41房地產開發企業的產品銷售、轉讓核算
房地產開發企業開發的產品，在完成全部開發過程並經驗收合格、合乎設計標準後，就應進行成本結轉，將開發完成產品的成本從“開發成本”轉入“開發產品”等科目。
411房屋銷售核算1主營業務收入的核算
為了總括地核算和監督房地產開發企業主營業務收入的實現情況，以及與主營業務收入有關的成本結轉情況和稅金計算情況，房地產開發企業應設置如下會計科目：
（1）“主營業務收入”科目。核算企業對外轉讓、銷售、結算和出租開發產品等所取得的收入。企業實現的上述收入，應按實際價款記賬，借記“應收賬款”、“銀行存款”等科目，貸記本科目。本科目應按經營收入的類別設置明細賬，如“土地轉讓收入”、“商品房銷售收入”、“配套設施銷售收入”、“代建工程結算收入”、“出租產品租金收入”等。
（2）“主營業務成本”科目。核算企業對外轉讓、銷售、結算和出租開發產品等應結轉的經營成本。企業按月計提的出租產品攤銷和發生的維修費用，借記本科目，貸記“出租開發產品”科目。同時，月份終了，企業應根據本月已對外轉讓、銷售和結算開發產品的實際成本，借記本科目，貸記“開發產品”、“分期收款開發產品”科目。本科目應按照經營成本的種類設置明細賬，如“土地轉讓成本”、“商品房銷售成本”、“配套設施銷售成本”、“代建工程結算成本”、“出租產品經營成本”等。
（3）“營業稅金及附加”科目。核算應由當月主營業務收入負擔的營業稅金及附加，包括按規定應繳納的營業稅、城市維護建設稅、教育費附加和土地增值稅等。月份終了，企業按規定計算出應由當月主營業務收入負擔的營業稅金及附加，借記本科目，貸記“應交稅費”科目。需要指出的是，企業開展其他經營業務，按規定應繳納的營業稅、城市維護建設稅和教育費附加等，應在“其他業務支出”科目核算，不在本科目核算。
期末，應將“主營業務收入”科目的餘額全部轉入“本年利潤”貸方，同時將“主營業務成本”、“營業稅金及附加”科目的餘額轉入“本年利潤”借方，結轉後，以上科目應無餘額。
2房屋銷售的核算
房地產開發企業的開發產品，主要有商品房、配套設施及商品性建設場地等。商品房可以整幢出售，也可以分套(單元)出售。分套出售時應明確各套商品房的建築麵積及相應的土地使用權比例。商品房買賣雙方達成協議後，應簽訂《房屋買賣合同》。企業轉讓開發的商品性土地(場地)，應簽訂轉讓合同，並根據轉讓土地的地理位置、經濟環境、土地用途、土地使用權轉讓期限、房地產市場情況等因素，決定土地轉讓的價格。通常可以采用招標、協議、拍賣等方式進行交易。商品房、配套設施銷售和土地轉讓，一般是在商品房、配套設施和土地等移交買主，並提交發票結算賬單時作為銷售實現，列入主營業務收入。
房地產開發企業預售商品房的，必須按照國家法律、法規的規定取得預售許可證後，方可上市交易。預售商品房所得的價款，隻能用於相關的工程建設，並作為企業預收賬款管理，商品房竣工驗收辦理移交手續後，再將預收賬款轉為營業收入。
企業開發完成的房屋，在竣工驗收取得驗收合格證書並辦理登記手續後，即可加以出售。房屋可以整幢出售，也可以分套出售。整幢房屋分套出售前，企業應明確各套房屋的建築麵積及相應的土地使用權比例。房屋出售的價格，可由買賣雙方確定，但必須將出售價格報當地房產管理機關備案。房屋買賣雙方達成協議後，應簽訂《房屋買賣合同》。
【例4-1】天地房地產開發公司本期發生如下經濟業務：
(1)對外一次性收款銷售商品房(寫字樓)4套，建築麵積560平方米，每平方米售價5 200元，價款共計2912萬元。房屋已經移交，並將發票賬單提交買主，價款收訖存入銀行。
借：銀行存款2 912 000
貸：主營業務收入——商品房銷售收入2 912 000
(2)銷售商品房住宅小區配套設施商店用房1套，銷售價款 1633萬元。房屋已經移交，發票已提交買主，同時收到買主開具並承兌的商業彙票。
借：應收票據1 633 000
貸：主營業務收入——配套設施銷售收入1 633 000
(3)公司開發的商品性建設場地A場地竣工驗收合格，根據轉讓協議，將該場地6 000平方米移交市旅遊局，協議規定的轉讓價格為800元／平方米，交接手續已辦妥，款項尚未收到。
借：應收賬款4 800 000
貸：主營業務收入——土地轉讓收入4 800 000
(4)以預售方式銷售高級公寓兩套，建築麵積700平方米，售價12 000元／平方米，已按合同規定預收購房款500萬元。該公寓樓現已建設完工驗收合格，公司已將發票賬單提交買主，並辦妥移交手續，餘款收訖存入銀行。
① 確認已實現營業收入：
借：應收賬款8 400 000
貸：主營業務收入——商品房銷售收入8 400 000
② 衝轉預收訂金：
借：預收款項5 000 000
貸：應收賬款5 000 000
③ 收到餘款：
借：銀行存款3 400 000
貸：應收賬款3 400 000
412土地轉讓核算開發企業開發的商品性土地，可以將土地使用權進行轉讓。但在向其他單位轉讓時，必須按照法律和合同的規定，投入相當的資金，完成相應的開發。
土地使用權的轉讓，應簽訂轉讓合同，在合同中載明土地的位置、四周邊界和麵積、地上附著物、土地用途、建築物高度、綠化麵積、土地轉讓期限、土地轉讓金的支付方式和違約責任等。
土地轉讓的交易方式，可以采用協議、招標、拍賣等方式。土地轉讓的價格，根據地理位置、經濟環境、土地用途、土地轉讓期限、房地產市場供求等因素決定，並報當地土地管理機關備案。
對其他單位轉讓的土地，應在移交轉讓土地、並將發票賬單提交買主時，將其轉讓價格記入“銀行存款”、“應收賬款”等科目的借方和“經營收入或主營業務收入——土地轉讓收入”科目的貸方，作如下分錄入賬：
借：銀行存款×××
貸：經營收入或主營業務收入——土地轉讓收入×××
月份終了，應將轉讓土地的實際開發成本自“開發產品或庫存商品——商品性土地”科目的貸方結轉到“經營成本或主營業務成本——土地轉讓成本”科目的借方，作如下分錄入賬：
借：經營成本或主營業務成本——土地轉讓成本×××
貸：開發產品或庫存商品——商品性土地×××
413代建工程結算收入核算房地產開發企業的代建工程包括代建房屋、場地和城市道路、基礎設施等工程。房地產開發企業接受委托代建房屋及其他工程，不需辦理土地使用權過戶登記手續。在工程竣工驗收辦妥交接手續後，按照委托方確認的結算價款，計入營業收入，並結轉代建工程相關成本。
房地產開發企業收取的代建工程結算收入，包括代建工程的預算成本和計劃利潤。按照國家有關規定，代建工程價款結算可以采用以下結算方法：
竣工後一次結算。代建工程(項目)全部建築安裝期限在 12個月以內，或者工程合同價值在100萬元以下的，可以實行工程價款每月預支，竣工後一次結算。
分段分期結算。當年開工，當年不能完工的代建工程，應按照工程進度，劃分為不同階段，分段分期結算工程價款。
房地產開發企業的代建工程，一般采用竣工後一次結算辦法。企業可向委托(發包)單位預收一定數額的工程款和備料款，預收的工程款，可設置“預收賬款——預收工程款”科目核算；預收的備料款，設置“預收賬款——預收備料款”科目核算。期末或竣工後結算工程價款時，從應收工程款中扣除。
開發企業代委托單位開發的代建工程，應在工程竣工驗收、辦理財產交接手續並將代建工程價款結算賬單提交委托單位時，將其工程價款記入“銀行存款”、“應收賬款”科目的借方和“經營收入或主營業務收入——代建工程結算收入”科目的貸方。
【例4-2】天地房地產開發公司接受市幹道指揮部的委托，代建50公裏的四環路建設，發生如下經濟業務：
(1)收到市幹道指揮部按合同規定撥付的建築用水泥，價值500萬元。
借：物資采購5 000 000
貸：預收款項——預收備料款5 000 000
(2)按工程實際進度向市幹道指揮部預收工程價款300萬元。
借：銀行存款3 000 000
貸：預收款項——預收工程款3 000 000
(3)代建的50公裏四環路建設工程全部竣工，驗收合格，根據代建合同規定，向委托方提交“工程價款結算賬單”，結算合同工程價款1 000萬元。
借：應收賬款——應收工程款10 000 000
貸：主營業務收入——代建工程結算收入10 000 000
(4)與市幹道指揮部結清代建工程價款，收取餘款200萬元。
借：預收款項——預收工程款3 000 000
——預收備料款5 000 000
貸：應收賬款——應收工程款8 000 000
借：銀行存款2 000 000
貸：應收賬款——應收工程款2 000 000
42產品出租的核算
房地產開發企業開發的房屋和土地，除作為商品對外出售或轉讓外，還可以對外出租。出租房屋和土地以盈利為目的，以租出使用權作為經營獲利的手段，是房地產開發企業的商品性經營活動之一。
421出租產品投入經營的核算開發產品出租應簽訂租賃合同、協議。企業開發建成的房屋和商品性土地用於出租經營時，應於簽訂合同、協議後將其實際成本從“開發產品”科目轉入“出租開發產品”科目所屬“出租產品”二級科目。開發產品出租取得的營業收入，就是按期收到或應收的租金。需要指出的是，房地產開發企業在新建商品房未辦理房地產初始登記、取得房地產產權證前，與承租人簽訂商品房租賃預約協議，取得的商品房預租價款，應作為預收賬款管理，商品房竣工驗收辦理租約手續後，再將預收賬款轉為營業收入。出租產品中途改變用途對外銷售的，應按其對外銷售合同價款確定營業收入，並按攤餘價值結轉成本。
與開發產品出租相關的營業成本，主要是其按期攤銷的出租產品的損耗價值以及發生的修理費用。出租產品使用權，會導致產品有形損耗，因此出租產品雖然不是固定資產，但應視同固定資產管理，按使用期限攤銷其實際開發成本。
開發企業用於出租經營的房屋和土地，均應通過“出租開發產品”科目進行核算，並根據房屋、土地出租經營的具體情況，按出租產品的類別進行明細分類核算，建立“出租產品卡片”詳細記錄出租房屋、土地的坐落地點、結構、層次、麵積、租金單價等情況。
企業用於出租經營的房屋和土地，應按其實際開發成本登記入賬：
1開發完成用於出租的出租房和商品性土地
其實際開發成本應先從“開發成本或生產成本——房屋開發成本”、“開發成本或生產成本——商品性土地開發成本”科目的貸方轉入“開發產品或庫存商品——出租產品”科目的借方。
2開發完成的商品房和商品性土地
尚未銷售和轉讓以前，用於出租經營的，也應視同出租房屋和土地進行管理和核算，將其實際開發成本從“開發產品或庫存商品——商品房”、“開發產品或庫存商品——商品性土地”科目的貸方轉入“出租開發產品——出租產品”科目的借方。
3出租房屋和土地的租金收入
應記入“銀行存款”等科目的借方和“經營收入或主營業務收入——出租產品租金收入”科目的貸方。
【例4-3】天地房地產開發公司將開發完成的綠洲小區商品房(寫字樓)兩套出租給世紀公司，租期2年。租賃合同規定每月租金3萬元，出租房屋實際開發成本300萬元，攤銷年限30年，預計淨殘值率46％，發生出租房修理費用3 500元。相關經濟業務賬務處理如下：
(1)簽訂租賃合同，結轉房屋成本：
借：出租開發產品——出租產品3 000 000
貸：開發產品——房屋3 000 000
(2)收到當月租金3萬元：
借：銀行存款30 000
貸：主營業務收入——出租產品租金收入30 000
如果租賃方未按期交納租金，則
借：應收賬款30 000
貸：主營業務收入——出租產品租金收入30 000
(3)計提本月出租房屋攤銷額：
月攤銷率\\u003d(1-46％)÷(30×12)\\u003d0265％
月攤銷額\\u003d3 000 000×0265％\\u003d7 950（元）
借：主營業務成本——出租產品經營成本7 950
貸：出租開發產品——出租產品攤銷7 950
(4)支付房屋修理費用：
借：主營業務成本——出租產品經營成本3 500
貸：銀行存款3 500
(5)房屋租賃期限到期，世紀公司同意將其買下，協議售價 450萬元，當期收款350萬元。
①實現銷售：
借：銀行存款3 500 000
應收賬款1 000 000
貸：主營業務收入——商品房銷售收入4 500 000
②結轉攤餘成本：
出租房屋已攤銷價值\\u003d7 950×12×2\\u003d190 800（元）
出租房屋攤餘價值\\u003d3 000 000-190 800
\\u003d2 809 200（元）
借：主營業務成本——商品房銷售成本2 809 200
貸：出租開發產品——出租產品攤銷2 809 200
借：出租開發產品——出租產品攤銷3 000 000
貸：出租開發產品——出租產品3 000 000
422出租開發產品銷售或轉讓的核算開發企業出租的經營房屋和土地，如果改變用途，將其對外銷售或轉讓時，就視同商品房銷售和商品性土地轉讓處理。
出租房屋在改變用途進行銷售以前，如要進行改裝修複，其所發生的改裝修複費，按照現行會計製度的規定，應作為銷售費用，記入“銷售費用”科目的借方。
出租房屋在改裝修複後對外銷售時，應在辦理房屋交接、開出發票賬單時，按其價款收入記入“銀行存款”、“應收賬款”等科目的借方和“經營收入或主營業務收入——商品房銷售收入”科目的貸方。
同時應結轉對外銷售出租房的銷售成本。在結轉出租房銷售成本時，應扣除出租房累計攤銷額，按出租房原值減已提累計攤銷額後的淨值，記入“經營成本或主營業務成本——商品房銷售成本”科目的借方，同時，要注銷出租房的原值和累計攤銷額，將出租房累計攤銷額記入“出租開發產品——出租產品攤銷”科目的借方，出租房原值記入“出租開發產品——出租產品”科目的貸方。
出租土地如改變用途進行轉讓時，應在移交轉讓土地並將土地轉讓價款賬單提交買主時，將轉讓價格記入“銀行存款”、“應收賬款”等科目的借方和“經營收入或主營業務收入——土地轉讓收入”科目的貸方。同時，應將出租土地的淨值作為土地轉讓成本記入“經營成本或主營業務成本——土地轉讓成本”科目的借方，出租土地累計攤銷額記入“出租開發產品——出租產品攤銷”科目的借方，出租土地原值記入“出租開發產品——出租產品”科目的貸方。
43房地產經營利潤的核算
431經營收入的核算在確認開發產品經營收入時，應按權責發生製以銷售實現為依據。所謂銷售實現，一般有兩個標誌：一是開發產品的產權(所有權或使用權)已經轉移，並將開發房地產交付購買人或租用人；二是價款已經收到或者已取得了收取價款的權利。根據以上兩個標誌：
（1）土地轉讓收入和商品房銷售收入，應在轉讓土地、銷售商品房辦妥產權移交手續、開具發票並收到價款或者取得了購買方付款認可證明時，確認為經營收入實現。
（2）代建房屋和代建工程結算收入，應在代建房屋和代建工程竣工驗收、辦妥移交手續、開具結算賬單並同時收到價款或取得了收款的證據，確認為經營收入實現。
（3）配套設施銷售收入，應在轉讓配套設施、辦妥財產交接手續，將配套設施工程價款賬單提交有關單位，並收到價款或取得了收款的證據，確認為經營收入的實現。
（4）出租房租金收入和土地租金收入，應按企業與承租方簽訂的合同或協議規定的承租方支付租金日期和金額，確認為出租房和土地租金收入的實現。合同或協議規定的收款日期已到，承租方未付租金的，仍應視為租金收入實現。
（5）分期收款方式銷售開發產品的經營收入，可按合同規定的收款時間分次轉為經營收入。
開發企業在銷售商品房時，如規定一次付清價款的購房者能獲得一定折扣，可按淨額法，即對商品房銷售收入按扣除折扣後的銷售收入淨額入賬。如規定一次付清80 000元房屋價款的購房者可獲得2％的折扣，則在購房者一次付清房款時，開發企業就以銷售收入淨額78 400元(80 000-80 000×2％)入賬。
開發企業實現的房地產經營收入，應按實際收到或應收價款記入“銀行存款”、“應收賬款”等科目的借方和“經營收入”或“主營業務收入”科目的貸方，作如下分錄入賬：
借：銀行存款×××