房地產開發企業會計與財務管理

第7章 房地產開發企業項目投資管理（3 / 3）

設計階段的成本控製工作是項目建設全過程成本管理的重點，項目設計要盡可能采用國家和省級的設計標準，因為優秀的設計標準規範有利於降低投資、縮短工期，給項目帶來經濟效益。開發商通過招投標方式選擇設計單位，在委托設計範圍之前一定要對項目投資進行詳細的分析，在此基礎上一般采用限額設計的方式，保證有效的成本管理，並著重考慮以下兩點：

①設計前的投資估算。通過對社會同類項目的價格、材料、設備、人工費用、稅收、管理費用、利潤的調查，在項目評估的基礎上進行詳細的綜合比較、進行投資估算，作為初步設計控製的依據。

②初步設計要重視方案的選擇，按投資估算進一步落實成本費用，將施工圖預算嚴格控製在批準的範圍內，同時應加強設計變更的管理工作。

（3）發包、施工階段的成本控製

房地產項目發包包括項目總發包、建安工程及設備材料采購發包。項目發包階段的成本控製是項目建設全過程成本控製的重要環節。房地產項目采用合同價款的方式較多，合同價款一般以國家或地方統一規定的預算定額、材料預算定額和取費標準為依據。承包方根據開發商提供的工程範圍和施工圖紙，作出工程報價，最終工程量按實際完成的數量進行結算。可見，施工階段的成本控製對項目竣工後的工程決算有重要的影響。

施工階段的成本控製工作主要包括：

①編製成本計劃和工作流程圖，落實管理人員的職能和任務；

②熟悉設計圖紙和設計要求，對工程費用變化大的部分和環節，作為重點成本控製對象；

③詳細進行工程計量，複核工程付款賬單，嚴格經費簽證；

④對經濟技術變更進行經濟技術比較，並進行預測和分析，嚴格控製設計變更；

⑤定期進行工程費用超支分析，提出控製工程成本突破預算的方案和措施；

⑥及時掌握國家和省、市、自治區有關部門的各種定額和取費標準的變化；

⑦注重合同簽訂、修改和補充工作，著重考慮對項目成本的影響。

⑧做好工程施工紀錄，保存好各種文件圖紙，特別是施工變更圖紙，為處理可能發生的索賠提供依據；

（4）項目銷售階段的成本控製

房地產項目銷售階段的成本控製主要是營業費用的支出，營業費用支出的主要部分一般為房地產銷售廣告費用支出。一般情況下，房地產營業費用為房地產商品銷售價格的2％～4％，費用數額大，對房地產開發利潤的高低有直接影響。如何控製銷售成本的關鍵取決於如何進行銷售策劃，廣告費用如何支出，應根據項目規模大小、檔次及所在地的經濟條件等多種因素確定。2l世紀是網絡經濟時代，利用網絡開展房地產營銷將是降低開發商銷售成本的有效手段。

5成本超支的原因分析

在房地產項目成本控製的過程中，經過對比分析，發現某一方麵已經出現成本超支，或是預計到最終將會出現成本超支，則應將該部分成本超支問題單獨提出，作進一步的原因分析。然後再在分析的基礎上分清責任，提出成本控製的相應措施。成本超支的原因可以按照具體超支的成本對象進行分析，其原因主要有以下幾個方麵：

（1）外部原因，包括來自業主或是上級主管部門的幹擾、天氣原因、物價上漲、不可抗力事件等；

（2）工程範圍的增加，設計的修改，功能和建築質量標準的提高，工作量大幅度增加。

（3）實施管理中的問題，包括不適當的控製程序，費用控製存在問題，預算外開支；工人頻繁地調動，勞動效率低，施工組織混亂；采購了劣質材料，材料消耗增加，浪費嚴重，發生事故，造成返工；周轉資金占用量大，財務成本高；合同不利，在合同執行中存在缺陷等；

（4）原成本計劃數據不準確，估價錯誤，預算太低，不適當地采用低價策略等。

在實際的項目開發建設過程中，成本超支的原因是非常多的。可以說在項目的目標設計、可行性研究、設計和計劃、實施中，以及在技術、組織、管理、合同等任何一方麵出現問題都會反映在成本上，造成成本的超支。

6降低成本的措施

通常要壓縮已經超支的成本而不損害其他目標是十分困難的，對成本的控製措施必須與工期、質量、合同、功能通盤考慮。一般隻有當給出的措施比原計劃已選定的措施更為有利，或使工程範圍減少，或生產效率提高時，成本才能降低。例如：

（1）購買部分產品和構件，而不是采用完全由自己生產的產品。

（2）改變實施過程，在符合項目或合同要求的前提下改變項目工程的質量標準。

（3）刪去部分工作，減少工作量、作業範圍，降低工作要求，但這會損害到工程的最終功能，降低項目工程質量。

（4）重新選擇合宜的供應商，但會產生供應風險，而且選擇需要時間。

（5）在特殊的情況下，可采取索賠方式來彌補費用超支。

74項目開發風險分析

風險無處不在，無時不有，滲透於人類社會的所有領域。盡管其具有突發性，但是可測可控的。本節將探究風險的內涵和特征及房地產投資的風險分析。

741風險概述1什麼是風險及房地產投資風險

風險是指在人類社會中，由於各種難以預測因素的影響，使得行為主體的期望目標與實際狀況之間發生的差異，從而給行為主體造成經濟損失的可能性。

眾多學者對風險的概念做了大量探討。美國經濟學家PH奈特在《風險、不確定性和利潤》一書中，將風險和不確定性進行了重要區分。他認為，風險是“可測定的不確定性”，而不可測定性才是真正意義上的不確定性。這表明風險足可通過一定的途徑、方法手段計量和測定的。美國學者HA威利特對風險進行了實質性分析，他認為風險是關於不願發生的不確定性之客觀體現。20世紀中期，美國明尼蘇達大學教授CA威廉和RM漢斯進一步將風險與人們的主觀認識聯係起來。他們認為，人們對未來某件事件的發生或變化有一致看法時，其風險就以客觀存在的狀況體現出來，人們對這種不確定判斷同一化；若人們的判斷有差異時，人們麵臨的風險就產生了同樣的差異。日本學者武井勳在《風險理論》一書中歸納出風險定義應有的三個基本因素：風險與不確定性有所差異；風險是客觀存在的；風險可以被測算，等等。

房地產項目投資是一項極為複雜而又充滿風險的經濟活動，不僅能為投資者帶來豐厚收益，而且也有可能使投資者遭受風險而導致損失乃至破產。這是由於任何一個投資項目在其投資過程中，收益總是與風險結伴而行的，而風險越大則收益越大，風險越小則收益越小。房地產投資也不例外。

在房地產投資活動中，人們既想獲得較大的收益，也想避開各種風險。顯然，這是一對複雜而難解的矛盾。對一個敢於冒險的投資者，隻為收益而不顧風險地進行投資是不可取的，而隻有充分了解房地產投資的風險情況，對“易發險情”進行認真地分析和預測，並根據自身實力，估算投資風險的承受能力，綜合權衡房地產投資的收益和風險，製定投資風險的防範措施，以求達到風險小而收益高的目的，這才是房地產投資開發商的理智選擇。可見，了解和掌握房地產投資風險是進行風險分析和控製風險的思想基礎和前提條件。

2風險的特征

風險具有以下特征：

（1）風險存在的客觀性

風險是獨立於人類意識之外的，不以人的意識為轉移的客觀存在。人類隻能掌握事物運動變化的規律，在有限的時間和空間範圍內認識風險因素，並通過風險因素的控製、規避和防範風險造成的損失，而不可能完全排除風險。

（2）風險具有相對性

承受風險的主體不同，時空條件也不同，則風險的涵義也不同。例如，彙率風險對於國際投資者來說是可能的風險，而對國內投資者來說則算不上風險。同幅度的彙率的變化，由於人們主觀認識存在差異，使各類投資主體麵臨的風險也不相同。隨著時空條件的變遷，風險的形式和內容也會發生變化。

（3）風險事項發生具有隨機性

任何一具體風險事項，發生的時間、地點以及具體表現形式，都是隨機的。這是因為風險事項發生的原因是錯綜複雜的，惟有眾多的因素共同起作用的結果才能導致風險的發生。因而，就具體的風險事項而言，發生是隨機的。

（4）風險與收益相伴而生

風險越大，收益越高，人們可根據對風險的認識和把握，選擇適當的手段，實現其收益。對高收益的追求是現代風險投資蓬勃發展的內在動力。

（5）風險事項具有可測可控性

所謂可測性是指根據過去的統計資料來判斷某種風險發生的頻率與風險造成經濟損失的程度。風險的可測性為風險的控製提供了依據，人們可以根據對風險的認識和估測，采取不同手段對風險進行控製。

3房地產投資風險的分類

房地產投資風險是指由於隨機因素的影響所引起的房地產投資收益偏離預期收益的程度。由於房地產投資固有的周期長、投資額大、影響因素複雜等特性，房地產投資麵臨的風險因素也特別複雜，風險因素引起的後果也特別嚴重。所以風險因素的判斷與分析等在房地產投資分析中顯得十分必要。

房地產投資風險，按不同標準可分為不同類別，下麵介紹主要的幾類。

（1）按風險的來源分類

按風險的來源可把房地產投資風險分為國家風險、市場風險、企業風險和自然風險。

①國家風險。 國家風險是指由於國家政治、社會、經濟形勢的穩定性，國民經濟發展狀況、國家產業政策、稅負政策、貨幣政策等的變化，國家有關法規的變化等宏觀政治、經濟、社會、文化及法規因素變化帶來的風險。

②市場風險。市場風險是指由於市場供求關係、市場資源條件、市場購買力水平、市場消費偏好、競爭狀況以及金融市場、勞動力市場、原材料市場、中介服務市場、同業競爭市場等市場環境變化帶來的風險。

③企業風險。企業風險是由於企業的經營決策失誤及經營管理不善帶來的風險。例如由於理財舉措不當、資金籌措失誤帶來的財務風險，由於營銷策略不當帶來的營銷風險等等。

④自然風險。 自然風險是由於自然條件變化帶來的風險，如意外的自然災害，自然環境的突變等引起房地產投資經濟損失的風險。這種風險是來自大自然的變化，人們目前很難控製。

（2）按房地產壽命周期劃分

房地產壽命周期可劃分為前期、開發建設期、經營期和管理期四個階段，每一階段的投資風險內容不同，表現形式各異，風險大小亦不一。

①投資前期的風險。 房地產投資前期的風險是指投資計劃實施前期的風險，例如選址風險、市場定位風險、投資方案決策風險等。由於房地產投資的自身特點，這一階段的風險的危害特別大。一旦決策失誤，往往會使項目遭受無法估量的損失。

②開發建設期間的風險。 開發建設期間的風險是指從房地產項目正式動工到交付使用這一階段的風險。例如按時完工風險、成本控製風險、工程質量風險等。

③經營階段的風險。 房地產經營階段的風險包括兩部分內容：一是投資經營的風險，例如由於投資計劃安排不當、融資計劃考慮不周帶來的資金周轉風險；二是指房地產市場營銷風險，例如由於市場定位及定價和營銷措施不力等致使營銷業績不佳。

④管理階段風險。 管理風險是指房地產工程竣工，交付使用後的物業管理階段的風險。例如與住戶關係處理不當帶來的糾紛，住戶入住後的安全衛生管理問題存在的風險。

（3）按風險的內容劃分

按房地產投資的實際內容不同，可以分為財務風險、變現風險、利率風險、社會風險和意外事故風險。

①財務風險。財務方麵的風險因素主要有融資風險和購房者拖欠款風險。房地產投資通常通過集資或貸款等方式籌集資金的，如果房地產的總投資收益率低於銀行利率，則不僅資金籌集變得非常困難，而且會造成負債經營的局麵，出現融資風險。在房地產經營過程中，由於購買者財務狀況與開發時預測的財務狀況發生了變化，也直接影響到房地產的投資回收的可靠性，造成資金回收的拖欠風險。這兩個風險是構成房地產投資開發經營中財務風險的主要因素。

②變現風險。房地產投資的變現性較差，這是由於：

◆非貨幣性資產的兌現能力本身就比貨幣性資產兌現能力差。

◆房地產投資周期長，房地產市場具有區域性和不可移動性。

◆急於將土地投資轉化成現金常常會受到一定損失，而且土地投資和整個房地產建設投資必須要通過一段時間之後，才能作為房地產資產進入市場進行流通。

◆房地產銷售費時費力，且房屋產品比一般產品銷售困難。這些過程或原因從不同角度和側麵造成了房地產投資的變現風險。

③利率風險。由於房地產投資具有資金量大，開發周期長的特點，房地產投資不可避免地存在著隨市場資金利率的變動而產生的風險。一般地說，若市場利率有微小的變動，便會使房地產價值產生較大的變化。

④社會風險和意外事故風險。社會風險通常是指由於國家政治、政策、法規、計劃等形勢和經濟形勢的大氣候變化等因素的影響，給投資者帶來的經濟損失的風險。意外事故風險主要是指自然災害和人為破壞而造成的房地產投資的經濟損失，如暴風雨、洪水、雷電、地震、龍卷風、偷盜、搶劫、放火以及戰爭等。

4 風險報酬

風險報酬是指投資者冒著風險進行投資時可能獲得的超過資金時間價值的額外報酬，如排除通貨膨脹因素，一個風險項目的投資收益率應是資金時間價值和風險報酬之和。風險報酬原理是投資學中的一個基本概念。

風險報酬原理來源於經濟學價值規律作用的結果。一般情況下的項目風險越大，人們越害怕，不敢問津，使風險項目產品的產量減少，市場定會出現供不應求，產品價格隨之提高，這也就是風險項目投資收益率往往比其他項目高的原因。據有關資料表明，世界上一些發達國家，盡管投資和經營“風險企業”的成功率隻有20%，但“風險企業”還能形成一股熱潮，曾風靡世界。其原因就在於“風險企業”一旦成功，其巨額利潤是傳統企業所無法比擬的，通常利潤率可達到25%～50%，甚至更高。

隨著我國改革的不斷深化，經濟和科學技術發展，市場經濟體製的完善，使風險報酬的科學原理越來越被人們所認識和重視。盡管房地產開發項目的風險較高，但其投資收益率高，自然會吸引投資者的投資欲望。因此，房地產項目高額的風險投資報酬率將吸引著無數的風險投資家，是房地產業的興起和發展的根本原因。

742項目風險預測1項目風險預測的方法

項目風險預測是一項複雜的工作，是貫穿於項目實施全過程的項目風險管理工作。風險預測的目標是預測和確定項目風險的類型、大小、特征、來源和作用機理等。如房地產項目究竟有哪些風險，是項目的工期、成本風險，還是項目質量風險，風險會給項目的工期、成本、質量、銷售帶來什麼影響等。有代表性的項目風險預測方法有：

（1）現場勘察法

在風險識別階段，風險經理對現場勘察非常重要。特別是房地產項目，風險經理應通過直接觀察項目現場的各種設施及各種操作，以便能更多、更細致地識別項目的潛在損失。

（2）問詢法

項目風險經理應該向涉及本項目的各部門、各專業技術人員、各部門經理或管理人員、有豐富的施工經驗的工人等，廣泛征詢他們對本項目風險的看法。

（3）索賠統計記錄法

風險經理在進行風險識別時，應大量查閱已完工的類似工程的有關索賠記錄(本企業或可以查到的其他企業的索賠記錄)，這種方法也許發現風險的絕對量要比別的方法少些，但這種方法可以識別其他方法不能發現的某些風險。

（4）財務報表法

通過分析資產負債表、營業報表以及財務記錄，項目風險經理就能預測本企業或項目當前的所有財產、責任和人身損失風險，將這些報表、財務預測和經費預算聯係起來，風險經理就能發現未來的風險。

（5）相關部門配合法

項目的風險經理應與其他相關部門(如合同管理部門、采購部門、財務部門等)密切配合，一同來識別項目風險。

（6）流程圖法

流程圖法首先要建立一個房地產項目的總流程圖與各分流程圖，它們要展示項目實施的全部活動。

（7）環境分析法

企業或項目的環境包括四個部分：即顧客 (業主)、原材料供應商、競爭者和政府管理者。在分析環境風險時，應重點考慮它們相互之間的聯係特征和穩定性。有時分析上述環境的組成，會發現許多風險因素。

2項目風險預測的步驟

（1）收集資料

通過多種途徑，盡可能地收集項目風險分析所需的資料信息，以保證風險分析的完整性和正確性。有關風險的資料信息能否全麵收集，直接影響風險分析的結果。

（2）風險估計

風險估計是要明確項目的目標、戰略、戰術以及實現項目目標的手段和資源，以確定項目及其環境的變數。風險估計還要明確項目的前提和假設，減少許多不必要的風險分析工作。有些前提和假設，在製定項目規劃時，常常沒有被意識到。

（3）項目風險評價

項目風險評價是在進行風險估計並得出風險大小後進行的，此項工作是與采取何種風險處理方法密切相關的。風險評價首先要進行風險費用分析，進而做出風險處理決策。

①項目風險費用分析。既然在項目中存在風險，那麼風險處理就需要花費一定的費用，這種風險費用包括直接的或間接的兩部分。

◆風險處理費用。項目對風險的識別、估計、評價和處理均要花費一定的費用，如保險費、預防損失設備費、谘詢費、風險轉移給合同對方的補償費、風險管理人員的工資和日常開支等，這都是較易測定的費用。

◆風險存在引起的費用。風險存在需要開列的費用有：項目儲備基金、風險監測儀器或人員費用、潛在風險費用等。

◆風險損失費用。風險損失費用分直接和間接損失，直接損失費用包括賠償費、設備損失費、事故調查費用、事故應急措施費用等；間接損失包括返工造成的效率下降、項目時間拖長造成項目預期收益降低等。

◆個人費用與社會費用。在上述風險費用中有較大一部分是個人或項目必須承擔的，也有一部分是必須由社會承擔的。比如公司員工因公傷殘後，個人或公司要付出一定代價(個人的收入損失，公司的補償金與醫療費)，社會也需要向殘疾人提供一係列的社會救助或公益事業而花費。

②項目風險評價準則。風險評價是評價風險存在的影響、意義及應采取何種對策處理風險等問題。為了解決上述問題，應建立風險評價的準則。

◆風險回避準則。風險回避是風險評價最基本準則。根據這一準則，人們對風險活動采取禁止或完全回避的態度。

◆風險權衡準則。風險權衡準則的前提是假設世界存在一些可接受的風險，其包含兩層含義：一層存在小概率或小損失的風險，一層存在付出較小的代價即可避免風險。當然，風險權衡原則需要確定可接受風險的限度。

◆社會費用最小準則。這種準則體現了企業對社會應負的道義、責任。在企業進行經營活動時，企業承擔了大量風險，並為此付出了較大的代價，同時企業也將從中獲得風險經營的回報。同樣，社會在承擔風險的同時也將獲得回報。因此，企業在進行風險經營時，應考慮該風險對社會的影響，盡可能地使社會承擔的風險費用最小。

◆風險處理成本最小原則。風險處理成本越小越好，然而風險處理的最小成本隻是理想狀態，難於計算的。因此，人們通常采用定性的方法進行處理，若此風險的處理成本足夠小，人們是可以接受此風險的。

③風險評價的綜合分析法。綜合分析法常用於工程項目的風險評價實踐，並取得了較好的效果。綜合分析法在進行風險評價時不僅針對風險的一個因素，而是針對項目的各種因素進行綜合分析。其基本方法是專家調查法。

④識別風險。即根據直接或間接的症狀將潛在的風險識別出來。項目風險識別的任務是將項目麵臨的損失的不確定因素一一列舉出來，其成果是編製“潛在損失一覽表”。國外的一些專業風險學會或保險公司經常負責發布這種一覽表。但這隻是一般性的，對特定的項目則需要建立本項目的“潛在損失一覽表”，如表7-3所示。

表7-3潛在損失一覽表

項目保險與員工福利的風險指南財產類別風險類別潛在損失內容直接損失風險間接損失或因果損失風險第三者責任風險建立風險一覽表，最重要的是對風險的辨認。實踐中辨認風險最常用的方法是根據“風險源”而不是風險發生的概率和影響來對項目風險進行歸納和分類，任何能進行潛在問題識別的“信息源”都可用於風險識別。“信息源”有主觀和客觀兩種，客觀的信息源包括過去項目中記錄的經驗和表示當前項目進行情況的文件，如工程文檔、技術性能評價等；主觀的信息源是基於有經驗的專家的經驗判斷。

3風險預測的結果

風險預測之後要把結果整理出來，寫成書麵文件，為風險分析的其餘步驟和風險管理做準備。風險預測的成果應包含下列內容：

(1)風險的分類或分組。

風險識別之後，應該將風險進行分組或分類。分組或分類的主要目的是為了便於進行風險分析的其餘步驟和風險管理。

(2)風險症狀。風險症狀就是風險事件的各種外在表現。

(3)風險來源表。

在表中應列出所有的風險。並且應盡可能全麵，不管風險事件發生的頻率或可能性、收益或損失、損害或傷害有多大，都要逐一羅列其中。

(4)對項目管理其他方麵的要求。

在風險預測的過程中可能會發現項目管理其他方麵的問題，需要完善和改進。

743項目風險控製項目風險控製包括在整個項目過程中根據項目風險管理計劃和項目實際發生的風險與變化，所開展的項目風險控製活動。項目風險控製是建立在項目風險的階段性、漸進性和可控性基礎之上的一種項目管理工作。

1 項目風險控製的內容

項目風險控製的內容主要包括：

（1）項目風險的識別與度量；

（2）追蹤項目風險發生的征兆；

（3）監控項目潛在風險的發展；

（4）采取各種風險防範措施，應對和處理發生的風險事件；

（5）消除和縮小項目風險事件的消極影響，管理和使用項目的不可預見費以及實施項目風險管理計劃等。

項目風險是發展和變化的，這種發展與變化會隨著人們的控製活動而改變。因為項目風險的控製過程，實際是一種人們發揮其主觀能動性去改造客觀世界的過程，在這一過程中所產生的信息也會進一步改變人們對於項目風險的認識和把握程度，使人們對項目風險的認識更為深入，對項目風險的控製更加符合客觀規律。實際上人們對項目風險的控製過程也是一個不斷認識項目風險的特性、不斷修訂項目風險控製決策與行為的過程。這一過程是一個通過人們的活動，使項目風險逐步從相對可控向絕對可控轉化的過程。

2項目風險控製的目標

（1）避免項目風險的發生

在識別出項目風險以後，要采取各種風險應對措施，積極避免項目風險的實際發生，從而確保不給項目造成不必要的損失。

（2）盡早識別項目風險

項目風險控製的首要目標是通過開展持續的項目風險預測、識別和度量工作，盡早發現項目所存在的各種風險及其特性。

（3）消除項目風險的消極後果

項目風險並不是都可以避免的，有許多項目風險會由於多種原因的影響而最終是不可避免的，對於這種情況，項目風險控製的目標是要積極采取行動，努力削減這些風險事件的消極後果。

（4）充分吸取項目風險管理中的經驗與教訓

對於各種已經發生並形成最終結果的項目風險，一定要從中吸取經驗和教訓，從而避免同樣事件的再次發生。

3項目風險控製的步驟

（1）建立項目風險控製體製

在項目開始之前，必須根據項目風險識別和度量報告所給出的項目風險的信息，製定出整個項目的風險控製措施和程序，以及項目風險控製的管理體製。這包括項目風險責任製度，項目風險信息報告製度，項目風險控製決策製度以及項目風險控製溝通程序等。

（2）確定控製的項目風險

它要求根據項目風險識別與度量信息，報告所列出的各種具體項目風險，確定對哪些項目風險要進行控製，對哪些風險可以容忍並放棄對它們的控製。通常要按照項目具體風險後果的嚴重性大小和風險的發生概率來確定。

（3）確定項目風險的控製責任

所有需要控製的項目風險都必須落實負責控製的具體人員，同時要規定他們所擔負的具體責任。項目風險的控製工作必須要有專人負責，不能分擔，否則將會造成大量的時間與資金的浪費。

（4）確定項目風險控製的行動時間

對項目風險的控製也要製定相應的時間計劃和安排，即製定出解決項目風險問題的時間表與時間限製。因為沒有時間安排與限製，多數項目風險問題是不能有效地加以控製的。許多由於項目風險失控所造成的損失都是因為錯過了風險控製的最佳時機造成的。因此，製定嚴格的項目風險控製時間計劃就顯得特別重要。

（5）製定具體項目風險的控製方案

在這一階段由負責具體項目風險控製的人員，根據風險的特性和時間計劃，去製定出各具體項目風險的控製方案。

（6）實施具體項目風險控製方案

它要求按照確定出的具體項目風險控製方案，開展項目風險控製活動。這一步必須根據項目風險的發展與變化，不斷地修訂項目風險控製方案與辦法。

（7）跟蹤具體項目風險的控製結果

這一步的目的是要收集風險事件控製工作的信息並得出反饋，即采用跟蹤的方式，確認所采取的項目風險控製活動是否有效，項目風險的發展是否有新的變化等。這樣就可以不斷地提供反饋信息，從而指導項目風險控製方案的具體實施和完善。

4項目風險控製的方法

（1）風險分離

風險分離是常用的風險控製對策，從理論上講，風險分離可以減少一種風險的最大預期損失。根據概率理論的大數規律(一種表述大量隨機現象平均結果穩定性的定理)，企業或項目借助於風險分離，增加了獨立風險單位的數量，但在其他情況相同的前提下就可以減少風險。風險分離對策往往應用於工程上材料設備的存放、資金來源多樣化、多種施工方案、增加分包單位數量、擴大經營範圍等方麵。

（2）風險分散

分散與分離有類似之處，它們的不同在於：分散是將企業承擔風險的單位增多或擴大，而分離是將風險單位分離開。通俗地說，分散風險是通過擴大企業規模來增強抵禦風險的能力，而分離則是通過分離風險因素而減少風險帶來的損失。

（3）回避

回避風險有兩種基本途徑：第一種是拒絕承擔風險，如了解到某工程風險較大，拒絕業主的投標邀請；第二種是放棄以前所承擔的風險，這一類事例很少，如了解到某一研究計劃有許多過去未發現的新風險，決定放棄研究以避免風險。

（4）風險損失控製

風險損失控製是一種具有積極意義的風險處理手段。在現代社會裏，風險不僅很多，而且難以完全避免，所以風險損失控製方法具有較強的社會現實性，且可以通過事先控製或采用應急方案，使風險不發生或一旦發生後使損失額降到最小。

（5）轉移

這裏的風險轉移是指風險控製下的轉移，而不是財務對策下的有償轉移。風險控製轉移隻可以轉移財務風險或人身風險，包括以下幾個方麵：

◆依據合同將風險轉嫁給他人。業主可以利用苛刻的免責條款開脫自己的風險而轉移給承包商。這是一種不公平的做法，但承包商在項目較少時往往能予以接受。這種風險控製轉移與風險財務轉移往往容易混淆，最重要的差別是前者往往是有失商業道德的。

◆將風險的財產或活動轉移。它主要是通過轉賣方式，比如企業賣掉所有的一切設備，就將設備風險也一並轉移給對方。

75案例

設某房地產開發公司有一筆5 200萬元的資金，市場研究人員提出了A、B、C三種投資方案。A方案為投資住宅，B方案為投資寫字樓，C方案為一半資金投資住宅、一半資金投資寫字樓。每種方案的投資收益狀況如表7-4所示。試比較各方案的投資收益水平及風險程度。

表7-4投資方案及收益狀況表

方案狀態A

（住宅）B

（寫字樓）C

（住宅+寫字樓）投資（萬元）5 2005 2002 6002 600好（萬元）061 040051 500580750中（萬元）03600031 050300525差（萬元）01-40002-820-200-410由表7-4所提供數據，計算各方案的投資收益率、投資收益率平均值、期望值及其標準差如下所示：

1A方案

（1）投資收益率。

1 040÷5 200\\u003d20%，600÷5 200\\u003d1154%， -400÷5 200\\u003d-769%

（2）投資收益率平均值。

XA\\u003d（20%+1154%-769%）÷3\\u003d795%

（3）投資收益率期望值。

E（A）\\u003d060×20%+030×1154%-010×769%

\\u003d1469%

（4）投資收益率標準差。

σA\\u003d060×（20%-795%）2+030×（1154%-795%）2

+010×（-769%-795%）2

\\u003d1624%

2B方案

（1）投資收益率。

1 500÷5 200\\u003d2885%，1 050÷5 200\\u003d2019%，

-820÷5 200\\u003d-1577%

（2）投資收益率平均值。

XB\\u003d（2885%+2019%-1577%）÷3

\\u003d1109%

（3）投資收益率期望值。

E（B）\\u003d05×2885%+03×2019%+02×（-1577%）

\\u003d1733%

（4）投資收益率標準差。

σB\\u003d05×（2885%-1733%）2+03×（2019%-1733%）2

+02×（-1577%-1733%）2

\\u003d2452%

3C方案

由題設條件可知，C方案將麵臨9種狀態，各狀態的發生概率及投資收益率如下所示：

（1）住宅市場和寫字樓市場行情都好。

概率：060×050\\u003d030

投資收益率：（580+750）÷5 200\\u003d2558%

（2）住宅市場行情好，寫字樓行情中。

概率：060×030\\u003d018

投資收益率：（580+525）÷5 200\\u003d2125%

（3）住宅市場行情好，寫字樓市場行情差。

概率：060×020\\u003d012

投資收益率：（580-410）÷5 200\\u003d327%

（4）住宅市場行情中，寫字樓市場行情好。

概率：030×050\\u003d015

投資收益率：（300+750）÷5 200\\u003d2019%

（5）住宅市場行情中，寫字樓市場行情中。

概率：030×030\\u003d009

投資收益率：（300+525）÷5 200\\u003d1587%

（6）住宅市場行情中，寫字樓市場行情差。

概率：030×020\\u003d006

投資收益率：（300-410）÷5 200\\u003d-212%

（7）住宅市場行情差，寫字樓市場行情好。

概率：010×050\\u003d005

投資收益率：（-200+750）÷5 200\\u003d1058%

（8）住宅市場行情差，寫字樓市場行情中。

概率：010×030\\u003d003

投資收益率：（-200+525）÷5 200\\u003d625%

（9）住宅市場行情差，寫字樓市場行情差。

概率：010×020\\u003d002

投資收益率：（-200-410）÷5 200\\u003d-1173%

由此可求得C方案投資收益率平均值：

XC \\u003d（2558%+2125%+327%+2019%+1587%-212%+1058%+625%-1173%）÷9

\\u003d99%

進而求得C方案投資收益率期望值：

E（C）\\u003d030×2558%+018×2125%+012×327%+015×2019%+009×1587%+006×（-212%）+005×1058%+003×625%+002×（-1173%）

\\u003d1670%

C方案的標準差：

σij2\\u003d03×（2558%-1670%）2+018×（2125%-1670%）2+012×（327%-1670%）2+ 015×（2019%-1670%）2+009×（1587%-1670%）2+006×（-212%-1670%）2+005×（1058%-1670%）2+003×（625%-1670%）2+002×（-1173%-1670%）2

\\u003d13957%

σC\\u003d［05×（1074%）2+05×（1808%）2+05×（1181%）2］12

\\u003d28.73%

由上述分析計算可知，組合投資方案C的投資收益率的期望值1670%要小於B方案的投資收益率期望值1733%。