723開發項目財務狀況分析商品房屋開發項目財務狀況的分析，是從項目微觀的角度，對項目的盈利能力和借款償還能力等進行分析計算，其主要目的是：分析項目銷售後的盈利能力；估算項目投資借款的償還能力。
項目財務狀況分析和企業財務狀況分析不同。前者是根據項目估算數據編製的利潤表等分析銷售後的盈利能力和投資借款償還能力，後者是根據企業會計核算報表資料分析年度開發經營活動的盈利能力和財務實力。由於項目從設計、開發到銷售，往往要經曆若幹年，因此，在進行項目財務狀況分析時，必須收集並估算一係列財務數據。除了估算項目各個年度的投資支出、經營收入、經營成本、經營稅金及附加、銷售費用、管理費用、財務費用、所納所得稅外，還要估算項目銷售後各年實現的利潤以及分析投資借款償還的可能性。
1商品房屋開發項目盈利能力的分析
商品房屋開發項目盈利能力分析，是從項目微觀經濟的角度，不考慮資金的時間價值，對投資收益能力、經營收入盈利水平進行的靜態分析。
（1）商品房屋開發項目投資收益能力的分析
商品房屋開發項目投資收益能力的靜態分析，可通過投資收益率指標來進行。投資收益率是指項目收益額與項目投資支出總額的比率。它是從項目微觀經濟角度，按照國家現行財政、稅收、會計製度，分析測算項目開發後給企業帶來的投資經濟效益。其計算公式為：
投資收益率＝項目收益額÷項目投資支出總額×100％
公式中項目投資支出總額包括項目開發期間投資支出(開發成本)和投資借款利息。
項目收益額按其是否包括應納所得稅額，分為利潤總額和淨利潤。考慮到目前開發企業應納所得稅稅率並不相同，如果僅按項目不包括應納所得稅額的淨利潤計算投資收益率，往往不能將它與其他開發企業的項目的投資收益率相比較，也難以製定一個適用於行業的基準投資收益率。所以都同時按包括應納所得稅額的利潤總額和不包括應納所得稅額的淨利潤來計算兩個投資收益率。
在實際工作中，常將按項目利潤總額計算的投資收益率叫做投資利稅率，按項目淨利潤計算的投資收益率叫做投資利潤率。
（2）商品房屋開發項目經營收入盈利水平的分析
商品房屋開發項目經營收入的盈利水平，可通過經營收入利稅率和經營收入利潤率指標加以分析。
經營收入利稅率是指項目利潤總額與經營收入的比率，說明商品房屋銷售的盈利程度。它的計算公式為：
經營收入利稅率＝項目利潤總額÷項目經營收入×100％
經營收入利潤率也叫經營收入淨利率。經營收入利稅率雖能說明項目開發經營盈利能力的程度，但在利潤總額中還包括應納所得稅，隻有從利潤總額中扣除應納所得稅，才歸企業支配，所以隻有將淨利潤(利潤總額減應納所得稅)與經營收入相比，計算經營收入利潤率，才能說明經營收入所獲淨利的程度。經營收入利潤率的計算公式為：
經營收入利潤率＝項目淨利潤÷項目經營收入×100％
商品房屋開發項目的經營收入利稅率和經營收入利潤率如高於同行業其他開發企業商品房屋開發項目的經營收入利稅率和經營收入利潤率，說明該項目在房產市場房價上有一定競爭能力，當房產市場不景氣時，有降價空間，具有抗風險能力。
2商品房屋開發項目償債能力的分析
商品房屋開發項目如舉債開發的，要對項目償債能力進行分析。商品房屋開發項目償債能力的分析，可以根據開發項目投資支出估算表、開發項目利潤估算表及有關資料進行。一般按項目到債務償還時的經營收入估算數，減去項目到債務償還時發生的經營稅金及附加、營業費用、管理費用和應納所得稅額後的餘額，是否大於投資借款本息來評價。如果大於投資借款本息，說明項目是有償還能力的。否則，如小於投資借款本息，說明項目不能按期償付投資借款本息，要設法延長還款期，或另行籌措自有投資，或在債務到期前另行向銀行借款償還。這也說明開發項目在舉債開發以前，必先測算擬開發項目到債務償還時的經營收入減去各項稅費後，是否有足夠的資金償還投資借款本息。
724項目投資經濟效益評價商品房屋開發項目投資經濟效益的評價，應考慮資金時間價值來對項目投資經濟效益進行分析評價，主要有淨現值法和內部收益率法。
1商品房屋開發項目現金流量的計算
要在商品房屋開發項目投資效益分析、評價中考慮資金的時間價值，必須對擬開發商品房屋項目在開發和銷售期間的貨幣資金的流入量和流出量進行分析計算，以便通過折現係數把項目不同時期的貨幣資金收支折算成同一時點(通常為項目開發期初)的資金價值，然後進行對比分析。
開發項目在開發和銷售期間資金流入和流出的數量，叫做現金流量或資金流量。現金流量的計算與常規的會計核算不同，它隻按實際發生時計算貨幣資金的收支，不計算轉賬的收支。如開發項目經營成本和財務費用中借款利息，都不加以計算。開發項目的經營成本，是由投資支出即開發成本轉入，隻是項目內部轉賬，不是貨幣資金支出，所以在分析計算項目現金流量時，隻將投資支出列作現金流出量，不再將經營成本列作現金流出量。對投資借款利息，由於已將投資支出列作現金流出量，在計算現值時，已考慮了資金的時間價值，所以也不再將投資支出中借款利息和財務費用中借款利息作為現金流出量。
商品房屋開發項目的現金流量是經營收入；現金流出量是投資支出、經營稅金及附加、營業費用、管理費用和應納所得稅。
在算得商品房屋開發項目現金流入量和現金流出量後，就可通過下列算式計算兩者的差額，算得淨現金流量：
淨現金流量\\u003d經營收入-投資支出-經營稅金及附加-銷售費用-管理費用-應納所得稅
2淨現值法
淨現值法也叫財務淨現值法。它是把項目開發期和銷售期發生的現金流入量和現金流出量，都按折現係數換算成現值收入和現值支出，然後對比現值收入和現值支出，來評價項目投資效益的動態分析法。
（1）先計算開發期和銷售期內各年與擬開發項目有關的現金流入量和現金流出量，求出淨現金流量(在實際工作中，可在開發項目現金流量計算表中進行計算)。凡現金流入量超過現金流出量，淨現金流量用正值表示；現金流出量超過現金流入量，淨現金流量用負值表示。
（2）再將各年淨現金流量都按折現係數折算成現值，並加總求得淨現值。
（3）淨現值為正值，表示發生投資淨收益，有財務效益，該項目可取；如淨現值為負值，表示發生投資虧損，沒有財務效益，該項目不可取。
計算折現係數時的折現率，一般應采用行業基準投資收益率或行業平均資金利潤率，而不宜采用市場利率或社會平均資金利潤率。因為折現率的高低，直接影響現值的大小，關係著計算的淨現值能否正確反映項目的投資財務效益。這在我國目前各行業投資收益還有差別的情況下必須加以注意的。
淨現值法的優點，是考慮了開發項目開發銷售期的收益和資金的時間價值。它的缺點是難以確定折現率。因為項目淨現值的大小，很大程度上依賴所采用的折現率。折現率的高低，對開發方案決策起著非常敏感的作用。
3內部收益率法
內部收益率法也叫財務內部收益率法。它是用內部收益率來評價擬開發項目財務效益的動態分析法。所謂內部收益率，就是現金流入現值總額與現金流出現值總額相等、淨現值等於零時的折現率。內部收益率需要用若幹個折現率進行試算，直至找到淨現值等於零或接近於零的那個折現率。淨現值越接近零，求得的內部收益率越正確。它的計算步驟如下：
(1)在計算淨現值的基礎上，如果淨現值是正值，就要采用比這個淨現值計算更高的折現率來測算，直到測算的淨現值正值近於零。
(2)再繼續提高折現率，直接測算出一個淨現值為負值，如果負值過大，就降低折現率再測算接近於零的負值。
當找到按某一折現率所求得的淨現值為正值，而按相鄰的一個折現率所求得的淨現值為負值時，就表明內部收益率在這兩個折現率之間。
(3)然後根據接近於零的相鄰正負兩個淨現值的折現率，用線性插值法，求得精確的內部收益率。但要注意正負值的兩個折現率的間距不能太大，否則，算得的內部收益率就不會精確。
內部收益率法的優點是能夠把開發項目的收益與其投資總額聯係起來，指出這個項目確切的收益率，便於同房產行業的基準投資收益率對比，確定這個項目是否值得開發。如使用借款進行開發，在借款條件(主要指利率)還不很明確時，內部收益率還可以避開借款條件問題，先求得投資收益率，作為可以接受的借款利率的上限。因此，一些國際金融機構，如世界銀行、亞洲開發銀行等對項目財務評價均采用內部收益率法。但是，內部收益率表現的比率，不是絕對值。一個內部收益率較低的方案，可能由於其開發規模較大而有較大的淨現值，因而更值得進行投資開發。所以，一個擬開發項目，如有幾個開發方案進行選比時，必須將內部收益率與淨現值結合起來考慮。
73項目開發的成本、費用計劃與控製
項目開發成本費用的大小直接關係到項目投資的支出，進而直接影響到利潤。因此，做好成本費用的計劃和控製成為了財務管理工作的重點。房地產開發企業財務管理人員應該努力提高成本費用管理水平，降低成本費用，增加企業效益。
731成本費用計劃1項目成本費用計劃發展曆程
人們對擬建的房地產項目進行費用預算(或估算)，並以此作為項目經濟分析與決策、簽訂合同、落實責任、安排資金的依據。這樣的項目成本計劃已經有多年的曆史。但隨著項目管理理論和管理方法的發展，在現代房地產項目中，人們不局限於事先的項目成本估算和成本計劃，而是在成本計劃的實施過程中，根據項目的具體環境進行調整的成本計劃管理模式。它是一種積極的項目成本計劃模式，是一種廣義的項目成本計劃概念——作為項目成本管理的一項職能，貫穿項目管理的全過程。
積極的成本計劃表明：隨著市場經濟的發展和市場競爭規則的規範化，現代房地產項目管理中成本計劃的職能在不斷地加強，在不斷地得到重視和發展。在實際房地產項目成本計劃中，應注意如下兩種情況對項目成本計劃的影響：
（1）對項目初期的成本計劃要求過高
項目的業主常常期望盡快的準確的從項目成本計劃中獲悉項目的總成本，期望項目計劃成本要盡可能低，要比項目未來的實際成本低，否則就認為項目成本計劃是不成功的。但事實上，項目初期的技術設計方案、實施方案以及各項任務安排等是比較粗糙的、不具體的，項目實施過程中，業主、用戶對項目可能有新的要求，項目的環境條件都在不斷變化。所以，在項目初期難以得到詳細和具體的成本數據，難以準確預測未來成本的變化情況，難以製定符合業主期望的準確的項目成本計劃。這種不符合實際的較高要求，其結果會影響項目成本計劃的過程和質量。
（2）項目成本計劃過程的人為因素較強
項目成本計劃是人們對預期項目成本的情況所做出的安排，在此過程中可能會出現項目決策者、計劃部門人員受其心理因素或部門主義等人為因素的作用，而過分地抬高或壓低項目計劃成本。這種情況會影響項目計劃成本和項目決策的正確性、科學性和客觀性，影響上層係統戰略決策的製定，影響項目有限資源的合理配置，甚至影響整個國家或地區的資源配置，從而導致項目決策失誤和實施過程的混亂，損害項目的總體目標及其他相關目標。
2成本計劃過程
在房地產項目的目標設計、可行性研究、設計與計劃、施工過程和階段性結算的過程中，會產生不同版本的項目成本計劃，它們依次在上一級項目成本計劃目標的控製下進行不同程度的調整，同時又在項目成本計劃的實施過程中通過反饋機製，對上一級成本計劃目標進行適當的修改與補充，共同形成一個完整的項目成本計劃體係。
在總體上，成本計劃通常經過確定總成本目標、成本逐層分解、成本估算、再由下而上對成本進行逐層彙集以及成本計劃對比分析與處理等過程。其具體過程如下：
（1）確定項目總成本計劃目標
在項目總目標設計過程中應提出項目總投資目標，並通過可行性研究對總投資目標進行分析論證，待項目批準立項後，該項目的總投資目標可確定為項目總成本計劃目標。這種計劃總成本是有約束力的，對以後每一步設計與計劃起著總控製作用。
（2）對總成本計劃目標進行逐層分解
通常按項目結構分解圖對項目總成本計劃目標直接進行成本的分解，拆分到各個成本對象，作為項目單元設計和計劃的依據或限製，作為項目單元的設計標準，決定著項目單元的功能、工作範圍、質量要求等。這個過程實質是一個由上而下的控製體係。
（3）成本估算
隨著項目的深入、技術設計和實施方案的細化，可以按結構圖對各個成本對象進行成本估算(這個數值常常是比較精確的)，以此估計值與限額值相比，結合項目的具體情況，對項目進行優化組合，尋求項目成本計劃的最優組合。
（4）成本計劃的調整
通常按結構圖由下而上對成本估算進行逐層彙總，並與原成本計劃目標進行對比，衡量每一層單元計劃的符合程度，以此決定對設計與計劃的修改與補充，形成由下而上的保證和反饋過程。當然，調整後的成本計劃，必須經過規定的批準程序，才能夠作為各層次組織的成本責任，並作為成本控製的依據。
但是，在項目總成本的分解過程中，應注意各成本限額之間的平衡，以保證項目成本在項目內合理的配置。這種合理的配置是項目係統均衡和協調的保證，是實現項目總體功能目標、質量目標和工期目標之間平衡的保證。所以，房地產項目成本計劃是與項目各階段的其他管理工作融為一體的管理性工作，也是一項專業性很強的技術工作。
3成本費用計劃精確度的影響因素
房地產項目的一次性使項目成本計劃沒有精確可比較的基礎，而房地產項目環境的不確定性，又使項目的成本計劃與實際成本不可能完全吻合，所以要做出精確的成本計劃是非常困難的。通常情況下，項目成本計劃的精確度有如下主要影響因素：
（1）項目範圍的確定性、技術設計的深度、技術標準的精細程度等。
（2）業主對成本計劃的期望與關心程度。
（3）實施方案的形式及其確定性，如工期方案、組織方案、技術措施等。
（4）成本計劃人員的素質及其參與項目計劃的程度等。
（5）掌握的同類項目的資料的詳細和精確程度及其對現有項目條件的可用性程度。
（6）項目環境的信息量和信息的準確度，特別是市場因素。
（7）項目的進度。
通常情況下，房地產項目的成本計劃與項目最終實際成本相比較 (不包括特別新穎、風險大的項目)，其精確度為：目標設計階段的成本計劃允許，±30％的誤差，可行性研究階段的成本計劃允許±(10％~20％)的誤差，初步設計階段的成本計劃允許±(10％~ 15％)，成本預算階段的成本計劃允許±(5％~10％)的誤差。
4成本費用計劃的內容及形式
通常一個完整的房地產項目成本計劃包括如下幾方麵內容：
（1）確定各個成本對象的計劃成本值。
（2）繪製成本——時間表和曲線。成本強度計劃曲線表示各時段的項目成本的完成情況。
（3）繪製累計成本——時間表和曲線。S曲線或香蕉圖，又被稱為項目的成本模型。
（4）確定還有工程款收支計劃、現金流量計劃、融資計劃等相關成本計劃內容。
同時，成本計劃應根據項目管理的需要采用簡單易懂、便於成本控製的表達形式。常用的成本計劃表達形式有如下幾種：
（5）表格形式，如成本項目——時間表和成本分析對比表等。
（6）曲線形式，如直方圖形式，累計曲線形式等。
（7）圖形式，如各成本要素份額的圓(柱)形圖等。
5項目成本計劃體係
項目成本計劃體係是指具有不同分類標誌的所有成本項目(成本對象)及其預期成本值所構成的係統。在成本計劃體係中，為了對項目成本進行精確的計劃和有效的控製，必須多角度地劃分成本項目，以便形成一個多維的嚴密的房地產項目成本計劃係統。
（1）按費用項目分解的項目成本計劃體係
即按項目費用要素對項目成本進行分解而得到的項目費用體係。這種分解又有許多角度，在我國，建設項目費用可以分為：建築工程費用；設備購置費用；工具、器具、家具購置費用；安裝工程費用；預備費；投資方向調節稅和建設期貸款利息等；其他費用，如土地、建設單位管理費、拆遷費用等。
（2）按成本要素分解的成本計劃體係
通常房地產項目的成本可以分為人工費、材料費、機械費、其他直接費、現場管理費、總部管理費等，每一項又有一個具體的統一的成本範圍和內容。
（3）按項目結構分解的項目成本計劃體係
即在項目結構分解圖的基礎上，以各項目單元為成本項目而建立的項目成本計劃體係。這些項目單元必須是成本的估算對象，否則這種體係不利於成本模型的建立、成本責任的落實、成本的控製過程等有關問題。
（4）按項目參加者(成本責任人)劃分的成本計劃體係
成本的責任通常隨合同、任務書(責任書)委托給具體的負責單位或人，如工程小組、承(分)包商、供應商、職能部門或專業部門，他們是各項相關工作與任務的承擔者，又是成本責任的承擔者。這種成本計劃可作為對他們工作的考核、評估、處罰的依據，如各工程小組的成本消耗指標，承(分)包合同價格，采購(供應)部門費用計劃，各職能部門費用計劃等。
（5）按項目分項工程劃分的成本計劃體係
通常是將項目按工藝特點、工作內容、項目所處位置細分的分部分項工程。這在招標文件的工程量目錄中列出，承包商按此報價，並作為業主和承包商之間實際工程價款結算的對象。
在項目管理中，這種結構分解是很重要的，因為業主、監理工程師和承包商都需要這方麵的信息。它是業主的投資管理係統與承包商成本管理係統的信息交會點。
（6）其他的分解形式，如按項目階段分為可行性研究、設計和計劃、實施、運行等階段的費用計劃，按年度分解的費用計劃等。
6計劃成本的估算方法
項目計劃成本的估算是專業性非常強的工作，必須由專門人員承擔，且在不同階段對不同成本對象的計劃成本估算方法也有差別。
（1）前期策劃階段的估算
成本計劃工作投入較早，在目標設計時就已經開始，並為決策提供依據。不過，前期策劃階段僅有總體目標和總功能要求的描述，對項目的技術要求、實施方案尚不清楚，所以無法精確地估算。一般采用的方法如下：
①按照國家或部門頒布的概算指標估算。概算指標通常是在以往項目統計的基礎上得出的，它有較好的指導作用，尤其是在房地產項目的成本估算的過程中，其作用是非常顯著的。但選擇這種方法時，常需考慮特殊的環境條件可能帶來的附加的、不正常的費用和專門開發費用(如占用農田或居民區，拆遷量和青苗賠償量大，需要長距離的輸變電設施，特殊的建築基礎等)，考慮特殊的使用功能帶來費用的增加(如天氣的影響)。
②參照過去同類項目成本的信息，按照項目規模、生產能力或服務能力指標估算，如醫院以“元／病床”，住宅小區或辦公樓以“元／平方米”，公路建設以“元／公裏”估算，但在使用的過程中應注意單位指標的適應性。這種方法在房地產項目前期估算中應用較多。
③專業人士谘詢法。對沒有係統的詳細說明的新項目，或研究開發性的項目，可征詢專業人士意見進行成本估算。這裏的專業人士是從事實際工程估價、成本管理的工作者。在選定專業人士時，應注意估算意見的收斂性、專業人士選擇的匿名性、專業人士意見的反饋性等有關問題。
在房地產項目中，由於投資的多方性，資金預算的緊張性，資金追加的困難性，項目較大的風險性等方麵的影響，使人們常常以立項時批準的項目總投資作為項目投資控製的尺度，並在此基礎上進行投資分解，進行限額設計，保證項目的順利完成。
（2）設計與計劃階段的概率預算
在項目審批後，項目進入設計與計劃階段，盡管每一步設計的名目不同，但國內外的幾步設計內容都非常相似，如我國的初步設計、擴大初步設計和施工圖設計，國外的方案設計、技術設計和詳細設計。但每一步設計都有相應的成本計劃形式與方法，如概算、修正概算和施工圖預算，且必須與項目其他設計與計劃文件一起經過批準。
①類似項目的曆史數據法。這種方法是采用特定部門(學會、政府機關)公布的有代表性的項目成本資料進行同類項目的成本估算。上述可供參考的資料一般是按照統一的工程費用結構或建築工程成本結構的分項標準進行統計公布的，可以比較方便地使用，所以國外的業主、設計事務所、管理公司使用較多。目前，我國已經在開始進行這方麵的工作準備。在使用這類資料信息時，應結合下列因素進行適當地調整：
◆項目產品差異。不同的房地產項目有不同的技術質量要求，不同的建造標準，使項目的成本相差懸殊。所以必須結合項目的不同要求進行適當調整。
◆時間與地區差異。不同時間、不同地區的房地產項目有不同的市場環境、價格水平、氣候、運輸條件、地質條件等因素影響項目成本。所以要對曆史資料進行調整，才能夠使用，或最好采用近期類似項目的有關資料進行適度調整。
◆另外，要對造價資料的“環境”真實性進行分析。即使作為標準項目公布的成本資料，人們也隻能獲得“硬信息”，如項目規模、麵積、建築裝飾要求、建設工期、各成本項目的實際成本值，而很難獲得其軟信息，如承包商的企業方針、報價策略、合同雙方友好合作程度、項目受到的幹擾情況、項目的經驗教訓等，對實際成本有很大的影響。
②使用定額資料法。這種計算方法就是按相應設計方案的圖紙計算工作量，套用相應定額單價，結合規定的取費標準和規定的計劃利潤，再計算各種費用。當然，隻有準確地確定項目工作量、各種資源投入量、費用支出量，以及有關的合同價款等，才能準確地計算出成本計劃值。
從理論上講，概預算定額可作為業主投資估算和製定標底的依據，但定額值是一定時間、範圍內實際工程費用的統計分析結果，它代表常見的工程狀況、施工條件、運輸狀況、設備、施工方案和勞動組合，如果擬建項目具有特殊性，那麼按上述方法計算的結果與實際項目成本相比會存在一定的差距，所以在規定的範圍內，要對上述計算值進行適度的調整。
③合同價法。這是業主在分析許多投標書的基礎上，選擇報價合理的投標人中標，雙方有可能再度商討(標後談判)，修改雙方價格後形成統一的項目成本，作為合同價格，並在雙方簽訂的合同文件中加以確認，最終作為項目結算的依據。
采用合同價法時，業主的目標、技術設計方案和承包商的施工方案之間是相互作用的，對業主的標底和承包商的報價有重大的影響，業主必須先確定技術設計方案，在與承包商共同確定施工方案。此階段成本計劃者必須與工程專業設計入員共同工作，探討技術設計、實施方案對成本影響的各種因素。另外，此階段成本計劃可能涉及眾多的不確定性因素，所以應對風險做出評價，在成本計劃中加以考慮，如適度改變風險準備金、合同暫定金額。
④詢價法。這種方法是采取對項目的主要工程進行詢價，或由承包商或供應商對項目提出報價，然後在它們的基礎上，進行綜合調整而估算的項目成本，並以此作為成本計劃的依據。無論是業主還是承包商都可采用這種方式，但業主應將項目的技術要求、方案、采購條件、環境條件等，向被詢價單位或報價單位說明清楚，使詢價和報價更準確。
（3）實施階段成本計劃的方法
項目實施階段，成本計劃工作仍在進行，其實質是對已完工的工程成本計劃進行落實與修正，對未完工的工程成本計劃進行重新調整。所以此階段的成本計劃包括以下內容：
①修正原成本計劃。由於工程變更、環境變化、合同條件變化等原因而引起合同價款的改變，所以要對原計劃進行修正，重新製作新的成本計劃，以便調整後期的成本計劃。
②落實已完成或已支付成本計劃，並計算項目實際完成的進度。
③剩餘成本計劃，即按當時的環境，要完成餘下的工程還要投入的成本量。它實質上是項目前期計劃成本的調整和完善，是項目管理者對尚未完成的工程的成本、收益進行預測和控製的過程。
④最終實際成本和結算價格的計算。施工結束後必須按照統一的成本分解規則對房地產項目的成本狀況進行統計分析，計算出最終的實際成本，作為儲存資料，為以後項目成本計劃提供依據。當然，還要計算出結算價格，便於與承包商進行工程結算。
7成本數據庫的建立和使用
房地產項目管理的實踐證明：已完工項目成本數據庫的建立不僅對項目成本計劃工作有很大幫助，而且有利於項目成本計劃體係的完善和發展。為了切實發揮其功效，在建立項目成本數據庫的過程中應注意如下問題：
（1）保證項目成本數據庫的有效性
項目成本數據庫的有效性取決於內容的一致性和運作機製的規範化。其中，內容的一致性是指項目的成本數據庫數據和實際成本數據在項目成本的核算、統計上要保持性質、內容、範圍、口徑等方麵的一致，使其具有參考價值；運作機製的規範化是指要通過一定的行政規章、行業規範或法律手段，使項目成本數據庫的建立、使用、調整等過程規範化，保證數據的可靠性。
（2）保證項目成本數據庫體係標準的統一性、規範性
建立項目成本數據庫時，應對已完工的房地產項目按統一的標準劃分項目類別，按規範化的程序分析、統計、核算、彙集項目的實際成本，為後期項目成本計劃提供可參考的資料，提供可對比分析的依據，也為成本數據庫的後續工作具有良好的接口打下基礎。這種標準體係包括名詞解釋、成本範圍、內容說明、成本計劃過程、成本項目分解及統一編碼等許多內容。
（3）加強項目成本計劃體係之間的溝通
隻有這樣，才能使項目的成本計劃、合同價格、成本核算、財務評價、成本數據庫的建立等方麵保持一致性，使它們共同形成一個完整的體係，保證項目相關工作的順利完成。
8房地產項目資金計劃
在項目建設期，業主必須在有限資金的範圍內安排項目的規模、標準、進度，考慮特殊情況下的資金需求，如物價上漲、不可抗力、不可預見性因素等，確定合同付款方式和付款期，擬訂項目資金支付計劃，保障項目的正常實施；承包商也必須考慮自己的資金計劃，是因為承包項目的收入與費用支出常常在時間上是不平衡的，特別是付款條件苛刻而必須墊資承包的項目更是如此，這勢必會影響企業的財務狀況，影響項目的正常實施。
（1）支付計劃
項目資金支付計劃是按照工期計劃確定的項目成本消耗，包括人工費支付計劃、材料費支付計劃、設備費支付計劃、分包工程款支付計劃、現場管理費支付計劃、其他費用計劃(管理費、保險費、利息等)。但實際支付進度與資金支付計劃並不同步，如：施工準備 (調遣隊伍、培訓人員、調運設備和周轉材料、搭設臨時設施、布置現場等)需支付一些費用，這些費用的支付計劃需在項目進度款中分攤；材料費是項目實際消耗的材料價值，但材料在使用前要經過訂貨、運輸、入庫、貯存等過程，材料款的支付由采購合同具體規定等，這就要求開發商必須提前支付項目的部分費用。因此，做好項目資金支付計劃是非常重要的。
（2）融資計劃
對一個房地產項目，特別是大型的房地產項目，采用什麼樣的資本結構，如何取得資金，對項目建設過程及其經濟收益具有較大的影響。
在進行項目資金融資的過程中，必須考慮項目的融資計劃與融資方式。由於目前可融資的渠道很多，如世行貸款、國內外商業銀行貸款、外國政府各種形式的信貸、發行股票與債券、各種形式的合作開發等，但不同的融資渠道，有不同的項目借貸與使用條件，不同的資金成本，不同的權力與利益，不同的寬限期，最終都要承擔不同的風險，因此，通常要綜合考慮風險、資金成本、收益等因素，確定本項目資金的融資計劃與投資方式。
732成本費用控製成本費用的控製主要是對項目成本的控製。
1房地產項目成本費用的構成
房地產項目成本是指項目開發建設、銷售過程中所花費的全部費用，包括開發成本和銷售成本。從前麵的有關章節的內容可知，開發成本是房地產項目實際發生的成本，包括土地費用、前期工程費用、建築安裝費用、基礎設施費用、公共配套設施費用、開發間接費用等。銷售成本是指房屋銷售過程中發生的費用。
項目費用主要包括銷售費用、管理費用和財務費用。
2房地產項目成本控製的特點
房地產項目成本控製是開發商對開發項目投資的有效控製，是房地產開發項目管理內容的重要組成部分。具體來說就是在投資決策階段、設計階段、開發項目、發包階段和建設實施階段，把開發項目的投資控製在批準的投資限額以內，隨時糾正偏差，保證開發項目投資控製目標的實現，力求在開發項目中合理使用人力、財力、物力，獲得良好的經濟效益、社會效益和環境效益。
在市場經濟中，項目的成本控製不僅在整個項目管理中，而且在整個企業管理中都有著重要的地位，房地產項目的參與者追求的是企業和項目的經濟效益，企業成就通常通過項目成就來實現，而項目的經濟效益通常通過盈利的最大化和成本的最小化實現。
房地產項目的成本控製具有以下特點：
（1）成本控製的全麵性
房地產項目的成本控製是貫穿於整個房地產開發實施過程，包括整個房地產開發建設及銷售過程中的所有費用。因此，成本控製具有全麵性。在成本控製時，要對具體的房地產項目費用組成實施控製，防止隻控製建築安裝成本，而忽視設備和工器具費用的控製；要對房地產項目結構內的所有子項目或單項工程的費用實施控製，防止隻重視主體工程項目成本，而忽視其他的子項目的成本控製；要對所有合同的付款進行控製；要對成本數量進行控製，對費用發生的時間進行控製，以滿足資金使用計劃的要求。
（2）成本控製的綜合性
成本目標不是孤立的，它隻有與質量目標、進度目標、效率、工作量要求、資源消耗等相結合綜合考慮才具有它的價值。項目管理者不能一味強調成本控製而忽視了其他目標的實現，例如為了降低成本而降低質量要求，結果可能因為質量問題而造成返工或是停工，拖延工期，這樣不但達不到降低成本的目的，也會損害了項目的整體功能和利益。因此，在項目實施的過程中，成本控製必須與質量控製、進度控製、合同控製同步進行。
根據目標控製的原則，項目管理者在實現成本控製時應當注意以下問題：
①在進行成本控製的過程中，要協調好與質量控製、進度控製、合同控製及安全控製的關係，做到它們之間的有機配合。當采取某項成本控製措施時，要考慮這項措施是否會對其他的項目目標控製產生不利的影響。
②在對房地產項目的成本目標進行確定或論證時，應綜合考慮整個目標係統的協調和統一，不僅要使房地產項目的成本目標滿足開發商的需要，還要使進度目標和質量目標也能滿足開發商的要求。這就要求在確定項目目標係統時，要充分地分析開發商對房地產項目的整體需求，做好成本目標、進度目標和質量目標三方麵的反複協調工作，力求優化實現各目標之間的平衡。
（3）成本控製的微觀性
為了控製好整個房地產項目的成本支出，項目管理者應從每個成本支出的時間段開始，從項目工程的每個分項分部工程開始，一步一步地進行控製。但應注意成本控製的周期不可太長，在成本控製的過程中，通常按月進行核算、對比、分析，而實施中的控製以近期控製為主，這樣才能提高控製的準確性和詳細程度。
3房地產項目成本控製的原則
（1）設置科學的成本控製目標
房地產開發項目建設過程是一個周期長，投資大的生產消費過程，建設者的開發經驗，知識水平是有限的，再加上科學，技術條件的限製，因而不可能在開發項目開始階段就能設置一個科學的，一成不變的成本控製目標，而隻能設置一個大致的投資成本控製目標，這就是項目投資估算。隨著項目建設的反複實踐，投資成本控製目標逐漸清晰、準確，形成為設計概算，設計預算，承包合同價等。可見，開發項目投資成本控製目標的設置是隨著項目建設實踐的不斷深入而分階段設置的。
成本控製目標的製定，既要有先進性又要有實現的可能性，目標水平一定要能激發執行者的進取心，充分發揮他們的工作潛力和創造性。
（2）設計階段的投資控製是重點
項目投資控製貫穿於房地產項目開發建設的全過程，包括策劃、設計、發包、施工、銷售等階段，房地產項目成本控製的重點是設計階段的投資控製，從國內外建設工程實踐可以看出，影響項目投資最大的階段是項目建設前期策劃階段。
（3）采取經濟與技術結合的成本控製手段
有效地進行項目成本控製應從組織、技術、經濟、合同與信息管理等多方麵采取措施，而技術與經濟相結合是項目成本控製最有效的手段。技術上采取的措施包括設計方案選擇，嚴格審查監督初步設計、技術設計和施工組織設計，結合技術主要研究節約投資的可能性；經濟上的措施包括動態比較投資的計劃值和實際值，嚴格審核各項費用開支等。
（4）變被動控製為主動控製
房地產開發項目建設管理的基本任務是對項目的建設工期，投資成本和工程質量進行有效的控製，力求使所建項目達到建設工期最短，投資最省，工程質量最高。但是這樣的理想要求實際上不可能完全實現，需要開發商根據建設的主客觀條件進行綜合分析研究，確定切合實際的衡量準則。如果投資控製的方案符合準則要求，成本控製就達到了預期目標。
4房地產項目成本控製的內容
（1）項目策劃階段的成本控製
房地產項目策劃階段的主要內容是尋找項目、市場調查和投資評估。開發商應該著重考察投資環境、投資房地產產品的市場價值、項目的工程類型與規模、經濟技術指標、交通條件、市政配套情況、建材與設備的供應情況等。該階段開發商的工作必須注意與可能發生的成本結合起來，對可能發生的項目成本起到總體控製的作用。
（2）設計階段的成本控製