房地產開發企業會計與財務管理

第8章 房地產開發企業籌資管理（3 / 3）

832資本結構優化房地產企業在考慮運用各種籌資方式籌措資金時，應首先設計出籌措到所需資金的多個不同方案，進而對這些方案進行計算和分析，從中選出最佳方案。然後再考慮所選方案，改進該方案的資本結構，使之達到最優。這個過程就是資本結構的優化與籌資決策。

1籌資方案的收益率

考察籌資方案是否有利時，通常是用各種籌資方案的綜合籌資成本率(即加權平均籌資成本率)與相應方案的投資收益率進行比較。如果投資收益率大於綜合籌資成本率，則表明此籌資方案是有利的，籌資效益好；反之，籌資效益差。

2籌資方案的財務杠杆收益與財務風險之考慮

優化的籌資方案應該是財務杠杆收益與財務風險之間的一種最佳的均衡。

綜合籌資成本率可以分解成與財務杠杆收益有關的綜合籌資成本率和與財務風險有關的綜合籌資成本率：資本結構最優狀態即財務杠杆收益與財務風險的最優均衡點。

當某一籌資方案確定的資本結構中的債務資本比例在一定範圍內增加時，負債資本籌資成本率並不會增大，總資本的平均籌資成本率會因負債資本籌資成本率小於權益資本籌資成本率而下降，這時企業可以在較小的財務風險條件下獲得財務杠杆收益。但當資本結構中的債務比例超過一定範圍時，由於財務風險迅速增大，負債資本籌資成本率會明顯上升，總資本的平均籌資成本率也會明顯上升，這時企業會因為過大的財務風險而蒙受負財務杠杆收益。可見，最優資本結構是在它們之間尋求一種最優的均衡。

在分析杠杆收益對籌資方案的影響時，通常采用的是 EBIT—— EPS分析法。這種方法是根據不同資本結構的EBIT(企業營業收益額)對EPS(每股普通股收益額)的不同影響，確定不同債務比例籌資方案的平衡點，用以判斷當EDIT在什麼取值範圍時，應選擇怎樣的籌資方案。

3籌資方案的最低綜合籌資成本率

在籌資方案中，不同的權益資本和不同的債務資本都各有不同的籌資成本率和不同的具體籌資條件和要求。因此，籌資者對經過前述兩方麵考慮後保留下來的籌資方案還要進一步優化，在諸多方案中選擇一個綜合籌資成本率最低的籌資方案。

84案例

某房地產項目總投資12 159萬元，設計了5種籌資工具，其中銀行長期借款（10年期，利率8%）600萬元，發行金融債券（20年，利率9%）1 000萬元，發行股票、優先股（股利7%）420萬元，普通股5 334萬元，留存收益2 700萬元，共籌集資金10 054萬元。該項目資產負債表及相應的財務補充資料分別如表8-2和表8-3所示。試據此對該項目的籌資方案進行決策分析。

表8-2項目資產負債表單位：萬元

資產金額負債金額流動資產流動負債庫存現金2 140應付賬款1 305應收賬款760應付銀行貸款450存量商品房7 030應付稅費65續表

資產金額負債金額預付費用2 150應付到期長期債務160流動資產合計12 080應付股利125流動負債合計2 105銀行借款(10年，8%)600金融債券（麵值1 000萬元，20年，9%）1 000負債合計3 705固定資產合計79股東權益優先股（麵值100元，7%）420普通股(麵值10元)5 334留存收益2 700股東權益總計8 454資產總計12 159負債與股東權益總計12 159表8-3項目財務補充資料

內容金額或數量普通股：發行費率30%每股收益10元\/股每股現行市場價12元\/股每股股息075元\/股股息預期增長率55%優先股：發行費率30%每股股息70元\/股每股現行市場價762元\/股續表

內容金額或數量金融債券：籌資費率15%現行市場價9975萬元公司所得稅率25%個人所得稅率20%相稱活期存款餘額未清償貸款20%最低活期存款餘額100萬元稅前利潤額630萬元債務總額10 054萬元現行市場價11 018 55萬元1計算該項目單項資金成本率

（1） 銀行借款資金成本率K1

借款總額：L\\u003d600萬元

年支付利息額：I\\u003d600×8%\\u003d48（萬元）

所得稅率：r\\u003d25%

抵減金額率：R\\u003d20%（相稱存款餘額）

所以 K1\\u003d48×（1-025）÷［600×（1-020）］

\\u003d75%

（2） 金融債券資金成本率K2

年利息支付額：I\\u003d1 000×9%\\u003d90（萬元）

債券發行總額L\\u003d1 000萬元，現值市場價9975萬元

所得稅率：25%

抵減金額率：15%（籌資費用率）

所以 K2\\u003d90×（1-025）÷［9975×（1-0015）］

\\u003d687%

（3）優先股資金成本率K3

年股利支出額：420×7%\\u003d294（萬元）

優先股發行總額：420（萬元）

現行市場價：7625×420÷100\\u003d32025（萬元）

抵減金額率：3%（股票發行費率）

所以K3\\u003d294÷［32025×（1-003）］\\u003d946%

（4）普通股資金成本率K4

預期年股利支出額：5 334÷10×070\\u003d57338（萬元）

普通年股利支出額（現行市價）:

12×5 334÷10\\u003d6 4008（萬元）

抵減金額率：3%（股票發行費率）

預期股利增長率：55%

所以 K4\\u003d57338÷［6 4008×（1-003）］+55%

\\u003d1473%

（5）留存收益資金成本率K5

最近一期股息利率：075÷10\\u003d75%

普通股現行市價：6 4008(萬元)

抵減金額率：3%

預期股息增長率：55%

股東個人所得稅率：20%

所以 K5\\u003d［0075÷6 4008×（1-003）+55%］×（1-020）

\\u003d44%

2計算該項目綜合資金成本率

K\\u003dni\\u003d1WiRi

W1\\u003d600÷11 01855\\u003d00545

W2\\u003d9975÷11 01855\\u003d00905

W3\\u003d32025÷11 01855\\u003d00291

W4\\u003d6 4008÷11 01855\\u003d05810

W5\\u003d2 700÷11 01855\\u003d02450

將各單項資金成本率代入上式，得到該籌資方案綜合資金成本率：

K\\u003d00545×75%+00905×687%+00291×946%+05810×1473%+02450×44%

\\u003d1095%

3計算該項目財務杠杆係數

由題設條件可知：

稅前利潤額為630萬元

借款利息：I\\u003d600×8%+1 000×9%\\u003d138（萬元）

租賃費用為0

優先股股息：d\\u003d420×7%\\u003d294（萬元）

所得稅稅率：r\\u003d25%

財務杠杆係數DFL\\u003d630÷［630-138-294÷（1-025）］

\\u003d630÷4528

\\u003d139

說明該方案具有較高的財務杠杆係數。

4 財務比率分析

（1） 流動比率\\u003d12 080÷2 105\\u003d574＞2

（2） 速動比率\\u003d（12 080-7 030）÷2 105\\u003d240＞1

（3） 負債比率

長期債務與股東權益之比\\u003d（600+1 000）÷8 454

\\u003d1893%

負債總額與資產額之比\\u003d3 705÷12 159\\u003d3047%

由上述財務比率分析結果可以判斷，該方案的債務構成合理，有較強的償還短期債務的能力（流動比率大於2，速動比率大於1），該項目籌資方案所決定的資金結構狀況良好，長期負債僅占股東權益的1893%，具有較強的償還長期債務的能力。負債總額與資產總額之比為3047%，說明該項目資產中，有3047%來源於債務，6953%來源於股東權益，該項目的資本結構是合理的。