籌資管理房地產開發企業的正常運營需要大量的資金做保證。由於房地產投資的資金需要量較大，而投資者自有資金相對有限，所以，在正確估計項目總投資的基礎上，應分析比較，以較少的成本、較高的效益，籌措到必要的資金，為投資計劃的實施，投資目標的實現提供保障。
本章主要內容：
資金籌集渠道分析
資金成本計算
財務風險與資本結構優化
案例
81資金籌集渠道分析
房地產投資資金的來源渠道主要有：自有資金、銀行貸款、集資、利用外資、財政撥款、預售款、承包商帶資承包等。
811自有資金在我國，當前，自有資金一般包括企業自我積累、主管部門投入的資金和聯營的企業單位提供的資金三部分。
1企業自我積累
企業自我積累是企業依據財務製度，從產品生產成本和稅後留利兩個渠道中提取的資金，主要表現為生產發展基金、後備基金、員工福利基金等。其中，生產發展基金即企業從稅後留利中提取的，用於補充流動資金不足部分的資金。
2主管部門投入資金
主管部門投入資金是指各級地方政府在其正常支出外可自行支配的財政資金中撥入房地產開發經營的資金。這類資金包括：上年地方財政預算的結餘；當年地方財政超收分成；地方預備費用；由地方財政掌握的預算外資金。
3聯營的企業單位投入的資金
聯營企業單位投入的資金由於聯營方式的不同而呈多樣化。如果聯營各方共同出資組建房地產企業，則各方按協議或企業章程投入到聯營房地產企業的資金均為該房地產企業的自有資金；如果聯營各方僅就一個具體房地產項目按協議或合同投入資金，沒有設立聯營企業，則這些資金作為借入資金。
812銀行貸款房地產投資方麵的銀行貸款，主要有銀行信貸和抵押貸款兩種。
1銀行信貸
銀行信貸即指銀行向房地產投資者發放的、不需抵押或擔保的貸款。
按有關規定，銀行信貸要用於補充房地產企業為完成計劃內房地產建設任務所需要的流動資金，且不得挪作他用。
利用銀行信貸，房地產投資者須具備以下條件：
（1）在貸款銀行開立賬戶，並辦理結算；
（2）房地產企業的自有流動資金占生產流動資金的30％；
（3）房地產企業具有健全的管理機構和財務管理製度；
（4）開發計劃被批準；
（5）開工前預購房款不低於開發項目總造價的30％；
（6）其他。
銀行信貸的貸款期限為借款合同簽訂之日起到還本付息為止所經過的時間，一般不超過2年。貸款利率按流動資金貸款利率標準執行。
2抵押貸款
房地產抵押貸款是指借款人以抵押房地產為條件，來獲取銀行貸款的貸款方式。
房地產抵押貸款按其貸款對象的不同，劃分為土地開發抵押貸款、房屋開發抵押貸款、住房抵押貸款等幾類。這裏主要討論房屋開發抵押貸款。
根據有關規定，凡在當地注冊登記的法人單位，符合以下條件，均可申請抵押貸款：
(1)借款人具備償還貸款本息的能力；
(2)借款人應提供指定地塊的土地使用權證、開發方案、項目可行性研究報告、償還貸款本息的途徑、批準的建設計劃和其他要求提供的文件；
(3)借款人應以土地使用權及其地上建築物、其他附著物設定抵押，向貸款人辦妥抵押登記和登記公證手續；
(4)借款人應在貸款銀行開立貸款戶和結算戶。
抵押貸款額度由貸款人根據借款人的資信程度、經營收益、申請借款額和借款時間長短而定，一般不超過抵押房地產現價的 70％。
抵押貸款利率按建築業流動資金貸款利率執行，並根據貸款期限長短實行浮動利率。房地產抵押貸款利率實行固定利率，在貸款期限內不變動貸款利率。利息按季結算，收取方法是由貸款方直接從借款方的存款賬戶中收取。
813集資這裏的集資是指房地產企業以發行房地產股票和房地產債券方式籌集資金。
1房地產股票
房地產投資者發行房地產報票往往是出於下述目標：
（1）籌集注冊資本，這是公司創立時的目的；
（2）債券轉化為股票；
（3）兼並其他公司；
（4）擴大公司規模或因新上項目而追加投資；
（5）分割或合並股份；
（6）公積金或資產增值轉化為新股票；
（7）在公司經營不景氣或在擴大業務急需資金時，按原股東股息配股，起到集資的目的。
房地產股票發行的程序一般為準備工作、申報、股票發行三個階段：
①準備工作。主要內容有：企業營業執照副本；企業章程；招股說明書；聯係確定股票承銷者，並簽訂承銷合同。
②申報。根據股權發行的管理權限，向央行提出發行股票申請，在遞交申請書的同時，上報前述準備工作完成的各項內容。若是新成立的股份公司申請發行股票，另外還需提交的文件有：有關設立股份公司的批文；發起人認購不少於股份總額30％的驗資證明等。如果是申請增資發行股票，另需提供的文件有：經股東大會通過的增資發行股票的決議；經會計師事務所及其注冊會計師簽證的前兩年度和本年度上一個季度連續盈利的財務報表等。
③股票發行。主要工作有：印製股票認購書；公告認股辦法；承銷者向社會公開發行股票；承銷者在股票繳款期限結束後，將所收股款劃歸企業驗資賬戶，待驗資通過後，再劃入企業賬戶；公司向承銷者和批準發行的央行填報實收股款報告書；召開股東大會，產生法人代表，印刷正式股票，並加蓋公司公章和法人代表章；其他。
利用發行房地產股票進行籌資，有許多好處：分散風險；使企業獲得永久性資本；解決急需資金；減輕財務負擔等。隻不過，發行股票的條件相對較嚴格。
2房地產債券
按有無記名分，房地產債券有記名式和無記名式兩種。由於記名式房地產債券具有手續繁瑣、流通性差等特點，而無記名式房地產債券具有手續簡便、流通性良好，風險性小等特點，所以房地產投資者應以選擇無記名式房地產債券為主。
按期限分，房地產債券有長期債券(10年以上)、中期債券 (1~10年)、短期債券(1年以內)三種。由於短期債券要求償還的時間緊迫，不利於房地產投資者做長遠打算，而長期債券又麵臨著利率風險，所以宜以中期債券為首選對象。
發行房地產債券的好處很多，主要有：沒有銀行貸款那種中途停貸或收回的風險；可在需要資金時及時籌集到賬，又可在資金充裕時停止籌措行為，靈活且高效；發行債券易於被大眾接受。
814利用外資房地產投資者可以利用外國資金進行房地產投資活動，主要方式有：外國政府貸款、國際金融組織貸款、外國商業銀行貸款、與外資合營、發行境外債券等。
1外國政府貸款
外國政府貸款是一種優惠貸款，利率低而期限長，而且還有一定的寬限期。但由於其貸款較少，所以獲得的機會不太多。
2外國商業銀行貸款
外國商業銀行貸款的條件是根據國際金融市場行情來決定的。一般來說，貸款的利率較高，期限較短。雖然這種利用外資的方式的代價較高，但相對容易獲取，而且額度較大，所以它成為利用外資的最主要方式。房地產投資在利用此種貸款時，須審慎，不要盲目貸款。
3國際金融組織貸款
國際金融組織的貸款利率也比較低，一般比商業銀行貸款利率低，比外國政府貸款利率稍高。此種貸款的期限也比較長，如世界銀行貸款的期限最長可達25年。國際金融組織貸款的審查非常嚴格，所以也不易獲取。
4發行境外債券
發行境外債券指房地產投資者通過國內幾家大銀行和國際信托投資公司等金融機構，在國際金融市場上發行房地產債券，以籌集資金的方式。境外債券的利率一般低於國際商業銀行貸款利率，且風險較小。
5與外資合營
與外資合營指房地產投資者與外國投資者進行合作，與外國投資者共同投資的方式。它是目前利用外資的主要方式。常見的是，中方投入土地使用權，外方投入資金，雙方共同投資開發經營房地產。
815預售款預售款是房地產投資者在商品房交付使用之前，預先向購房者收取的房款。這是深受歡迎的籌資方式。
對於房地產買方而言，由於可用相對低價抵頭款獲得房地產，而且容易買到樓層和位置好的房地產，所以，一般情況下，從理論上講，買方的積極性高，預交部分價款也願意。
對於房地產賣方而言，由於預售可提前獲取資金，從而為後續投資需要做好準備，而且又可將部分市場風險分散給買方，另外還可以通過找差價來減少低價預售的損失。所以賣方積極性也很高。
利用預售款來籌資，應注意政府的規定。因為不同時期、不同地區的關於房地產預售的規定有所不同，另外消費者的消費心理狀態同樣是值得考慮的重要因素。
816財政撥款房地產投資的財政撥款是指國家各級政府無償投入房地產項目的土地和資金。它的資金來源主要有兩部分：一是政府劃出一定地塊和撥出一定資金給國有房地產開發公司進行房地產開發；二是國有大中型企業和事業單位依靠財政撥款而為企業或事業單位員工興建住宅的那部分資金。前一部分資金和地塊主要用於開發微利房或低租金租給城市居民或搬遷戶的住房，它是一些房地產開發公司的主要資金來源；後一部分資金用來興建單位自管房並低租金分配給本單位員工。