投資管理房地產開發企業要實現企業價值最大化，就必須做好項目投資管理。項目投資管理是管理者運用係統工程的觀點、理論和方法，對房地產項目的建設和使用進行全方位和全過程的綜合管理，實現項目投資收益的最大化。它是一門應用性很強的新興學科。
本章主要內容：
如何做好項目開發的可行性研究
開發項目的投資經濟效益評價
項目開發的成本、費用計劃與控製
項目開發風險分析
項目投資管理案例
71如何做好項目開發的可行性研究
可行性研究是指在投資決策前，對與項目有關的市場、資源、工程技術、經濟、社會等各方麵問題進行全麵的分析、論證和評價，從而判斷項目在技術上是否可行，在經濟上是否合理，並對多個方案進行優選的科學方法。可行性研究的目的是使決策科學化、程序化，保證決策的可靠性，為項目的實施和控製提供依據或參考。
711可行性研究概述1可行性研究發展曆程與作用
可行性研究最早應用於20世紀30年代，並從那時起逐步為人們所接受。50年代，新技術不斷湧現，企業開始將可行性研究用於技術的成功可行性論證。60年代，人們越來越重視可行性研究的作用，可行性研究成為在投資決策前必須認真完成的工作。隨著可行性研究的應用和推廣，可行性研究已經具有了一套完整的方法體係。
我國20世紀70年代開始引進可行性研究方法並在政府主導下加以推廣。我國進行可行性研究的主要參考文獻有聯合國工業發展組織(簡稱UNIDO)在 1978年、1980年分別編寫的《工業可行性研究手冊》和《工業項目評價手冊》。 1981年，國家計委明確“把可行性研究作為建設前期工作中一個重要的技術經濟論證階段，納入基本建設程序”。1983年2月，國家計委正式頒發了《關於建設項目進行可行性研究的試行管理辦法》，對可行性研究的原則、編製程序、編製內容、審查辦法等做了詳細規定，指導我國的可行性研究工作。1987年頒發的《建設項目經濟評價方法與參數》，又進一步提高了我國可行性研究工作的科學化、程序化水平。
房地產項目的特點和我國房地產開發實踐表明，開發項目的關鍵是決策，開發商應該高度重視可行性研究工作的開展。改革開放初期，我國房地產業剛剛起步，開發商沒有重視可行性研究的作用。因為在當時的環境下開發商沒有意識到房地產的風險，靠投機就可以取得成功。隨著房地產市場的逐步規範，房地產投機機會越來越少。投資房地產隻有靠合法經營，不斷提高決策水平，才能取得開發收益。
可行性研究在項目投資實踐中的作用主要體現在以下幾方麵：
（1）可行性研究是投資決策的重要依據
項目投資決策，尤其是大型項目的投資決策的科學合理，是建立在根據詳細可靠的市場預測、成本分析和效益估算所進行的對項目的評價和分析基礎上的。可行性研究完成的經濟評價和分析是投資決策的重要依據。
（2）可行性研究是編製設計任務書的依據
可行性研究對開發項目的建設規模、建設項目的內容及建設標準等都做出了安排，這些正是項目設計任務書的內容。
（3）可行性研究是項目資金籌措的依據
房地產開發項目可行性研究對房地產項目的經濟、財務指標進行了分析，從中可以了解項目的籌資還本能力和經營效益獲取能力。銀行等金融機構提供貸款是根據流動性、收益性和安全性三原則，可行性研究可以為金融機構提供項目獲利信息。因此，可行性研究也是企業，籌集資金和金融機構提供信貸的依據。
（4）可行性研究是開發商與各方簽訂合同的依據
開發商在可行性研究確定的項目實施方案框架內，按部就班地落實項目的前期工作，與設計、供應、資金融通等部門商簽有關協議。因此，可行性研究也是開發商與各方簽訂合同的依據。
（5）可行性研究是項目審批的依據
在我國，投資項目必須列入國家的投資計劃。尤其是房地產項目要經過政府相關職能部門立項、審批，而立項審批的依據之一就是可行性研究。
2可行性研究的步驟和內容
（1）可行性研究的步驟
①組織準備。進行可行性研究首先要求組建研究班子，具體負責可行性研究的構想、經費籌集、製定研究計劃等。由於可行性研究是一個相當複雜的智力活動，研究班子的成員應包括了解房地產市場的專家、熟悉房地產開發的工程技術人員、熟悉城市規劃及管理的專家，領導班子應由熟悉房地產市場、工程技術、經濟管理和經營並善於進行協調工作的專業人員來主持。
②資料收集及市場調查。收集的資料主要有政府的方針、政策，城市規劃資料，各類資源資料，有關社會經濟發展、交通、地質、氣象等方麵的技術資料以及房地產市場分析的資料等。現場實際調查主要包括投資現場的自然、經濟、社會、技術現狀的調查，如居民人數、戶數及結構現狀調查，市政基礎設施狀況調查，地上地下障礙物調查，非居民戶生產經營狀況調查等。
③開發方案的設計和評價、選擇。對於開發項目而言，可以有不同的開發方案加以實施。每一種開發方案都有各自的特點，根據不同的開發方案會得到不同的經濟效益和社會效益。
④詳細研究。采用先進的技術經濟分析方法，對優選出的項目開發方案進行財務評價、國民經濟評價，分析項目的可行性。
⑤編寫研究報告書。可行性研究報告書是對可行性研究全過程的描述，其內容要與研究內容相同，內容全麵、翔實。
（2）房地產可行性研究的內容
房地產可行性研究的內容因項目的複雜程度、環境狀況和具體情況而有所不同，但一般包括三個方麵的必要內容，即項目的必要性分析、項目實施的可能性分析及項目的技術和經濟評價。可行性研究根據研究所處的階段和研究的詳細程度包括投資機會研究、初步可行性研究和詳細可行性研究三個階段。房地產開發項目可行性研究的具體內容有以下幾個方麵：
①項目概況。主要包括項目名稱及其背景，開發項目所具備的自然、經濟、水文地質等基本條件，開發對象的社會經濟發展前景以及項目開發的宗旨、規模、功能和主要技術經濟指標等。
②市場分析和需求預測。在深入調查和充分掌握各類資料的基礎上，對擬開發項目的市場需求及市場供給狀況進行科學的分析並作出客觀的預測，包括開發成本、市場售價、銷售對象及開發周期、銷售期等的預測。
③規劃方案的優選。在對可供選擇的規劃方案進行分析、比較的基礎上。優選出最為合理、可行的方案作為最後方案，並對其進行詳細描述，包括選定方案的建築物布局、功能分區、市政基礎設施分布、建築物及項目的主要技術參數和技術經濟指標和控製性規劃技術指標等。
④開發進度安排。對開發進度進行合理的時間安排，可以按照前期工程、主體工程、附屬工程、交工驗收等階段安排好開發項目的進度。作為大型開發項目，由於建設期長、投資額大，一般需要進行分期開發，這就需要對各期開發的內容同時作出統籌安排。
⑤項目投資估算。對開發項目所涉及的成本費用進行分析估計。房地產開發項目涉及的成本費用主要有土地費用、前期工程費、建築安裝工程費、市政基礎設施費用、公共配套設施費用、期間費用及各種稅費。要說明費用估算依據和估算範圍。就估算的精度而言，沒有必要像預算那樣精確，但應充分注意各項費用在不同建設期的變化情況，力爭和未來事實相符，提高評價的準確性。
⑥資金的籌集方案和籌資成本估算。根據項目的投資估算和投資進度安排，合理估算資金需求量，擬訂籌資方案，並對籌資成本進行計算和分析。房地產項目投資額巨大，開發商務必在投資前做好對資金的安排，通過不同方式籌措資金，保證項目的正常運行。
⑦財務評價。財務評價是依據國家現行財稅製度、現行價格和有關法規，從項目角度對項目的盈利能力、償債能力和外彙平衡等項目財務狀況進行分析，並借以考察項目財務可行性的一種方法。具體包括在項目的銷售預測、成本預測基礎上進行預計損益表、預計資產負債表、預計財務現金流量表的編製，債務償還表、資金來源與運用表的編製，以及進行財務評價指標和償債指標的計算，如財務淨現值、財務內部收益率、投資回收期、債務償還期、資產負債率等，據以分析投資的效果。
⑧風險分析是可行性研究的一項重要內容，包括盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析等內容。風險分析通過對影響投資效果的社會、經濟、環境、政策、市場等因素的分析，了解各因素對項目的影響性質和程度，為項目運作過程中對關鍵因素進行控製提供可靠依據。同時根據風險的可能性為投資者了解項目的風險大小及風險來源提供參考。
⑨國民經濟評價。國民經濟評價是按照資源合理配置的原則，從國民經濟的角度出發，用一套國家參數(包括影子價格、影子公司、影子彙率和社會折現率等)計算、分析項目對國民經濟的淨貢獻，以評價項目經濟合理性的經濟評價方法。國民經濟評價是項目評價的重要組成部分，也是投資決策的重要依據。國民經濟評價包括社會效益評價和環境效益評價。社會效益指項目投資為滿足社會需求所做貢獻的大小，如對社會經濟增長、對提高居住水平、對城市經濟發展及其他關聯企業的發展、對國家財政稅收所做貢獻等。環境效益是指項目開發給城市環境改善帶來的效益，如項目對於美化居住環境、改善居住條件和投資環境、美化城市及消除汙染等所做的貢獻。
根據對相關因素的分析和各項評價指標，對項目的可行與否作出明確結論，針對本項目存在的問題提出建議並對建議的效果做出估計。
712項目開發方案選擇房地產項目開發方案是指在城市總體規劃和控製性詳細規劃的指導下，開發商為滿足居民或廠商入住需要所做的開發地塊的詳細布置和規劃以及建設總體安排。
1開發方案選擇程序
進行開發方案選擇，要遵循一定的程序。
（1）開發方案的設計
由專業人員設計構思開發方案，包括開發規劃、開發步驟、項目投資融資方案、開發進度安排等。
（2）技術經濟指標的計算
根據專業人員設計的不同開發方案，計算其對應的技術經濟指標，包括建築密度、建築麵積密度、容積率、工程造價指標，若是住宅區開發，還應包括住宅建築密度、平均層數、住宅建築麵積淨密度以及人口密度指標。
（3）技術經濟指標的比較、評價
根據計算得到的技術經濟指標，采用適宜的科學方法，對項目方案進行評價比較，分析不同方案的優缺點，並針對方案的問題提出改進意見。
（4）選擇最優開發方案
在對方案的技術經濟指標進行評價的基礎上，針對存在的問題進行改進，形成最終實施的開發方案。
2居住區開發方案技術經濟指標的選擇與確定
城市居民點的規劃一般分為居住區、居住小區和住宅組團三級。對居住區規劃方案進行技術經濟分析的目的是在保證居住區的交通、消防、日照、綠化、通風等必備功能條件下能滿足居民的需要，提高土地的利用效率，提高投資的經濟效果。
(1)用地平衡表
用地平衡表是用地麵積指標分析表，它既可以用於對土地利用現狀進行分析，作為調整用地和製定規劃的依據，也可以進行方案比較，分析方案的經濟性和合理性，還可以作為居住區規劃方案的審批依據。用地平衡表的形式如表7-1所示。
表7-1用地平衡表
項目現狀
麵積
（m2）人均
麵積
（m2\/人）比重
（%）規劃
麵積
（m2）人均
麵積
（m2\/人）比重
（%）居住區總用地住宅用地公建用地居住用地道路用地公共綠地其他用地(2)技術經濟指標
技術經濟指標主要包括建築密度、建築麵積密度、容積率、平均層數等。
(3)工程造價指標
工程造價指標主要包括開發總投資、單方造價、每公頃居住用地造價等。
3開發方案的綜合評價
房地產開發項目內容繁雜，涉及因素多，僅依靠個別指標來衡量其優劣是非常困難的事，評價一個項目的優劣，還要綜合考慮社會、技術、環境、生態等諸多方麵。例如，一個投資於重慶解放碑的低檔寫字樓項目工程造價低，但該項目實施後對改善該地區的環境景觀、滿足城市規劃要求的程度及建築的群體組合等方麵卻是不可取的，因此需要對開發項目進行綜合評價。綜合評價的方法很多，包括評分綜合評價法、層次分析法、灰色綜合評價法、模糊數學綜合評價法等。這裏簡單介紹評分綜合評價法。
評分綜合評價法就是對方案的各項指標規定一個滿足程度，根據指標的重要性賦予指標一個權重，根據計算模型計算各個方案的綜合單指標評分值，由此得出總綜合分值，依此選擇最優方案的方法。計算模型主要有以下幾種。
(1)加法模型
加法模型的計算公式為：
F1\\u003d∑WiPi
式中，F1——綜合單指標評分值；
Wi——第i項指標的權重；
Pi——第i項指標的得分。
加法模型適用於各項指標的權重值和得分相差不大或者權重值差異大而得分的差異不大的情況。
(2)乘法模型
乘法模型的計算公式為：
F2\\u003d∏WiPi
式中，F2——為乘法綜合單指標評分值。
如果各項指標權重值和得分值相差不大或雖然得分差異較大但權重差異不大，可以考慮選用乘法綜合單指標評分值。采用乘法模型，使得綜合單指標評分值受各項指標影響的敏感性強。如果某個方案的某項指標為零，則綜合單指標值也為零，方案將被否定。
(3)加乘混合模型
加乘混合模型吸收了加法和乘法模型的優點，使用範圍增大，當各項指標的權重值和得分值都很大時，可以充分發揮其作用。
計算公式為：
F3\\u003dF1+F2
式中，F3——加乘混合綜合單指標評分值。
(4)除法模型
在用於綜合評價的指標中，有的越大越好，如反映經濟效益的指標；有的則是越小越好，如反映造價的指標。這時可以采用除法模型。
計算公式為：
F4\\u003d∑WiPi∑WjPj
式中，F4——除法綜合單指標評分值；
Wi，Pi——希望越大越好的指標的權重和得分；
Wj，Pj——希望越小越好的指標的權重和得分。
表7-2是我國評價AAA級、AA級、A級住宅的評定項目和分值。
表7-2住宅評定項目和分值
AAAAAA評定項
目名稱分項
數目指標
數目評定
分值分項
數目指標
數目評定
分值分項
數目指標
數目評定
分值合理用地313153111531015用水和節水615156151551315綠地和環境景觀420284182841528室外噪音與空氣261025102310環境衛生261025102510公共設施服務218222172221422合計1978100197110018601001敏感性分析
（1）敏感性分析的概念
敏感性分析又叫敏感度分析，是通過測定一個或多個不確定性因素的變化所引起項目經濟效果評價指標的變化幅度，計算項目預期目標受各個不確定性因素變化的影響程度。
分析不確定性因素對於項目預期目標的敏感程度，並根據因素的敏感程度大小製定相應的對策，使項目達到預期目標。
（2）敏感性分析的步驟
進行房地產項目敏感性分析，可按照如下步驟進行：
①選擇不確定性因素。對於房地產開發項目而言，存在的不確定性因素很多，包括售價和租金、開發成本、空置率、開發周期、貸款利率、貸款額度、建築麵積等。
②選定分析評價指標。衡量房地產項目經濟效果的指標有很多，敏感性分析的工作量比較大，對於每一個指標都進行敏感性分析是不可能的，也是沒有必要的。因此，在確定性分析的基礎上，選擇一個或幾個指標進行敏感性分析。淨現值是常用指標。
③計算不確定性因素變動引起的評價指標的變動情況。將不確定性因素的變動劃分為若幹變動幅度，以變動率表示，然後計算對應變動幅度下的評價指標，進而計算評價指標的變動情況。如研究投資額對於淨現值指標的敏感性，可以將投資額變動情況劃分為+10%，+20%等不同幅度，然後分別計算相應的淨現值指標，並比較淨現值的情況。
④判定敏感性因素。所謂敏感性因素就是變動幅度小而引起的評價指標的較大變動的因素。根據相同的變動引起的評價指標變動的大小將這些因素進行敏感性排序，從而判定不確定性因素的敏感性，通常采用判定敏感性因素的方法有相對判定法和絕對判定法。
⑤提出控製敏感性因素的方案。根據敏感性因素的特點、敏感度和發生的階段，提出控製措施，以便提高項目的經濟效益。
2風險分析
風險分析，又稱概率分析，是運用概率理論研究不確定性因素的變動對項目經濟效果指標影響的一種定量分析方法。通過敏感性分析可以判斷不確定性因素的敏感性，但這是在認為所有因素具有同等出現概率的前提下做出的，不能完全反映不確定性因素的風險性，通過概率分析則可以了解項目的風險性大小。某個不確定性因素如果是敏感性因素，但若發生的概率非常小，則實際給項目帶來的風險就非常小了，甚至可以忽略不計。
在進行項目評價過程中，概率分析一般僅對項目的財務淨現值的期望值和出現財務淨現值大於和等於零時的累計概率進行計算。前者是以概率為權數計算出來的各種不同情況下的財務淨現值的加權平均值；後者則反映了在各種可能情況下財務淨現值出現大於和等於零時的累計概率。一般步驟如下：
（1）列出各種要考慮的不確定性因素；
（2）預計各種不確定性因素可能發生的情況，即其可能出現的幾種數據值或變動幅度；
（3）分別確定每種情況出現的可能性，即概率，各種可能情況出現的概率之和等於1；
（4）分別求出各種可能情況下的財務淨現值、加權平均值和期望值；
（5）計算淨現值大於和等於零的累計概率。
3盈虧平衡分析
盈虧平衡分析，又叫本量利分析，是通過分析項目的產銷量和成本、收入之間的函數關係，從而找出產銷量、價格的項目盈虧平衡點的一種分析方法。
其內容主要包括銷售收入函數、成本函數、利潤函數、盈虧平衡點和項目安全率等，在此不一一詳述。
72投資經濟效益評價
房地產開發項目投資經濟效益評價，是在技術可行性研究的基礎上，對擬開發項目的不同開發方案的投資經濟效益進行計算、分析和論證，並在多種開發方案的比較中，推薦最佳的方案，作為選擇開發方案和進行項目投資決策的經濟依據。
721開發項目投資支出的估算房地產開發項目要進行投資經濟效益的分析，首先要估算開發項目所需的投資。開發項目的投資支出，既是銷售、轉讓房地產的經營成本，又是出租房地產的價值，對銷售、轉讓的房地產來說，它的投資支出就是房地產的經營成本，與房地產銷售、轉讓的經營收入對比，據以計算利潤。對出租房地產來說，它的投資支出就是出租房地產的價值，據以計算出租房屋的折舊和出租土地的攤銷。因此，開發項目的投資支出，應按房地產開發的完全成本估算。它不能按房地產開發企業會計中的開發成本估算，除了包括土地征用及拆遷補償費或批租地價、前期工程費、基礎設施費、建築安裝工程費、配套設施費和開發間接費等開發成本外，還包括開發期間發生的管理費用和財務費用。
房地產開發項目的投資支出，按其構成內容，包括：
1土地征用及拆遷補償費或批租地價
對征用土地，包括：土地補償費；拆遷補償費；安置補助費。對批租土地，包括地租和拆遷安置費在內的批租地價。
2前期工程費
包括：勘察設計費；可行性研究費。
3基礎設施費
包括：七通一平費；環衛綠化費。
4建築安裝費
包括：建築工程費；設備購置費；安裝工程費。
5配套設施費
包括：非營業性公共配套設施費；按規定列入投資支出的大配套設施費。
6開發間接費及管理費
包括：為組織管理開發項目而發生的工資、福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷，以及開發企業分攤的管理費。
7預備費
預備費也叫不可預見費。主要指與施工圖不相符的特殊現象 (如地基出現古墓、廢井、流沙等)和不可抗拒的自然災害如冰雹、台風、水災等所造成的損失和預防自然災害所采取的措施費用。在存在通貨膨脹、物價逐年上漲的情況下，預備費中還應充分考慮開發期間物價上漲所增加的各項工程、設備、費用支出，否則，就可能使投資出現缺口。
開發項目投資支出的估算，一般是指在開發項目決策之前項目建議書和可行性研究階段對開發項目工程建設費用的預測和計算。為了合理確定並有效控製開發項目投資支出，提高投資經濟效益，必須力求提高投資支出估算的精確度。
開發項目投資支出估算的方法，取決於要求達到的精確度。而精確度又是由項目研究和設計所處的不同階段以及資料數據的可靠性決定的。通常在開發項目建議書階段可采用單位土地、房屋麵積投資估算法。
單位土地、房屋麵積投資估算法，是根據已開發完成類似項目的投資支出和開發的土地麵積(公頃或平方米)或房屋建築麵積(平方米)，算出單位土地麵積或房屋建築麵積所需投資支出，再將它乘以開發項目的土地麵積或房屋建築麵積，來估算開發項目投資支出總額的方法。
為了提高開發項目投資支出估算的精確度，在開發項目可行性研究階段應采用概算指標估算法。概算指標是參照概算定額和各項取費標準，算出單項工程、設施投資支出，土地征用及拆遷補償費或批租地價，前期工程費、開發間接費和管理費、預備費等，然後彙總計算開發項目投資支出總額的方法。
722開發項目經營收入、成本、費用和稅金的估算1商品房屋經營收入和成本的估算
開發項目開發的房屋，如果用以銷售，應估算商品房屋的經營收入和經營成本。
（1）商品房屋經營收入的估算
商品房屋經營收入即房屋銷售收入。房屋銷售與其他商品銷售不同：第一，房屋紮根於土地，屬於不動產，它的購買者一般局限於所在地區的企業單位和居民，不易在開發後立即全部銷售出去。除了代開發房屋外，大都要分層、分單元出售，銷售時間較長。第二，房屋開發周期較長，它的價格要受開發後銷售年份房產市場有效需求和供應量的影響，必須預測今後房產市場的景氣度，充分考慮它的價格變動趨勢。第三，房屋開發所需的投資較大，占用資金多，為了解決開發企業周轉資金，國家允許在完成房屋基礎工程並具備一定條件後，即可進行預售，如果預售房屋時購房者一次付清房款，往往要打一個折扣，以補償預付期的資金占用費。計算公式為：
商品房屋經營收入＝房屋銷售麵積×每平方米建築麵積房屋價格
（2）商品房屋經營成本的估算
商品房屋的經營成本，主要是房屋開發期間的投資支出(在會計中也叫開發成本)。由於商品房屋的銷售一般是分年完成的，因此對銷售房屋的經營成本，也要根據銷售麵積分年估算。先計算每平方米建築麵積房屋投資支出(包括開發期間借款利息)，然後乘以銷售麵積。在房屋開發完成後如果借款沒有償還，應將後期借款利息作為各年財務費用。
商品房屋的經營成本可按照下列公式計算：
商品房屋經營成本\\u003d房屋銷售麵積×每平方米房屋建築麵積投資支出
2出租房屋經營收入和經營支出的估算
房地產開發項目開發的房屋，如果不是用來銷售，而是用於出租，則要估算出租房屋的年經營收入和年經營成本。
（1）出租房屋年經營收入的估算
出租房屋年經營收入即出租房屋年租金收入。出租房屋年租金收入，決定於房屋的租金，而房屋租金的高低，主要決定於房屋的價格。因房屋的租金與房屋的價格，是相互比較依存的。房屋租金主要是按房屋價格計算出來的，而在出租的情況下，房屋價格必須通過房屋租金才能真正實現。如果出租房屋各年租金收入之和的現值，小於房屋銷售價格，房產開發企業一般是不願出租的。因在這種情況下，它從房屋租金中回收不了房屋的投資，是一種賠本的買賣。況且出租的房屋，不可能常年全部出租，在漫長的幾十年中，總會遇到房產市場不景氣的年份，會有部分房屋空置的。
（2）出租房屋年經營支出的估算
出租房屋的經營成本，是指出租房屋經營業務有關的各項支出，一般包括下列各項費用：
①業務人員工資。指直接從事房屋出租經營人員的工資。
②職工福利費。指按上述業務人員的工資總額和國家規定提取標準計提的福利費。
③辦公費。指房屋出租經營管理辦公用的文具、紙張、賬表、印刷、郵電、書報、會議、水電等費用。
④出租房屋折舊費。
⑤差旅交通費。指業務人員因公出差的差旅費、住勤補助費、市內交通費和誤餐補助費、上下班交通補助，以及經營管理部門使用的交通工具的油料、養路費、牌照稅等。
⑥修理費。指保證出租房屋及其附屬設施的正常使用而進行的定期大修理和日常維修養護的費用。
⑦低值易耗品攤銷。指經營管理用器具、家具等低值易耗品的購置、攤銷費。
⑧保險費。指為了使出租房屋免遭意外損失而向保險投保支付的費用。
⑨土地使用稅。
⑩房產稅等。
在估算出租房屋年經營成本時，應根據出租房屋經營業務人員定編、工資獎金標準、出租房屋折舊費、修理費率、保險費率、有關稅率及各項費用開支標準逐項計算加總。
為了便於對出租房屋投資經營活動全過程的投資經濟效益進行分析，在估算出租房屋年經營成本時，要將年經營成本中的出租房屋年折舊費單獨列出。因為出租房屋折舊率雖屬經營成本，但它的支出已包括在開發房屋的投資支出中，在出租房屋經營過程中，不發生資金支出，因而也不再將它算作資金的流出量。
這樣，出租房屋經營成本就要估算包括出租房屋折舊費的經營成本和不包括出租房屋折舊費的經營成本。為了便於區分，可將前者叫做“經營成本”，後者叫做“經營支出”；前者用以計算出租房屋的經營利潤，後者用以計算現金流出量。
3商品土地經營收入和經營成本的估算
商品土地的經營收入即土地轉讓收入。它一般是指已進行七通一平、達到具備房屋建造條件的土地使用權的轉讓收入。
按每平方米土地價格計算商品土地經營收入時，其計算公式為：
商品土地經營收入＝每平方米土地價格×轉讓土地麵積
按每平方米樓麵地價計算商品土地經營收入時，應先根據轉讓土地麵積和城市規劃中允許容積率(即每平方米土地可以建造的房屋建築麵積)計算可以建造的房屋建築麵積，然後乘以每平方米樓麵地價計算。其計算公式為：
商品土地經營收入\\u003d轉讓土地麵積×容積率×每平方米樓麵地價
如果開發好土地要在不同年度分塊轉讓，要分年計算商品土地經營收入。
商品土地的經營成本，主要是土地開發期間的投資支出，或開發成本。假如土地分年轉讓出去，要先計算每平方米土地經營成本，然後乘以轉讓土地麵積。其計算公式為：
每平方米土地經營成本＝項目土地投資支出或開發成本總額÷開發土地總麵積
商品土地經營成本\\u003d每平方米土地經營成本×轉讓土地麵積
4開發項目費用的估算
（1）銷售費用的估算
開發項目的營業費用是指開發企業在銷售、出租、轉讓房屋、土地時所發生的各項費用。主要包括：
①開發房屋、土地銷售、出租、轉讓過程中發生的廣告宣傳費、展覽費、代銷手續費，以及空房看護費。
②為銷售、出租、轉讓開發房屋、土地而專設的銷售機構的各項經費，包括銷售機構人員工資、職工福利費、銷售機構房屋設備折舊費、修理費、辦公費、差旅費。
③將出租房、周轉房轉為商品房銷售以前發生的改裝修複費等。
（2）管理費用的估算
開發項目的管理費用，是指開發企業行政管理部門(公司總部)為組織管理房地產開發經營活動而發生的各項費用。包括行政管理人員工資、職工福利費、辦公費、差旅費、行政管理部門使用房屋設備折舊費、修理費、低值易耗費攤銷、工會經費、職工教育經費、勞動保護費、開辦費攤銷、業務招待費、壞賬損失、資料費、等等。這些費用，與土地、房屋開發沒有直接的聯係，為了劃清開發單位和企業行政管理部門的責任，在會計中不將它計入開發成本，而作為期間費用，直接由企業當期利潤補償。但這些管理費用，也間接與土地、房屋開發營銷有關，在估算開發項目利潤時，應將它列作一項費用支出。考慮到一個開發企業，往往同時開發營銷若幹個開發項目，而且各個項目隻有在開發完成以後，才有經營收入，可以分攤管理費用。在這種情況下，隻能根據企業若幹年(3年、5年)的曆史數據，計算管理費用與經營收入的費率，即每100元經營收入發生的管理費用，然後根據這個管理費用費率乘各個開發項目的經營收入，來估算各開發項目應分攤的管理費用。管理費用費率和開發項目應分攤管理費用的計算公式為：
管理費用費率\\u003d企業前3年或5年管理費用合計÷企業前3年或5年經營收入合計×100%
開發項目應分攤管理費用＝該開發項目經營收入×管理費用費率
（3）財務費用的估算
開發項目的財務費用，主要是指房屋、土地開發完成以後發生的投資借款利息。在開發過程中發生的投資借款利息，應計入投資支出或開發成本。如果開發企業采用發行企業債券籌集開發資金的，應將開發完成以後發生的企業債券利息計作開發項目的財務費用。
5開發項目稅金的估算
與房地產開發項目直接有關的稅種，主要有營業稅、城市維護建設稅、土地使用稅、房產稅、土地增值稅、企業所得稅等。
（1）營業稅
營業稅是按提供應稅勞務、轉讓無形資產、銷售不動產的營業額征收並將其稅金包含在價格中的一種流轉稅。開發項目應納的營業稅以經營收入為計稅依據，按照經營收入和規定的稅率計算。其計算公式為：
開發項目應納營業稅＝該開發項目經營收入×稅率
按照現行稅收製度的規定，銷售房屋項目營業稅以商品房屋銷售收入為計稅依據，稅率為5%；出租房屋項目營業稅以出租房屋租金收入為計稅依據，稅率為5%；轉讓土地項目營業稅以土地轉讓收入為計稅依據，稅率為5%。
（2）房產稅
房產稅是以城鎮和工礦區的房產為課征對象，由房產所有人繳納的一種稅。對自用房產的房產稅，其計稅依據是依照房產原值，一次減除10％～30％後的餘值；沒有房產原值作依據的，由房產所在地稅務機關參照同類房產稅核定，自用房產的房產稅稅率為12％。其稅額的計算公式為：
應納房產稅稅額＝房產原值×(1-一次減除率)×12％
對出租房屋的房產稅，以房產租金收入即出租房屋經營收入為計稅依據，出租房屋房產稅稅率為12％。其稅額的計算公式為：
應納房屋稅稅額＝房屋全年租金收入×12％
（3）土地使用稅
土地使用稅也叫城鎮土地使用稅，用以調節土地級差收入，提高土地使用效益。
開發項目土地使用稅以項目實際占用的土地麵積為計稅依據。由於各地的具體情況不同，土地等級不同，土地使用稅實行有幅度交叉的定額年稅率：①大城市每平方米05~10元；②中等城市每平方米04～8元；③小城市每平方米03～6元； ④縣城、建製鎮、工礦區每平方米02～4元。
（4）土地增值稅
土地增值稅是向轉讓國有土地使用權、地上建築物及附著物即房地產並取得增值收入的單位征收的一種稅。它是按轉讓房地產所取得的增值額和超額累進稅率計算征收的。開發項目計算應納土地增值稅時的增值額，是指轉讓房地產時所取得的經營收入減除規定扣除項目金額後的餘額。計算增值稅時的扣除項目包括：①取得土地使用權所支付的地價款和按國家規定繳納的有關費用；②開發土地和新建房及配套設施的開發成本；③開發土地和新建房及配套設施有關的銷售費用、財務費用和管理費用；④舊房及建築物的評估價格；⑤與轉讓房地產有關的稅金；⑥房地產開發企業還可按①、②項規定的金額加計20％的扣除。土地增值稅實行四級超額累進稅率：
增值額未超過扣除項目金額50％的部分，稅率為30％；
增值額超過扣除項目金額50％、未超過扣除項目金額100％的部分，稅率為40％；
增值額超過扣除項目金額100％、未超過扣除項目金額200％的部分，稅率為50％；
增值額超過扣除項目金額200％的部分，稅率為60％。
開發企業建造的普通標準住宅出售、增值額未超過上述①、②、③、⑤、⑥項扣除金額20％的，可以免繳土地增值稅。
（5）城市維護建設稅
城市維護建設稅以繳納的營業稅為計稅依據，並與營業稅同時繳納。
城市維護建設稅稅率依開發企業所在地的不同規定不同的稅率：
開發企業所在地在市區的，稅率為7%；
開發企業所在地不在市區，而在縣城、鎮的，稅率為5%。
開發企業除了按營業稅稅額和規定稅率繳納城市維護建設稅外，還要按營業稅稅額的3%繳納教育費附加。營業稅和按營業稅稅額的規定稅率繳納的城市維護建設稅和教育費附加，叫做經營稅金及附加。
根據上述營業稅稅率和按營業稅稅額計算的城市維護建設稅稅率和教育費附加費率，可知開發項目應繳納的經營稅金及附加的稅費率是：
開發企業所在地在市區的為：
5%×(1+7%+3%)＝55%
開發企業所在地在縣城、鎮的為：
5%×(1+5%+3%)\\u003d54%
如地區還規定要按營業稅繳納其他附加稅費的，應另加計算。
（6）企業所得稅
企業所得稅是對我國境內企業，除外商投資企業和外國企業外，就其在中國境內、境外從事生產、經營所得和其他所得征收的一種稅。國內企業應納所得稅額，按應納稅所得額計算，稅率為 25％。應納稅所得額為企業每一納稅年度的收入總額減去準予扣除項目後的餘額。