31項目開發成本的構成
1房地產項目開發成本的類別
要核算開發產品的成本，必須明確開發產品成本的種類和內容。開發產品成本是指房地產開發企業在開發過程中所發生的各項費用支出。開發產品成本按其用途，可分為如下四類：
（1）土地開發成本
土地開發成本指房地產開發企業開發土地(即建設場地)所發生的各項費用支出。
（2）房屋開發成本
房屋開發成本指房地產開發企業開發各種房屋(包括商品房、出租房、周轉房、代建房等)所發生的各項費用支出。
（3）配套設施開發成本
配套設施開發成本指房地產開發企業開發能有償轉讓的配套設施及不能有償轉讓、不能直接計入開發產品成本的公共配套設施所發生的各項費用支出。
（4）代建工程開發成本
代建工程開發成本指房地產開發企業接受委托單位的委托，代為開發除土地、房屋以外的其他工程，如市政工程等所發生的各項費用支出。
2房地產項目會計核算的成本項目
以上四類開發產品成本，在核算上將其費用分為如下六個成本項目：
（1）土地征用及拆遷補償費或批租地價
土地征用及拆遷補償費或批租地價指因開發房地產而征用土地所發生的各項費用，包括征地費、安置費以及原有建築物的拆遷補償費，或采用批租方式取得土地的批租地價。
（2）前期工程費
前期工程費指土地、房屋開發前發生的規劃、設計、可行性研究以及水文地質勘察、測繪、場地平整等費用。
（3）基礎設施費
基礎設施費指土地、房屋開發過程中發生的供水、供電、供氣、排汙、排洪、通信、照明、綠化、環衛設施以及道路等基礎設施費用。
（4）建築安裝工程費
建築安裝工程費指土地房屋開發項目在開發過程中按建築安裝工程施工圖施工所發生的各項建築安裝工程費和設備費。
（5）配套設施費
配套設施費指在開發小區內發生，可計入土地、房屋開發成本的不能有償轉讓的公共配套設施費用，如鍋爐房、水塔、居委會、派出所、幼兒園、消防、自行車棚、公廁等設施支出。
（6）開發間接費
開發間接費指房地產開發企業內部獨立核算單位及開發現場為開發房地產而發生的各項間接費用，包括現場管理機構人員工資、福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。
（7） 其他開發費用
其他開發費用包括企業為開發產品而發生的應計入開發產品成本的以上各項之外的支出。如企業為開發房地產而借入的資金，在開發產品完工之前所發生的利息等借款費用，以及其他難以歸入以上各個項目的開支等。
房地產開發企業在開發現場組織和管理房地產開發建設而發生的各項費用，應作為開發間接費用，計入開發產品成本。但在實際工作中，除了周轉房攤銷外，企業很難劃清管理費用和開發間接費用的界限。因此，除了周轉房攤銷列作開發間接費用外，其餘費用往往以是否設立現場管理機構為依據進行劃分，如果開發企業不設現場機構，而由公司定期或不定期地派人到開發現場組織開發建設活動，則所發生的費用，可直接並入企業的管理費用。
32土地開發成本的核算
房地產開發企業開發的土地，按其用途可以將其分為兩種：一種是為了轉讓、出租而開發的商品性土地，另一種是為開發商品房、出租房等房屋而開發的自用土地。
321土地開發成本核算對象的確定為了既有利於土地開發支出的歸集，又有利於土地開發成本的結轉，對需要單獨核算土地開發成本的開發項目，可按下列原則確定土地開發成本的核算對象：
（1）對開發麵積不大、開發工期較短的土地，可以每一塊獨立的開發項目為成本核算對象。
（2）對開發麵積較大、開發工期較長、分區域開發的土地，可以一定區域作為土地開發成本核算對象。
322土地開發成本項目的設置土地開發成本計算對象一經確定，就應設置土地開發成本明細賬，在明細賬上按成本項目設置專欄，歸集土地開發項目的實際成本。
土地開發成本項目的確定，取決於土地開發項目的設計要求、開發程度和開發內容。其設計要求、開發程度和開發內容不同，土地開發實際發生的費用及成本構成也不盡相同。
一般情況下，進行土地開發的主要內容包括：
（1）通過國家出讓土地使用權，原土地使用者轉讓土地使用權，企業以支付土地出讓金或土地轉讓金的方式取得土地使用權，對於非營利性的公共設施工程用地，可以通過劃撥土地行為，從國家無償取得土地使用權。
（2） 支付土地征用及拆遷補償費，對原有建築物和障礙物進行拆除。
（3） 進行可行性研究、規劃設計、水文地質和工程地質勘察、測繪、通水、通電、通路、清理平整建設場地等，統稱為前期工程。
（4） 進行開發小區內的道路、供水、供電、供氣、雨汙水排泄、通信、燃氣工程，稱之為“七通”，“七通”以及環衛、綠化工程統稱為基礎設施工程。
（5） 建設必要的公共配套設施，如水塔、停車場、消防設施，以及小區外的交通道路等。
企業應當根據土地開發項目的具體內容和會計製度規定的成本項目，設置特定土地開發項目的具體成本項目。
成本核算對象應在開工之前確定，一經確定就不能隨意改變，更不能相互混淆。根據土地開發支出的一般情況，企業對土地開發成本的核算，可設置如下幾個成本項目：
（1）土地征用及拆遷補償費或土地批租費。
（2）前期工程費。
（3）基礎設施費。
（4）開發間接費。
其中土地征用及拆遷補償費是指按照城市建設總體規劃進行土地開發所發生的土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費，及有關地上、地下物拆遷補償費等。
企業在土地開發過程中發生的各項支出，除可將直接計入房屋開發成本的自用土地開發支出在“開發成本或生產成本——房屋開發成本”科目核算外，其他土地開發支出均應通過“開發成本或生產成本——土地開發成本”科目進行核算。為了分清轉讓、出租用土地開發成本和不能確定負擔對象的自用土地開發成本，對土地開發成本應按土地開發項目的類別，分別設置“商品性土地開發成本”和“自用土地開發成本”兩個二級科目，並按成本核算對象和成本項目設置明細分類賬。對發生的土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費等土地開發支出，可直接記入各土地開發成本明細分類賬，並記入“開發成本或生產成本——商品性土地開發成本”、“開發成本或生產成本——自用土地開發成本”科目的借方和“銀行存款”、“應付賬款——應付工程款”等科目的貸方。發生的開發間接費用，應先在“開發間接費用”科目進行核算，於月份終了再按一定標準，分配計入有關開發成本核算對象。由商品性土地開發成本負擔的開發間接費，應記入“開發成本或生產成本——商品性土地開發成本”科目的借方和“開發間接費用”科目的貸方。
舉例如下：
【例3-1】某房地產開發企業在某月內，共發生了下列土地開發支出，如表3-1所示：
表3-1某房地產開發企業土地開發支出單位：元
商品性土地自用土地支付征地拆遷費 78 000 72 000 支付承包設計單位前期工程款 20 000 18 000 應付承包施工單位基礎設施款 25 000 18 000 分配開發間接費 10 000 合計133 000108 000在用銀行存款支付征地拆遷費時，應作的會計分錄為：
借：開發成本或生產成本——商品性土地開發成本78 000
——自用土地開發成本72 000
貸：銀行存款150 000
用銀行存款支付設計單位前期工程款時，應作：
借：開發成本或生產成本——商品性土地開發成本20 000
——自用土地開發成本18 000
貸：銀行存款38 000
將應付施工企業基礎設施工程款入賬時，應作：
借：開發成本或生產成本——商品性土地開發成本25 000
——自用土地開發成本18 000
貸：應付賬款——應付工程款43 000
分配應記入商品性土地開發成本的開發間接費用時，應作：
借：開發成本或生產成本——商品性土地開發成本10 000
貸：開發間接費用10 000
同時應將各項土地開發支出分別記入商品性土地開發成本、自用土地開發成本明細分類賬。現例示土地開發成本明細分類賬如表3-2所示。
表3-2土地開發成本明細分類賬
項目編號名稱：商品性土地單位：元
20××年月日憑證
號數摘要借方
金額貸方
金額借方
餘額明細科目借方發生額土地征
用拆遷
補償費前期
工程費基礎
設施費開發
間接費430本年
累計869 000509 000110 000165 00085 0005征地
拆遷費78 000947 00078 000前期
工程費20 000967 00020 000基礎
設施款25 000992 00025 000開發
間接費10 0001 002 00010 000
323已開發完土地開發成本的結轉已開發完土地開發成本的結轉，應根據已完成開發土地的用途，采用不同的成本結轉方法。
為轉讓、出租而開發的商品性土地，在開發完成並經驗收後，應將其實際成本自“開發成本或生產成本——商品性土地開發成本”科目的貸方轉入“開發產品或庫存商品——土地”科目的借方。假如上述開發企業商品性土地經開發完成並驗收，加上以前月份開發支出共1 002 000元，應作如下分錄入賬：
借：開發產品或庫存商品——土地1 002 000
貸：開發成本或生產成本——商品性土地開發成本1 002 000
假如上述開發企業自用土地在開發完成後，加上以前月份開發支出540 000元共648 000元。這塊土地用於建造出租房和周轉房，其中出租房用地1 500平方米，周轉房用地1 200平方米，則單方自用土地開發成本為240元［648 000÷（1 500+1 200）］，應結轉出租房開發成本的土地開發支出為 360 000元(240×1 500)，結轉周轉房開發成本的土地開發支出為288 000元(240×1 200)，在總分類核算上應作如下分錄入賬：
借：開發成本或生產成本——房屋開發成本648 000
貸：開發成本或生產成本——自用土地開發成本648 000
如果自用土地開發完成後，還不能確定房屋和配套設施等項目的用地，則應先將其成本結轉“開發產品或庫存商品——自用土地”科目的借方，於自用土地投入使用時，再從“開發產品或庫存商品——自用土地”科目的貸方將其開發成本轉入“開發成本或生產成本——房屋開發成本”等科目的借方。