表3-4房屋開發成本明細分類賬
項目編號名稱：商品房單位：元
20××
年月日憑證
號數摘要借方
金額貸方
金額借方
餘額明細科目借方發生額土地征
用拆遷
補償費前期
工程費基礎
設施費建築安
裝工程
費配套設
施費開發
間接費支付征
地拆遷
費100 000100 000續表20××
年月日憑證
號數摘要借方
金額貸方
金額借方
餘額明細科目借方發生額土地征
用拆遷
補償費前期
工程費基礎
設施費建築安
裝工程
費配套設
施費開發
間接費支付
前期
工程
費30 000130 00030 000支付基
礎設施
款90 000220 00090 000支付建
築安裝
工程款600 000820 000600 000分配水
塔設施
費80 000900 00080 000分配間
接開發
費82 000172 00082 000房屋開發成本明細賬上歸集的自開始建設至本月末止的全部開發費用，如果開發項目尚未竣工驗收，則為在建房屋開發項目的實際成本；如果已經完成全部開發過程，並已驗收合乎設計標準，則為已完工房屋開發項目實際成本，應將其及時從“開發成本”賬戶及所屬明細賬，結轉到“開發產品”賬戶及其所屬明細賬“房屋”上。
【例3-3】企業開發的房屋C工程已竣工驗收，實際成本18 000 000元，則：
借：開發產品——房屋——C工程18 000 000
貸：開發成本——房屋開發——C工程18 000 000
當已驗收的房屋按預定用途銷售、出租或投入使用時，再由“開發產品”賬戶分別結轉到“經營成本”、“分期收款開發產品”、“出租開發產品”和“周轉房”等賬戶。
代建工程是指開發企業接受其他單位委托，代為開發建設的各項工程，包括建設場地、房屋、市政工程等。由於代建工程種類較多，各種代建工程的開發內容和開發特點不同，應采用不同的計算和結轉方法。
開發企業受托代為開發的建設場地和各種房屋，其開發內容和特點與自有土地和房屋開發相同。因此，可以在“開發成本——土地開發”和“開發成本——房屋開發”賬戶下分別按每個代建開發項目設置明細賬，並按成本項目設置專欄，歸集各代建開發項目的成本。其成本計算方法與土地開發和房屋開發項目相同。
開發企業發生的各項代建工程支出和代建工程應分配的開發間接費用，應記入“開發成本或生產成本——代建工程開發成本”科目的借方和“銀行存款”、“應付賬款——應付工程款”、“庫存材料”或“原材料”、“應付職工薪酬”、“開發間接費用”等科目的貸方。同時應按成本核算對象和成本項目分別歸類記入各代建工程開發成本明細分類賬。代建工程開發成本明細分類賬的格式，基本上和房屋開發成本明細分類賬相同。
完成全部開發過程並經驗收的代建工程，應將其實際開發成本自“開發成本或生產成本——代建工程開發成本”科目的貸方轉入“開發產品”或“庫存商品”科目的借方，並在將代建工程移交委托代建單位、辦妥工程價款結算手續後，將代建工程開發成本自“開發產品”或“庫存商品”科目的貸方轉入“經營成本”或“主營業務成本”科目的借方。
如某開發企業接受市政工程管理部門的委托，代為擴建開發小區旁邊一條道路。擴建過程中，用銀行存款支付拆遷補償費800 000元，前期工程費160 000元，應付基礎設施工程款 540 000元，分配開發間接費用80 000 元，在發生上列各項擴建工程開發支出和分配開發間接費用時，應作如下分錄入賬：
借：開發成本或生產成本——代建工程開發成本1 080 000
貸：銀行存款460 000
應付賬款——應付工程款540 000
——開發間接費用80 000
道路擴建工程完工並經驗收，結轉已完工程成本時，應作如下分錄入賬：
借：開發產品或庫存商品——代建工程1 080 000
貸：開發成本或生產成本——代建工程開發成本1 080 000
35開發間接費用的核算
開發間接費用是指房地產開發企業內部獨立核算單位在開發現場組織管理開發產品而發生的各項費用。這些費用雖也屬於直接為房地產開發而發生的費用，但它不能確定應為哪項開發產品所應負擔，因而無法將它直接記入各項開發產品成本。為了簡化核算手續，將它先記入“開發間接費用”科目，然後按照適當分配標準，將它分別記入各項開發產品成本。
351開發間接費用的組成為了組織開發間接費用的明細分類核算，分析各項費用增減變動的原因，進一步節約費用開支，開發間接費用應分設如下明細項目進行核算：
（1）工資
指開發企業內部獨立核算單位現場管理機構的行政、技術、經濟、服務等人員的工資、獎金和津貼。
（2）折舊費
指開發企業內部獨立核算單位使用屬於固定資產的房屋、設備、儀器等提取的折舊費。
（3）修理費
指開發企業內部獨立核算單位使用屬於固定資產的房屋、設備、儀器等發生的修理費。
（4）辦公費
指開發企業內部獨立核算單位各管理部門辦公用的文具、紙張、印刷、郵電、書報、會議、差旅、交通、熱水和集體取暖用煤等費用。
（5）水電費
指開發企業內部獨立核算單位各管理部門耗用的水電費。
（6）勞動保護費
指用於開發企業內部獨立核算單位職工的勞動保護用品的購置、攤銷和修理費，供職工保健用的營養品、防暑飲料、洗滌用品等物品的購置費或補助費，以及工地上職工洗澡、飲水的燃料等。
（7）周轉房攤銷
指不能確定為某項開發項目安置拆遷居民周轉使用的房屋計提的攤銷費。
（8）利息支出
指開發企業為開發房地產借入資金所發生而不能直接計入某項開發成本的利息支出及相關的手續費，但應衝減使用前暫存銀行而發生的利息收入。開發產品完工以後的借款利息，應作為財務費用，計入當期損益。
352開發間接費用的核算開發間接費用的總分類核算，在“開發間接費用”科目進行。企業所屬各內部獨立核算單位發生的各項開發間接費用，都要自“應付職工薪酬”、“累計折舊”、“遞延資產”或“長期待攤費用”、“銀行存款”、“周轉房——周轉房攤銷”等科目的貸方轉入“開發間接費用”科目的借方，作如下分錄入賬：
借：開發間接費用
貸：應付職工薪酬
累計折舊
遞延資產或長期待攤費用
銀行存款
周轉房——周轉房攤銷
必須指出，如果開發企業不設置現場管理機構而由企業(即公司本部)定期或不定期地派人到開發現場組織開發活動，其所發生的費用，除周轉房攤銷外，其他開發間接費可記入企業的管理費用。
開發間接費用的明細分類核算，一般要按所屬內部獨立核算單位設置“開發間接費用明細分類賬”，將發生的開發間接費用按明細項目分欄登記。
353開發間接費用的分配 每月終了，應對開發間接費用進行分配，按實際發生數計入有關開發產品的成本。開發間接費用的分配方法，企業可根據開發經營的特點自行確定。不論土地開發、房屋開發、配套設施和代建工程，均應分配開發間接費用。為了簡化核算手續並防止重複分配，對應計入房屋等開發成本的自用土地和不能有償轉讓的配套設施的開發成本，均不分配開發間接費用。這部分開發產品應負擔的開發間接費用，可直接分配計入有關房屋開發成本。也就是說，企業內部獨立核算單位發生的開發間接費用，可僅對有關開發房屋、商品性土地、能有償轉讓配套設施及代建工程進行分配。開發間接費用的分配標準，可按月份內各項開發產品實際發生的直接成本(包括土地征用及拆遷補償費或批租地價、前期工程費、基礎設施費、建築安裝工程費、配套設施費)進行，即：
某項開發產品成本分配的開發間接費
\\u003d月份內該項開發產品實際發生的直接成本×本月實際發生的
開發間接費用÷各開發產品實際發生的直接成本總額
【例3-4】某房地產開發企業某內部獨立核算單位在20××年5月份共發生了開發間接費用41 600元，應分配開發間接費及各開發\/產品實際發生的直接成本如表3-5所示：
表3-5開發產品編號名稱及直接成本單位：元
101商品房50 000102商品房120 000151出租房75 000181周轉房70 000201大配套設施——商店80 000301商品性土地125 000合計520 000 根據上列公式，即可為各開發產品算出5月份應分配的開發間接費：
101商品房：50 000×（41 600÷520 000）
＝50 000×8％\\u003d4 000（元）
102商品房：120 000×8％\\u003d9 600（元）
151出租房：75 000×8％\\u003d6 000（元）
181周轉房：70 000×8％\\u003d5 600（元）
201大配套設施：80 000×8％\\u003d6 400（元）
301商品性土地：125 000×8％\\u003d10 000（元）收入是利潤的來源，是企業日常經營活動中最主要的目標之一。本章所講的收入主要指營業收入，它是指房地產開發企業在銷售商品、提供勞務及讓渡資產使用權等日常活動中所形成的經濟利益的總流入。
按照企業經營業務的主次分類，可以將收入分為主營業務收入和其他業務收入。
主營業務收入是指企業從事主要營業活動所取得的收入。房地產開發企業的主要業務是從事土地開發、房屋開發、配套設施開發和代建工程開發等，因此其主營業務收入是指對外轉讓、銷售、結算和出租開發產品等所取得的收入，具體包括土地轉讓收入(建設場地銷售收入)、商品房銷售收入、配套設施銷售收入、代建工程結算收入和出租開發產品的租金收入等。
其他業務收入指企業除主營業務以外的其他銷售或其他業務取得的收入。房地產開發企業從事其他多種經營取得的收入，如商品房售後服務收入、飲食服務收入，以及銷售材料、轉讓無形資產、出租固定資產等形成的收入，均屬於其他業務收入。