應收賬款×××
貸：經營收入或主營業務收入×××
對於實現的房地產經營收入，應在“經營收入”或“主營業務收入”科目下按收入類別設置“土地轉讓收入”、“商品房銷售收入”、“配套設施銷售收入”、“代建工程結算收入”、“出租產品租金收入”等二級科目進行核算。
432經營成本的核算 根據經營收入應與其相關的成本、費用配比的原則，開發企業在將各個月份實現的房地產經營收入入賬時，應同時將其相關的經營成本結轉入賬。
對於銷售的商品房，應於月終將銷售商品房的實際開發成本自“開發產品或庫存商品——商品房”科目的貸方轉入“經營成本或主營業務成本——商品房銷售成本”科目的借方。
對於轉讓的商品性土地，應於月終將轉讓土地的實際開發成本自“開發產品或庫存商品——商品性土地”科目的貸方轉入“經營成本或主營業務成本——土地轉讓成本”科目的借方。
對於銷售的分期收款開發產品，應於月終將當期收入的價款占應收價款總額的比例計算本期應結轉的銷售成本，將它從“分期收款開發產品”科目的貸方轉入“經營成本或主營業務成本——商品房銷售成本”、“經營成本或主營業務成本——土地轉讓成本”等科目的借方。
對於對外銷售的出租房和周轉房，應按出租房和周轉房的原值減已提累計攤銷額後的淨值，轉入“經營成本或主營業務成本——商品房銷售成本”科目的借方；同時注銷出租房和周轉房的原值和累計攤銷額。
對於出租開發產品，應按月將出租產品攤銷、經常維修費和攤銷的大修理支出等經營成本，自“出租開發產品——出租產品攤銷”、“銀行存款”、“應付職工薪酬”、“遞延資產”或“長期待攤費用”等科目的貸方轉入“經營成本或主營業務成本——出租產品經營成本”科目的借方。
對於移交結算的代建工程，應於結算當月的月終將移交代建工程的實際開發成本自“開發產品或庫存商品——代建工程”科目的貸方轉入“經營成本或主營業務成本——代建工程結算成本”科目的借方。
44成本費用的核算
441成本費用核算的基本要求為了充分發揮成本費用核算的作用，在成本費用核算中必須遵循下述要求。
第一，適應開發經營特點和管理要求，合理確定成本計算對象和計算方法。
第二，將開發經營費用按經濟用途分類，確定成本項目。
第三，劃清各種費用界限，正確計算開發項目成本。包括：
（1）正確劃分應記入成本費用和不應記入成本費用的界限。
（2）正確劃分開發成本和期間費用的界限。
（3）正確劃分各月份的費用界限。
（4）正確劃分各類及各種開發項目的成本界限。
第四，做好各項準備工作。包括：
（1）建立健全成本費用核算體係。
（2）建立健全原始記錄。
（3）建立健全材料物資的計量、收發和盤點製度。
442成本費用的歸集和分配房地產開發經營企業對於發生的各項費用，一般應按以下步驟進行歸集和分配：首先，應分清是否記入成本費用，對於不應記入成本費用的固定資產購建支出、營業外支出等應記入各相關賬戶中去；其次，對於應計入成本費用的費用應進一步劃清各月份的成本費用界限，以及開發成本和期間費用的界限；最後，對於應記入開發成本的費用還應分清各成本計算對象的界限，並進而確認應記入的成本項目。
1材料物資費用的分配
采用出包方式施工的房地產開發企業，應按承發包合同的規定負責開發項目所需設備和某些特殊材料的采購收發工作。企業行政管理部門和內部獨立核算單位也會領用一些零星消耗性材料。企業發生的各項材料物資費用應根據領料單、設備出庫單等憑證，按其用途分別記入有關賬戶。交付安裝用於開發項目的設備，通常是按照開發項目分別領用的，屬於直接費用，應根據設備出庫單直接記入“開發成本”賬戶所屬明細賬。撥付承包單位抵作預付備料款或預付工程款的材料，應記入“預付賬款”賬戶，以便和承包單位結算。企業內部獨立核算單位和行政管理部門領用的消耗性材料，應分別記入“開發間接費用”和“管理費用”賬戶及相應的費用項目。舉例如下：
【例4-4】某開發企業本月發生的材料物資發出業務有：
（1）房屋開發項目甲工程領用電梯交付安裝，實際成本250 000元；
（2）配套設施開發項目乙工程領用空調設備交付安裝，實際成本120 000元；
（3）撥付承包單位三建公司鋼材一批，實際成本50 000元，抵作預付工程款；
（4）企業所屬第二分公司領用機械配件2 000元，用於管理用設備的修理；
（5）企業行政管理部門汽車用油1 000元。
作如下會計分錄：
①借：開發成本——房屋開發——甲工程250 000
——配套設施開發——乙工程120 000
貸：庫存設備370 000
②借：預付賬款50 000
開發間接費用——第二分公司2 000
管理費用1 000
貸：庫存材料53 000
2 固定資產折舊費的分配
采用出包方式施工的房地產開發企業需要對企業行政管理部門和內部獨立核算單位使用的固定資產計提折舊。企業行政管理部門的固定資產折舊費，記入“管理費用”賬戶；內部獨立核算單位的固定資產折舊費，記入“開發間接費”賬戶。
【例4-5】某采用出包方式施工的開發企業，本月固定資產折舊計算表中列示，企業行政管理部門折舊費5 000元，第一分公司折舊費2 000元，第二分公司折舊費1 000元。則：
借：管理費用5 000
開發間接費用——第一分公司2 000
——第二分公司1 000
貸：累計折舊8 000
3工資及福利費的分配
采用出包方式施工的房地產開發企業，需要支付企業行政管理人員工資、專設銷售機構職工工資、企業內部獨立核算單位管理人員工資等，並應按規定比例提取福利費。企業行政管理人員工資和提取的福利費應記入“管理費用”賬戶；專設銷售機構職工工資和提取的福利費應記入“銷售費用”賬戶；企業內部獨立核算單位管理人員工資和提取的福利費，應記入“開發間接費用”賬戶。
【例4-6】某開發企業本月應付工資40 000元，其中企業行政管理人員15 000元，專設銷售機構職工5 000元，內部獨立核算單位第一分公司管理人員工資8 000元，第二分公司管理人員工資 12 000元。按規定，按照工資額的14％提取福利費。
（1）借：管理費用15 000
銷售費用5 000
開發間接費用——第一分公司8 000
——第二分公司12 000
貸：應付職工薪酬40 000
（2）借：管理費用2 100
銷售費用700
開發間接費用——第一分公司1 120
——第二分公司1 680
貸：應付職工薪酬5 600
4銷售費用
銷售費用是指企業在銷售產品或者提供勞務等過程中發生的各項費用，以及專設銷售機構的各項費用。包括應由企業負擔的運輸費、裝卸費、包裝費、保險費、維修費、展覽費、差旅費、廣告費、代銷手續費、銷售服務費，以及專設銷售機構的人員工資、獎金、福利費、折舊費、修理費、物料消耗和其他經費等。房地產開發企業的營業費用還包括開發產品銷售之前的改裝修複費、看護費、采暖費等。
企業發生的銷售費用，在“銷售費用”科目核算，並按費用項目設置明細賬，進行明細核算。期末，“銷售費用”科目的餘額結轉“本年利潤”科目後無餘額。 銷售費用的核算舉例：
【例4-7】天地房地產開發公司本月發生營業費用情況及賬務處理如下：
(1)公司為出售小區商品房，根據客戶需要進行改裝，發生改裝費8萬元，款項尚未支付。
借：銷售費用80 000
貸：應付賬款80 000
(2)為推銷商品房，支付廣告費45萬元。
借：銷售費用450 000
貸：銀行存款450 000
(3)委托市房地產交易中心代售商品房一批，支付代售手續費 4萬元。
借：銷售費用40 000
貸：銀行存款40 000
(4)月末，結轉“銷售費用”科目餘額57萬元。
借：本年利潤570 000
貸：銷售費用570 000
5管理費用
管理費用是指企業行政管理部門為管理組織經營活動提供各項支援性服務而發生的費用。管理費用包括由企業統一負擔的總部(公司)經費、研究開發費(技術開發費)、社會保障性繳款、勞動保護費、業務招待費、工會經費、職工教育經費、股東大會或董事會費、開辦費攤銷、無形資產攤銷(含土地使用費、土地損失補償費)、礦產資源補償費、壞賬損失、提取的存貨跌價準備、印花稅等稅金、消防費、排汙費、綠化費和法律、財務、資料處理及會計事務方麵的成本(谘詢費、訴訟費、聘請中介機構費、商標注冊費等)，以及向總機構(指同一法人的總公司性質的總機構)支付的與本身營利活動有關的合理的管理費等。除經國家稅務總局或其授權的稅務機關批準外，企業不得列支向其關聯企業支付的管理費。
企業發生的管理費用，在“管理費用”科目核算，並按費用項目設置明細賬，進行明細核算。期末，“管理費用”科目的餘額結轉“本年利潤”科目後無餘額。
【例4-8】天地房地產開發公司本月發生管理費用情況及賬務處理如下：
(1)總經理辦公室工作人員報銷差旅費12萬元。
借：管理費用12 000
貸：其他應收款12 000
(2)用支票支付本年度審計費17萬元。
借：管理費用170 000
貸：銀行存款170 000
(3)計提公司總部辦公和管理用具攤銷額05萬元。
借：管理費用5 000
貸：周轉材料——低值易耗品攤銷5 000
(4)月末按規定計提壞賬準備11萬元。
借：管理費用110 000
貸：壞賬準備110 000
(5)攤銷無形資產價值11萬元。
借：管理費用11 000
貸：無形資產11 000
(6)支付業務招待費28萬元。
借：管理費用28 000
貸：銀行存款28 000
(7)月末，結轉“管理費用”科目餘額336萬元。
借：本年利潤336 000
貸：管理費用336 000
6財務費用
財務費用是指企業為籌集經營性資金而發生的各項費用，包括企業經營期間發生的利息淨支出、彙兌淨損失、金融機構手續費以及其他非資本化支出。
企業發生的財務費用，在“財務費用”科目核算，並按費用項目設置明細賬，進行明細核算。期末，“財務費用”科目的餘額結轉“本年利潤”科目後無餘額。
【例4-9】天地房地產開發公司本月發生財務費用情況及賬務處理如下：
(1)收到開戶行通知，已從企業存款賬戶扣收銀行結算業務手續費05萬元。
借：財務費用5 000
貸：銀行存款5 000
(2)公司上年從銀行取得三年期周轉性貸款，金額500萬元，月利率72‰，計提本月應付借款利息。應計利息\\u003d5 000 000×72‰\\u003d36 000(元)
借：財務費用36 000
貸：長期借款36 000
(3)接銀行通知企業發生銀行存款利息收入07萬元。
借：銀行存款7 000
貸：財務費用7 000
(4)企業的外幣長期借款因彙率變動發生彙兌損失11萬元。
借：財務費用110 000
貸：長期借款110 000
(5)月末，結轉“財務費用”科目餘額144萬元。
借：本年利潤144 000
貸：財務費用144 000
45利潤與利潤分配的核算
房地產企業的主要經營目的，是不斷改進企業經營管理水平，提高企業的盈利水平，增強企業的獲利能力。隻有向社會提供質量優良、價格合理的開發產品和良好的售後服務，最大限度地獲取利潤，才能實現企業的擴大再生產，促進社會生產的發展。
451房地產企業利潤的構成房地產企業的主要經營目的，是不斷改進企業經營管理水平，提高企業的盈利水平，增強企業的獲利能力。隻有向社會提供質量優良、價格合理的開發產品和良好的售後服務，最大限度地獲取利潤，才能實現企業的擴大再生產，促進社會生產的發展。
1房地產企業利潤的構成
房地產開發企業的利潤總額是由營業利潤和營業外收支淨額組成的。其中，營業利潤包括主營業務利潤和其他業務利潤。營業外收支淨額是指營業外收入總額和營業外支出總額之間的差額。
房地產開發企業利潤總額的組成和計算公式如下：
利潤總額\\u003d營業利潤+營業外收入-營業外收支
營業利潤\\u003d營業收入-營業成本-營業稅金及附加-銷售費用-管理費用-財務費用-資產減值損失+公允價值變動收益（-公允價值變動損失）+投資收益（-投資損失）
房地產主營業務收入\\u003d土地轉讓收入+商品房銷售收入+配套設施銷售收入+代建工程估算收入
房地產主營業務成本\\u003d土地轉讓成本+商品銷售成本+配套設施銷售成本+代建工程估算成本
營業稅金及附加\\u003d土地增值稅+營業稅+城市維護建設稅+教育費附加
淨利潤\\u003d利潤總額-所得稅費用
為了反映房地產企業利潤總額和淨利潤的形成情況，企業應設置“本年利潤”賬戶。作為所有者權益類賬戶，貸方登記期末結轉的主營業務收入、其他業務收入、營業外收入和投資淨收益；借方登記期末結轉的主營業務成本、營業稅金及附加、其他業務支出、銷售費用、管理費用、財務費用、營業外支出和所得稅費用等科目；年終，企業應將本年收入和支出相抵後結出的本年實現的淨利潤，從本賬戶的借方結轉到“利潤分配”賬戶的貸方，結出的淨虧損從本賬戶的貸方結轉到“利潤分配”賬戶的借方，結轉後本賬戶應無餘額。
（1）營業利潤
營業利潤是企業利潤的主要來源。房地產開發企業的營業利潤是指房地產開發企業一定時期內從事房地產開發生產經營活動實現的利潤，包括土地轉讓利潤、商品房銷售利潤、配套設施銷售利潤、代建工程結構利潤以及開發產品出租經營利潤等。還包括商品房售後服務利潤、材料經營利潤、無形資產轉讓利潤、固定資產出租利潤和企業從事工業、商業、飲食服務業等多種經營所取得的利潤。
（2）營業外收支
①營業外收入。它是指與企業生產經營活動沒有直接關係的各項收入。房地產開發企業的營業外收入主要包括：固定資產盤盈，外置固定資產淨收益、出售無形資產淨收益、罰款收入、非貨幣性交易收益、教育費附加返還款等。營業外收入應當按照實際發生的金額進行核算。發生營業外收入時，增加企業當期的利潤總額。
【例4-10】天地房地產開發公司本月發生與營業外收入有關的經濟業務及賬務處理如下：
◆經批準，將盤盈設備的淨值14萬元轉作營業外收入。
借：待處理財產損溢——待處理固定資產損溢 140 000
貸：營業外收入——固定資產盤盈 140 000
◆收到××公司支付的違約罰金2萬元，存入銀行。
借：銀行存款 20 000
貸：營業外收入——罰款收入 20 000
◆月末，結轉“營業外收入”科目餘額。
借：營業外收入 160 000
貸：本年利潤 160 000
②營業外支出。營業外支出是指與企業生產經營活動沒有直接關係，但應從企業實現的利潤總額中扣除的支出。房地產開發企業的營業外支出主要包括：固定資產盤虧、處置固定資產淨損失、出售無形資產淨損失、非常損失、罰款支出、債務重組損失、捐贈支出、計提的固定資產減值準備、計提的無形資產減值準備、計提的在建工程減值準備等。發生營業外支出時，在相對應的會計期間，衝減企業當期的利潤總額。
為了總括地核算和監督營業外支出的發生和結轉情況，房地產開發企業應設置“營業外支出”科目，用來核算企業發生的與生產經營無直接關係的各項支出。本科目應按營業外支出項目設置明細賬，進行明細分類核算。
【例4-11】天地房地產開發公司本月向希望工程捐款8萬元，賬務處理如下：
借：營業外支出——捐贈支出 80 000
貸：銀行存款 80 000
月末結轉“營業外支出”科目餘額。
借：本年利潤80 000
貸：營業外支出 80 000
2利潤總額的形成
房地產企業對在開發經營過程中取得的各項收入和發生的各項支出，均應於期末從有關收入類賬戶和費用類賬戶結轉到“本年利潤”賬戶。結轉後，如果“本年利潤”貸方發生額大於借方發生額，其差額為本期實現的利潤總額；反之，則為本期發生的虧損總額。