花稅是由納稅人根據規定自行計算應納稅額，以購買並一次貼足印花稅票的方法繳納的稅款，由於繳納的印花稅不需要預計應納稅金額，又不存在與稅務機關結算或清算的問題，因此，企業繳納的印花稅不需要通過“應交稅費”科目核算，在購買印花稅票時，直接借記“管理費用”科目，貸記“銀行存款”科目。
【例2-47】2012年12月31日，天地房地產開發公司當月實現銷售收入500萬元，營業稅稅率3％。當期用銀行存款10萬元上交營業稅。賬務處理如下：
應交營業稅\\u003d5 000 000×3％\\u003d150 000(元)
借：營業稅金及附加150 000
貸：應交稅費——應交營業稅150 000
借：應交稅費——應交營業稅100 000
貸：銀行存款100 000
【例2-48】2009年12月31日，天地房地產開發公司當月按規定銷售房地產應當繳納土地增值稅21萬元。賬務處理如下：
借：營業稅金及附加210 000
貸：應交稅費——應交土地增值稅210 000
7應付職工薪酬
應付職工薪酬，是指應支付給職工的工資總額。工資作為勞動者個人的勞動報酬，在尚未實際支付給職工個人之前，對企業來說是一種負債。
為了核算和監督企業與職工有關工資的結算和分配情況，正確反映應付職工薪酬的形成和支付情況，企業應設置“應付職工薪酬”科目，並應設置“應付職工薪酬明細賬”，根據企業的具體情況，按職工類別、工資總額的組成內容等進行明細核算。凡是包括在工資總額內的各種工資、獎金、津貼等，不論是否在當月支付，都應通過“應付職工薪酬”科目核算。
每月發放工資以前，應根據工資結算彙總表中的應發金額總數，向銀行提取現金，借記“庫存現金”科目，貸記“銀行存款”科目。支付工資時，根據工資結算單中蓋章簽收的實付工資額，借記“應付職工薪酬”科目，貸記“庫存現金”科目；應從應付職工薪酬中扣還的各種款項，應根據工資結算彙總表中的代扣金額，借記“應付職工薪酬”科目，貸記“其他應收款”、“其他應付款”等科目。月份終了，應將本月應發的工資進行分配，借記“采購保管費”、“開發間接費用”、“銷售費用”、“管理費用”、“其他業務支出”等科目，貸記“應付職工薪酬”科目。
應付職工薪酬核算舉例如下：
【例2-49】某房地產開發企業6月30 日計算的應付職工薪酬總額為18 060元。其中，開發項目現場管理機構人員工資8 500元，專設銷售機構人員的工資5 200元，企業行政管理人員的工資2 600元，采購、保管人員及采購機構人員的工資1 580元，長期病假人員的工資180元。本月代扣款項合計280元，企業提取現金 17 780元，發放本月工資。會計分錄如下：
(1)從銀行存款提取現金時，作如下會計分錄：
借：庫存現金17 780
貸：銀行存款17 780
(2)根據工資結算單，分配本月工資，作如下會計分錄：
借：開發間接費用8 500
銷售費用5 200
管理費用——公司經費2 600
管理費用——勞動保險費180
采購保管費1 580
貸：應付職工薪酬18 060
(3)實際發放工資時，作如下會計分錄：
借：應付職工薪酬17 780
貸：庫存現金17 780
借：應付職工薪酬280
貸：其他應付款280
8應繳納稅費
為了核算開發企業應繳納的各種稅金的計算和實際繳納情況，應設置“應交稅費”賬戶。該賬戶貸方登記經計算的各種應繳納稅金，借方登記實際繳納的各種稅金，貸方餘額反映應繳納而未繳納的各種稅金。為了詳細反映各種應繳納稅金的核算情況，在該賬戶下應按照稅種，分別設置“應交營業稅”、“應交土地增值稅”、“應交城市維護建設稅”、“應交土地使用稅”、“應交所得稅”、“應交固定資產投資方向調節稅”等若幹明細賬戶。但應注意，房地產企業所繳納的印花稅、耕地占用稅，以及其他不需預計應繳納的稅金，不通過“應交稅費”賬戶核算。
9其他應付款的核算
企業除了應付票據、應付賬款、應付職工薪酬等以外，還會發生一些應付、暫收其他單位或個人的款項，如應付租入固定資產和包裝物的租金、存入保證金、應付統籌退休金等。這些暫收應付款，構成了企業的一項流動負債。
在我國會計核算中，設置“其他應付款”科目進行核算。當發生各種應付、暫收款項時，借記“銀行存款”、“管理費用”等科目，貸記“其他應付款”科目；當實際償還、支付時，借記“其他應付款”科目，貸記“銀行存款”等科目。
10 其他應交款
房地產企業其他應交款的核算主要涉及教育費附加的核算。教育費附加是國家為了發展我國的教育事業，提高人民的文化素質而征收的一項費用。這項費用按照企業繳納流轉稅的一定比例計算，並與流轉稅一起繳納。在會計核算時，應繳納的教育費附加在“其他應交款”賬戶下設置“應交教育費附加”明細賬戶。按照現行製度規定，教育費附加以企業應交營業稅、消費稅和增值稅額作為計算依據，以3％的比例計算征收。教育費附加應由經營業務收入及其他業務收入負擔。
月份終了，企業按照規定的比例計算出應交教育費附加後，借記“經營稅金及附加”或“其他業務支出”賬戶，貸記“其他應交款”賬戶；實際繳納時，借記“其他應交款”賬戶，貸記“銀行存款”賬戶。
263非流動負債的核算長期負債，是指企業向銀行等金融機構借入的償還期在一年以上的債務，一般用於固定資產的購建、改擴建工程、大修理工程以及流動資產的正常需要等方麵。它是房地產開發企業的一項重要的資金來源，必須加強管理與核算。
從性質上劃分，長期負債屬於非流動負債，即不需要即期支付的債務，我國的《企業會計準則》將長期負債定義為：“長期負債是指償還期限在一年或者超過一年的一個營業周期以上的債務”。房地產企業的長期負債一般包括：長期借款、長期債券(應付長期債券、可轉換公司債券)，以及各種長期應付款等。
1長期借款核算
為了反映和監督企業長期借款的借入、應計利息和歸還本息的情況，應設置“長期借款”科目。該科目應當按照提供貸款銀行等金融機構設立明細賬，並按借款種類進行明細分類核算。
（1）取得長期借款
企業借入長期借款並將取得的款項存入銀行時，應借記“銀行存款”科目，貸記“長期借款”科目；如果已經直接將借款購置了固定資產或用於在建工程項目，則應借記“固定資產”或“在建工程”科目，貸記“長期借款”科目。
【例2-50】天地房地產開發公司於2010年4月30日從工商銀行借入資金200萬元，借款期限為2年，年利率為6％，款項已存入銀行，本息於到期日一次支付。該借款用於購買生產所需的一台設備，5月15日公司收到該設備，價款195萬元，安裝費為5萬元，均用銀行存款支付，設備已於當月16日交付使用。有關賬務處理如下：
①取得借款時：
借：銀行存款2 000 000
貸：長期借款2 000 000
②支付設備款和安裝費時：
借：在建工程2 000 000
貸：銀行存款2 000 000
（2）計算長期借款利息
長期借款所發生的利息支出，應當按權責發生製的原則按期預提並計入在建工程項目的成本或計入當期損益，通過“在建工程”或“財務費用”科目進行核算。
【例2-51】根據上例的資料，計算天地房地產開發公司借入工商銀行款項的利息，並進行賬務處理。
①計算應計入固定資產成本的利息並結轉固定資產：
天地房地產開發公司於4月30日借入款項，5月15日設備投入使用，因此在4月30日至 5月15 日間發生的利息應當計入固定資產的成本，5月16 日以後發生的利息應當計入當期損益。
應計入固定資產成本的利息金額為：
2 000 000×6％÷12×05 \\u003d5 000（元）。
借：在建工程5 000
貸：長期借款5 000
結轉固定資產時
借：固定資產2 005 000
貸：在建工程2 005 000
②2010年12月31日，此筆長期借款應計提的利息為：
2 000 000×6％÷12×75\\u003d75 000（元）。
借：財務費用75 000
貸：長期借款75 000
③2011年12月31日，此筆長期借款應計提的利息為：
2 000 000×6％\\u003d120 000（元）。
借：財務費用120 000
貸：長期借款120 000
④2012年4月30日，此筆長期借款應計提的利息為：
2 000 000×6％÷12×4\\u003d40 000（元）。
借：財務費用40 000
貸：長期借款40 000
（3）歸還長期借款
歸還長期借款的本金和利息時，應按歸還的金額，借記“長期借款”科目，貸記“銀行存款”科目。如果是外幣借款還應計算彙兌損益金額，會計處理時還要借記或貸記“財務費用”科目。
【例2-52】按前兩例中的資料，於2010年4月 30日歸還長期借款的本金和利息共計224萬元。賬務處理如下：
借：長期借款2 240 000
貸：銀行存款2 240 000
2應付債券
應付長期債券是企業為籌集長期使用資金而發行的一種書麵憑證。通過憑證上所記載的利率、期限等，表明發行債券企業允諾在未來某一定日期還本付息。企業發行的超過一年以上的債券，構成了一項長期負債。應付債券是房地產企業通過舉債籌集長期資金的一種重要方式。
債券的發行價格受同期限銀行存款利率的影響較大，一般情況下，債券的票麵利率高於銀行利率，可按超過債券票麵價值的價格發行，按超過票麵價值的價格發行，稱為溢價發行；溢價發行表明企業以後期多付利息而事先得到的補償。如果債券的票麵利率低於銀行利率，可按低於債券票麵價值的價格發行，按低於票麵價值的價格發行，稱為折價發行；折價發行表明企業以後期少付利息而預先給投資者的補償。如果債券的票麵利率與銀行利率一致，可按票麵價值發行，按票麵價值的價格發行稱為按麵值發行。溢價或折價是發行債券企業在債券存續期內對利息費用的一種調整。
針對企業發行的長期債券，應設置“應付債券”賬戶，核算企業為籌集長期資金而實際發行的債券及應付的利息。在應付債券賬戶下應設置“債券麵值”、“債券溢價”、“債券折價”和“應付利息”四個明細賬戶。無論是按麵值發行，還是溢價或折價發行，均按債券麵值記入“應付債券”賬戶的“債券麵值”明細賬戶，實際收到的價款與麵值的差額，記入“債券溢價”或“債券折價”明細賬戶。債券的溢價或折價，在債券的存續期間內進行攤銷，攤銷方法可以采用直線法，也可以采用實際利率法。債券上的應計利息，應按照權責發生製的原則按期預提，一般可按年預提。
【例2-53】天地房地產開發公司2012年1月1日發行5年期麵值為500萬元的債券，票麵利率為年利率6％，企業按510萬元的價格出售(債券發行費用略)。根據上述經濟業務，企業應作賬務處理如下：
(1)收到發行債券款時：
借：銀行存款5 100 000
貸：應付債券——債券麵值5 000 000
——債券溢價100 000
(2)2012年12月31 日計提利息和攤銷溢價時：
每年應計債券利息\\u003d500×6％\\u003d30(萬元)
每年應攤銷溢價金額\\u003d10÷5\\u003d2(萬元)
每年的利息費用\\u003d30-2\\u003d28(萬元)
借：在建工程(或財務費用)280 000
應付債券——債券溢價20 000
貸：應付債券——應計利息300 000
(3)後四年的分錄同上。
債券到期時，“應付債券”科目中的“債券麵值”和“應計利息”兩個明細科目，反映債券的票麵價值與按票麵價值同票麵利率計算的應計利息。
3長期應付款
長期應付款是指企業除長期借款、應付債券以外的其他各種長期負債，包括應付補償貿易引進設備款、應付融資租入固定資產租賃費等。
為了核算各種長期應付款的增減變動情況，企業應設置“長期應付款”賬戶。企業發生的各種長期應付款及利息和外幣折合差額記入該賬戶貸方；償還長期應付款及利息時，記入該賬戶借方；貸方餘額反映尚未償還的各種長期應付款。為了詳細反映各種長期應付款的借入和償還情況，在該賬戶下需按長期應付款的種類設置明細賬，進行明細核算。主要內容包括：
（1）應付補償貿易引進設備款
補償貿易是從國外引進設備，再用該設備生產的產品歸還設備價款。國家為了鼓勵企業開展補償貿易，規定開展補償貿易的企業，補償期內免交引進設備所生產的產品的流轉稅。事實上，補償貿易是以生產的產品歸還設備價款，因此，一般情況下，設備的引進和償還設備價款是沒有現金流入和流出的。房地產開發企業一般不涉及此類業務。
（2）應付融資租賃款
融資租入固定資產在租賃的有效期限內，租賃資產的所有權仍歸出租方所有。承租方隻享有使用該資產的權利。企業融資租入固定資產時，應與出租方簽訂合同。通常，企業所付租金的總額要高於購置固定資產的費用，租賃期滿後，一般由承租人支付一筆名義買價，即可購入該固定資產。
4可轉換債券的核算
開發企業如果發行可轉換債券，應在“應付債券”科目下設置“可轉換債券”二級科目進行核算。可轉換債券是可以根據債券持有人的選擇，以一定的價格轉換成普通股股票的有價證券。可轉換債券在債券發行以後，債券持有人可選擇有利的時機請求發行企業按照發行時規定的轉股比率將債券轉換為發行企業的普通股股票，若不想轉換，則可繼續持有，直至償還期滿收回本金和利息。
可轉換債券在其發行時和轉換為企業股票以前，它的核算方法與上述一般債券相同。當企業股票價格上漲或企業盈利增加、可轉換債券持有人行使轉股權利時，應按債券發行時規定的轉股比率將其持有債券轉換為普通股股票。在轉股時，按債券麵值記入“應付債券——可轉換債券——債券麵值”科目的借方，按未攤銷的溢價記入“應付債券——可轉換債券——債券溢價”科目的借方，按未攤銷的折價記入“應付債券——可轉換債券——債券折價”科目的貸方，按計提的利息記入“應付債券——可轉換債券——應計利息”科目的借方，按股票麵值和轉換的股數計算的股票麵值總額。記入“股本”科目的貸方，按實際用現金支付的不可轉換為股票的部分，記入“庫存現金”等科目的貸方，按其差額，記入“資本公積——股本溢價”科目的貸方。通過上述分錄，可將轉股債券的麵值、溢折價、應計利息在“應付債券——可轉換債券”所屬各明細科目注銷，並可據以計算轉股債券在轉股時的債券本息支出。
27所有者權益的核算
271所有者權益的概念所有者權益是指企業資產扣除負債後由所有者享有的剩餘權益，是企業全部資產減去全部負債後的餘額。通俗地說，所有者權益就是企業全部資產中屬於投資人所有的那部分。
（1）所有者權益不同於負債
所有者權益表明企業歸誰所有，除非發生減資、清算，否則不用償還，而負債表明企業欠誰的錢，是需要償還的；所有者權益不需要付利息但可參加分紅，負債則需要付利息但不可參加分紅；在企業破產清算時，債權人擁有優先清償權，而投資者隻能享有清償所有負債後的剩餘財產。
（2）所有者權益在性質上體現為所有者對企業資產的剩餘利益，在數量上體現為資產減去負債後的餘額，包括實收資本、資本公積、盈餘公積、未分配利潤四個項目。
實收資本是指投資人投入企業的各種資產的價值，在一般情況下無須償還，可以長期周轉使用。
資本公積是指由投資者投入但不能構成實收資本，或從其他來源取得，由所有投資者共同享有的資金，它可以用於轉增資本。
盈餘公積是指企業按照規定從淨利潤中提取的各種積累資金，主要用於發展生產和企業職工福利設施的支出。
未分配利潤是企業留待以後年度進行分配的結存利潤，盈餘公積和未分配利潤統稱為留存收益。
272投入資本的核算（1）房地產開發企業接受投資者投入的資本時：
借：銀行存款
固定資產
無形資產
貸：實收資本
資本公積——資本溢價
資本公積的金額為投資各方確認的資產價值超過其在注冊資本中所占份額的部分股份製企業接受無形資產投資的額度以不超過注冊資本總額20%為限首次發行股票而接受投資者投入的無形資產，應該按該項無形資產在投資方的賬麵價值入賬。
（2）房地產開發股份有限公司采用收購本公司股票方式減資時：
①企業為減少注冊資本而收購本公司股份的，應按實際支付的金額。
借：庫存股
貸：銀行存款
②注銷庫存股，應按股票麵值和注銷股數計算的股票麵值總額，借記“股本”科目，按注銷庫存股的賬麵餘額，貸記本科目，按其差額，借記“資本公積——股本溢價”科目，股本溢價不足衝減的，應借記“盈餘公積”、“利潤分配——未分配利潤”科目。
借：股本
資本公積——股本溢價
盈餘公積
利潤分配——未分配利潤
貸：庫存股
③如果折價回購，即回購價低於麵值，分錄是：
借：股本
貸：庫存股
資本公積——股本溢價
273資本公積的核算（1）資本公積主要包括資本(股本)溢價、財產評估增值、直接計入所有者權益的利得和損失、其他資本公積金。
（2）資本(股本)溢價指投資者實際繳付的出資額超出其在接受投資企業確認的注冊資本中所占的份額的部分。
（3）與發行權益性證券直接相關的手續費、傭金等交易費用，應衝減“資本公積-股本溢價”。
（4）企業收到投資者以外幣投入的資本，應當采用交易發生日即期彙率折算，不得采用合同約定彙率和即期彙率的近似彙率折算，外幣投入資本與相應的貨幣性項目的記賬本位幣金額之間不產生外幣資本折算差額。
274留存收益的核算（1）留存收益的內容
留存收益主要由盈餘公積和未分配利潤兩部分組成。
①盈餘公積主要包括：法定盈餘公積和任意盈餘公積。
法定盈餘公積金和任意盈餘公積金的區別就在於其各自計提的依據不同，法定盈餘公積金是以國家的法律或法規為依據提取的，而任意盈餘公積則是企業自行決定提取。
外商投資企業盈餘公積內容包括儲備基金、企業發展基金、利潤歸還投資。
②盈餘公積的用途。
◆彌補虧損。企業彌補虧損的渠道包括：用以後年度稅前利潤彌補；以後年度稅後利潤彌補；用盈餘公積彌補。
◆轉增資本或股本用盈餘公積轉增資本(股本)後，留存的盈餘公積數額不得少於注冊資本的25%。
◆發放現金股利或利潤。
③可供分配利潤\\u003d企業本年的淨利潤＋年初未分配利潤。
可供投資者分配利潤\\u003d可供分配利潤-提取的盈餘公積未分配利潤\\u003d企業期初未分配利潤＋本期實現的淨利潤-提取的盈餘公積和分配出去的利潤。
（2）留存收益的核算
①盈餘公積的核算。
◆房地產開發企業提取盈餘公積時：
借：利潤分配——提取法定盈餘公積
貸：盈餘公積——法定盈餘公積
◆房地產開發企業用盈餘公積彌補虧損時：
借：盈餘公積
貸：利潤分配-盈餘公積補虧
◆房地產開發企業用盈餘公積轉增資本(股本)時：
借：盈餘公積
貸：實收資本
◆房地產開發企業用盈餘公積派送新股：
借：盈餘公積
貸：股本
②未分配利潤的核算。
◆房地產開發企業收入、費用轉入“本年利潤”時：
借：收入類
貸：本年利潤
借：本年利潤
貸：費用類
◆房地產開發企業淨利潤(虧損)轉入“利潤分配-未分配利潤”時：
淨利潤轉入：
借：本年利潤
貸：利潤分配——未分配利潤
淨虧損轉入：
借：利潤分配——未分配利潤
貸：本年利潤
◆房地產開發企業分配利潤時：
借：利潤分配——提取法定盈餘公積
——應付利潤
貸：盈餘公積——法定盈餘公積
——應付利潤
◆房地產開發企業將分配的明細轉入“未分配利潤”時：
借：利潤分配——未分配利潤
貸：利潤分配——提取法定盈餘公積
——應付利潤