61房地產開發企業財務管理的對象與目標
611財務管理對象房地產開發企業從事房地產開發經營活動，必須具有生產資料和勞動力，在此基礎上，形成了財務管理的幾個對象。
1房地產開發企業的資金運動
開發企業的資金在實際運用過程中，經常發生數量和形態上的變化，它們分布在企業開發經營過程的各個階段上，大部分經常處於物質形態，小部分處於貨幣形態。隨著企業再開發的進行，企業資金處於不斷運動的狀態中。開發企業的這種資金運動，構成開發企業處於不斷運動的狀態中。開發企業的這種資金運動，構成開發企業經營活動的一個獨立方麵，這就是開發企業的財務活動。它是企業財務管理的對象。開發企業要進行財務管理，必須深入理解企業的資金運動及其規律。
開發企業的資金運動是通過資金的籌集、運用、耗費、收回和分配等一係列財務活動來實現的，其中資金的運用、耗費及其收回又稱為投資。所以從整體上看，企業的財務活動是由籌資、投資、分配環節所組成的。伴隨著企業開發經營活動過程的反複不斷進行，財務活動循環也反複相繼進行，這個過程，就是財務管理的內容。
2資金運動的規律
（1）各種資金形態在空間上同時並存，在時間上相繼轉化的規律
開發企業的資金不僅要在空間上同時並存於貨幣資金、生產儲備資金、在建開發產品資金、已完開發產品資金、結算資金等資金形態上，而且在時間上要求各種資金形態相繼循序轉化。通過各自的循環，每一種資金形態在同一時間裏不能一身二任。正在執行生產職能的資金，不能在同時間去執行流通職能。隻有把企業的資金按一定的比例分割為若幹部分，使它們分別處於不同周轉階段的資金形態，資金運動才能連續地不斷進行。
（2）資金收支在數量上和時間上保持平衡的規律
開發企業取得經營收入，收回資金，意味著一次資金循環的終結；而企業發生資金支出，則意味著另一次循環的開始。所以資金的收支是企業資金周轉的紐帶。要保證資金周轉的順利進行，就要求資金收支在數量上和時間上協調平衡。
3開發企業資金運動形成的財務關係
開發企業的資金運動，是在企業與有關各方麵的經濟往來中進行的。企業在籌資、投資、分配活動，與各個方麵有著廣泛的聯係。開發企業資金運動中所形成的各種經濟利益關係，就是財務關係。開發企業的財務關係，主要有以下幾個方麵。
（1）企業與投資者之間的財務關係
企業與其投資者(即企業所有者)之間的財務關係是企業所有者對企業投入資本和參與企業收益分配而形成的投資和分配的關係。這種關係建立在企業所有權與經營權相分離的基礎之上。
（2）企業與債權人之間的財務關係
企業除了利用投資者資本金進行經營活動外，還要借入一定數量的資金，以便降低投資者的經營風險並利用財務杠杆作用，擴大企業的開發經營規模。企業與其債權人之間的財務關係具體表現為：①企業與金融貸款機構以及其他單位和個人之間的資金借貸關係；②企業與其債券持有人之間的債務債權關係。
（3）企業內部各單位之間的財務關係
企業內部各單位之間的財務關係，主要包括企業所屬各施工、經營單位之間的結算關係，和各所屬施工、經營單位相互之間的結算關係。這種財務關係，是由於企業內部實行經濟責任製，企業內部各單位都有相對獨立的經濟利益，各單位之間供應產品勞務要進行計價結算形成的。
（4）企業與其他企業單位之間的財務關係
企業與其他企業單位之間的財務關係，主要包括企業與供應單位之間關於取得材料、設備、勞務而發生的商業信用關係，與購房、租房客戶、受讓土地客戶因業務關係發生的債權關係。企業與供應單位之間的商業信用關係必須建立在良好的結算製度和適時付款的信譽上。
（5）企業與國家之間的財務關係
企業與國家之間的財務關係，主要是指企業按稅法規定向國家財政繳納營業稅、所得稅等稅金的關係。
（6）企業與職工之間的財務關係
職工是企業的勞動者，他們以其自身提供的勞動參加企業的分配。這裏奉行的分配原則是按勞分配，是一種有償分配。勞動創造了價值，勞動也使價值發生增值。按勞分配實際就是對勞動者自身創造的價值進行分配。
612財務管理目標1財務管理總體目標
根據現代企業財務管理的理論和實踐，對企業財務管理總體目標有以下幾種提法：
（1）淨利潤最大化
淨利潤也叫稅後利潤，是企業在一定期間內全部收入和全部成本、費用、稅金的差額，而且是按照收入與成本、費用、稅金配比原則加以計算的，在一定程度上體現了企業經濟效益的高低。淨利潤是資本報酬的來源，也是企業積累的源泉。淨利潤越多，表明企業積累和資本增值越多，也意味著剩餘產品和社會財富越多。
在市場經濟中，企業獲得淨利潤的多少，表明企業競爭能力的大小，決定了企業的生存和發展。正因為淨利潤對企業是如此重要，人們常將淨利潤最大化作為企業財務管理總體目標。
但是，用淨利潤最大化來表達企業財務管理總體目標，也存在以下問題：①淨利潤最大化隻是淨利潤絕對額的最大化，沒有說明所得淨利潤額與資本額之間的投入產出關係，不能科學地說明企業經濟效益水平的高低，不利於不同資本規模企業之間進行比較。②淨利潤最大化中的淨利潤是一定期間內實現的淨利潤，它沒有說明企業淨利潤發生期間，沒有考慮資金的時間價值。 ③淨利潤最大化也沒有考慮企業投資開發經營的風險。
（2）資本利潤率最大化
資本利潤率又稱淨資產收益率，它是企業淨利潤與資本(即淨資產或所有者權益)的比率，用以反映企業運用資本獲得利潤的能力，說明企業所得利潤與資本額之間的投入產出關係，可用於在不同規模資本企業之間進行比較，評價它們的盈利水平和發展前景。因此，與淨利潤最大化相比較，資本利潤率最大化更宜作為企業財務管理的總體目標。
但是，資本利潤率最大化指標仍存在以下弊端：①資本利潤率仍沒有考慮風險因素。對企業來說，要提高資本利潤率，最簡單的方法是利用負債經營提高資產負債率，降低資本在總資產中的比重，而這樣做的結果是財務風險加大，特別在房地產市場不景氣、企業經濟效益不佳的情況下，很可能導致企業利潤滑坡。②資本利潤率最大化也沒有考慮資金的時間價值和投入資本獲取利潤的期間，它隻說明企業當年的盈利水平，不能說明企業潛在的獲利能力。
（3）企業價值最大化
企業價值又稱企業市場價值，它是指企業在持續經營期間所能獲得淨利潤的現值。企業價值最大化，是指通過企業的合理經營，采用最優的財務手段，對經營期內淨利潤，在考慮風險和資金時間價值後加以計量，不斷提高經濟效益，使企業價值達到最大。
以企業價值最大化作為財務管理總體目標有如下優點：①考慮了取得淨利潤的時間因素，並用資金時間價值的原理進行了科學的計量。②能克服企業在追求利潤上的短期行為。因為不但當年的利潤會影響企業的價值，預期未來利潤的多少對企業價值的影響所起作用更大。③科學地考慮了風險與利潤之間的關係，能有效地克服企業財務管理人員不顧風險的大小，去片麵追求當年利潤的錯誤傾向。④有利於社會財富的增加。
2財務管理具體目標
財務管理具體目標，是指企業各項財務活動中在貫徹財務管理總體目標要求下的目標。它取決於企業財務活動的內容，以下從籌資、投資和分配三個方麵財務活動加以說明。
（1）籌資管理目標
企業籌資管理目標，是在滿足企業開發經營所需資金的前提下，不斷降低資金成本和籌資風險。企業籌資的資金成本，是指取得和使用資金所發生的資金籌集費用和資金占用費。
除了考慮資金成本外，企業在籌資時還要考慮籌資風險，即由於籌資的原因，給企業造成盈利水平下降和債務不能及時償還的風險和籌資風險，以較低的資金成本和較小的籌資風險，來獲得開發經營所需的資金。
（2）投資管理目標
企業投資管理目標，是在認真進行投資項目的可行性研究和投資經濟效益分析的基礎上，優選投資項目，力求提高投資經濟效益，減少投資風險。
（3）分配管理目標
企業分配管理目標，是在利潤分配時，正確處理企業相互利益主體之間的經濟利益，合理確定利潤留存在比例及分配方式，提高企業的潛在收益能力。
62房地產開發企業財務管理環境
人類社會的實踐活動，總是在一定的環境下進行的，財務管理也不例外。如果把財務管理看做一個係統，那麼，財務管理以外的對財務管理係統有影響作用的一切係統的總和，就構成財務管理係統的環境。財務管理環境是一個多層次、多方位的複雜係統，諸如經濟體製、市場、財政稅收、金融、法律環境等，都縱橫交錯、相互製約，對企業財務管理有著重大的影響。財務管理人員必須對環境進行認真地調查和分析，預測財務環境的發展變化趨勢，並根據環境的發展變化，采取相應的對策措施，不斷提高對環境的適應能力和應變能力。
621經濟體製環境經濟體製是一個國家的基本經濟製度，它說明一個國家的經濟以什麼為基礎和主體來進行運作。經濟體製又分為宏觀經濟體製和微觀經濟體製。宏觀經濟體製是指整個國家的基本經濟製度。從世界各國和我國的曆史來看，當今宏觀經濟體製基本可分為計劃經濟體製和市場經濟體製兩種。