房地產開發企業會計與財務管理

第8章 房地產開發企業籌資管理（2 / 3）

817承包商帶資承包承包商帶資承包是指由承包商墊資進行建設工程施工的籌資方式。

當建築市場處於買方市場的情況下，許多具有一定實力的承包商，為了獲得施工，避免“窩工”和設備閑置的損失，很可能願意，帶資承包建設工程。房地產投資者可以利用這種市場狀態，將一部分籌資的風險分攤給承包商。當然，投資者應對延期支付的工程款，除了補足應付款外，還要支付利息，但利率一般低於銀行貸款利率。

82資金成本的計算

籌資成本是房地產投資者籌資時所付出的代價。下文將集中對籌資成本及籌資決策有關問題加以分析。

821影響籌資成本的主要因素分析房地產投資者在籌資時所付出的“代價”包括以下三方麵： 使用資金所支付的費用，即資本占用費；籌資過程中的資金與人力等耗費，即籌資費用；特定條件下的機會成本。

資本占用費產生於資金“兩權”的分離。在市場經濟條件下，資金也是商品，這種商品的“買賣”的實質是轉讓其使用權。

籌資過程中的籌資費用產生於籌資中介機構的勞動消耗的必要補償。這種耗費包括金融機構代理發行證券支付的注冊費、代辦費，向銀行借款的手續費等等。

特定條件下的機會成本是指房地產投資者從企業內部籌資所形成的機會成本。

資本占用費與籌資額度、籌資期限有直接關係，因此，它屬於籌資成本中的變動費用；資本籌集費則一般與籌資額度、籌資期限無直接關聯，因而，它可看做是籌資成本中的固定費用。

資本結構是由房地產投資者籌集各種資本來源而構成的財務結構，它是籌資決策的主要目標，也是影響籌資成本的重要因素。資金的時間價值是指隨著時間的推移，投入周轉使用的資金的價值會增加，同樣一筆資金在不同時間上具有不同的價值。一般地，資金占用時間越長，所付“費用成本”越大，反之則越小。出資者預計所投資金要承受較大風險，則會要求籌資者付出較高的費用成本，反之少付。當資金供求關係緊張時，在籌資者的競爭下，資金僅能提供給出較高費用成本者；反之，當資金供大於求時，籌資者便向索要費用成本較低的出資者借入資金。

822籌資成本的計算籌資成本既可以使用絕對數表示，也可以使用相對數表示。由於籌資方式的不同，往往造成同一籌資額所付出的籌資成本有很大不同，為了便於比較，籌資成本更多是使用相對數，即籌資成本率，

公式為：C0\\u003d∑nt\\u003d1Ct(1+k)t

式中，C0——第1年初籌集資金時的淨所得現值；

Ct——第t年末房地產投資者的付款；

n——房地產籌資者從收到資金到最後一次向資金所有者付款的持續年數；

k——籌資成本率。

1 各單項籌資方式的籌資成本率

（1）銀行貸款資金成本

由於資金成本考慮的是稅後的成本，而銀行貸款的利息是稅前支付的。企業因向銀行貸款而增加了利息費用I，但是如果考慮到所得的稅率為T，則企業的實際稅後成本隻增加了I（1-T）。若是進一步考慮到某項貸款的支付利息周期可能比貸款利息周期計息周期（1年）要短，故還需將名義利率換算成實際利率。這樣，貸款的資金成本的計算公式為：

k\\u003d［(1+r÷t)t-1］(1-T)

上式中，k——銀行貸款的資金成本；

r——銀行貸款的名義利率；

t——一年中支付利息的次數；

T——企業所得的稅率。

（2）債券的資金成本

企業籌措資金發行債券時，往往要支付一筆費用，如印刷，宣傳，推銷等，這與銀行貸款的方式不同。相同的是，債券利息的支付方式與銀行利息的支付方式相似，統稱都是每年支付利息，到期一次償還本金。債券的資金成本計算公式為：

B0(1-f)\\u003dnt\\u003d1［1(1-t)÷(1+k)t+Bn÷(1+k)n］

上式中，B0——債券的發行價格；

T——企業所得的稅率；

f——債券的籌資成本率；

k——債券的資金成本；

Bn——第n年年末的償還債券的本金數，即債券麵額。

債券發行價格有三種：一是溢價發行，即以高於票麵的金額的價格發行；二是折價發行，即以低於票麵金額的價格發行；平價發行，即以與票麵金額相等的價格發行。不同的發行價格會影響債券投資者的收益，並會影響債券籌資的資金成本。

（3）股票的資金成本

股份公司支付的股利是稅後支付的，因此，它不能像利息、債息一樣減少應該繳納的所得稅。發行股票跟發行債券一樣，也要支付宣傳、推銷等費用。假定股票每年的股利是相等的，由於股票是不還本的，所以，我們可以把股利視為永續年金。這樣，我們便得到股票的資金成本的計算公式：

Ke\\u003dd÷s（1-f）

式中，Ke——股票的資金成本；

d——每年末支付的股利；

s——股票的發行價格；

f——股票發行時的籌資成本率。

（4）留存收益籌資成本率

留存收益實際上是普通股資金增加額。普通股持有者雖然沒有以股息形式取走這部分收益，但可以以股票價值（市價）的提高得到補償，相當於股東對企業追加了投資。股東對這部分追加投資也要求得到補償，企業對這部分資金並非無償占有，所以也應計自籌資成本。但由於留用利潤不需要支付籌資費，所以其籌資成本率略低於普通股票籌資或本率。綜上分析，留用利潤的籌資成本率可按類似於普通股票的籌資成本率計算法計算。

K′\\u003dd÷s（1-f）

式中，f——留存收益籌資成本率。

2綜合籌資成本率

籌資者從不同來源渠道籌措資金，其籌資的成本率是各不相同的。由於諸多條件的製約，籌資者可能無法做到隻從某種籌資成本率較低的來源渠道籌措資金。相反，從多渠道籌集資金的可能性較大，而且有時多渠道組合籌資對籌資者更為有利。這樣，為了進行籌資決策和投資決策，就需計算全部資金來源的綜合籌資成本率，於是可以通過加權平均的辦法計算出總的資金成本。即，以各種來源的資金占全部資金的比重作為權數，將各種資金來源的資金成本加權平均計算出來。其公式為：

K\\u003dni\\u003d1WiRi

上式中，K——總的資金成本；

Wi——不同來源的資金比重；

Ri——某種資金來源的資金成本。

3按風險調整的資金成本

按風險調整的資金成本首先要確定無風險的資金成本和風險報酬率這兩部分。然後相加得到。其公式為：

k\\u003dK0+r

上式中，k——按照風險調整的資金成本

K0——風險的資金成本

r ——風險報酬率

這裏， r 的確定通常具有很大的主觀性。我們一般是以整個市場的平均風險報酬率為基點，綜合考慮到資金使用方式上的風險，期限長短的風險以及市場環境變化的風險等因素來確定。由於r的影響因素很多，且很難定量，所以它一般要依賴於決策者的智力，經驗和風險意識。

【例8-1】設某房地產投資項目製定的籌資方案有關財務數據如表8-1所示。

表8-1某房地產項目籌資方案有關財務數據

銀行貸款貸款餘額500萬元年利率85%抵減金額20萬元所得稅率25%普通股發行總額50萬股 500萬元預期股利1元\/股 發行費用25萬元預期股利增長率3%債券發行總額1 600萬元債券利率90%發行費用16萬元所得稅率25%留存收益個人所得稅率25% 留存收益200萬元股利率07元\/股普通股市價12元預期年股利增長率5%根據已知條件和前述計算公式，則：

（1）各單項籌資成本率。

①銀行貸款籌資成本率為：

K\\u003d500×85%×（1-025）÷［500×（1-20÷500）］×100%

\\u003d664%

②普通股籌資成本率為：

Ke\\u003d3%+50×1÷［500×(1-25÷500)］×100%

\\u003d1305%

③債券籌資成本率為：

K\\u003d1 600×90%×(1-025)÷［1 600×(1-16÷1 600)］×100%

\\u003d682%

④留用利潤籌資成本率為：

K′\\u003d［5%+07÷12×（1-0）］×（1-25%）

\\u003d81%

（2）綜合籌資成本率。

由已知，總籌資額為（500+500+1 600+200），即2 800萬元，因而可求出Wi ，如下：

W1\\u003d500÷2 800\\u003d018

W2\\u003d018

W3\\u003d057

W4\\u003d0071

代入綜合籌資成本率計算公式，可得：

K\\u003d018×664%+018×1305%+057×682%+0071×81%

\\u003d736%

83財務風險與資本結構優化

831財務風險財務風險指房地產項目融資、資金運用等財務管理方麵帶來的風險。其中，融資帶來的風險占主要比重。如果過度舉債、資金運用不當。不僅會增加融資成本，減少投資收益，還有可能因無法按期清償債務，而失去抵押物或使企業麵臨破產危險。