遊資炒作房地產這幾年有目共睹，或許大家都聽到過一則則富有傳奇色彩的故事。但不知讀者有沒有考慮過這樣一個問題，那就是遊資炒作房地產與炒作其他商品有一個巨大的差別：它幾乎不需要投入任何“本錢”就可以“空手套白狼”。或者說即使需要投入一點本錢，那也是微乎其微的，與將來從中可能得到的獲利相比簡直可以忽略不計。
正因有如此大的誘惑，遊資如火如荼炒作房地產就可想而知了。
1 房產開發5年獲利100倍
遊資炒作房地產從中得到的暴利究竟有多大？即使你的想象力再豐富，恐怕也猜不到。在這行中摸爬滾打了20多年的劉生（化名）來自我國南方某城市，在他眼裏，房地產開發及炒作中充滿著空手套白狼的故事，甚至“一分錢都不用花”，5年後就可以獲利100倍 1。
他介紹說，2004年他和某公司合作注冊了一家房地產公司，一起開發某個房產項目。這塊土地是政府拆遷安置用地，包括A村和B村，按建築麵積收取市場地價的10%，這樣他拿地花了200萬元。B村的土地已經在一期工程中完成，一共21幢農民房，9500平方米建築麵積，實際容積率 23.3，工程全部竣工後的容積率是4.0。
容易看出，劉生在這裏通過擅自提高容積率就能獲得一筆違法利潤，但雖說是違法的，政府卻不會追究，因為開發商是鑽的規劃空子。
例如，這個項目中A村土地7539.5平方米中隻有2709平方米是開發用地，其餘4830.5平方米麵積已經由政府為農民興建了住房，實際建築麵積4000平方米左右，容積率在0.82，而當初的規劃容積率是1.6。這就是說，劉生可以從中多出0.78容積率的開發空間。
劉生除了提高容積率獲取暴利外，還有兩個“大紅包”：
一是沒有出現在合同中的商業麵積，這純粹就是額外收入。例如劉生的這個房產項目總建築麵積是4萬多平方米，其中住宅麵積3.4萬平方米，商業麵積0.3萬平方米，而後者就沒有出現在合同中，算是劉生拿到的紅利，價值至少1億元。
二是總建築麵積減去商業麵積、按照合同規定歸還給農民的1萬平方米、給農民新建的0.4萬平方米住房後，可售麵積還有3萬平方米左右，按照當時的樓盤均價每平方米1.2萬元計算就是4億元。而其建築成本卻隻有每平方米2500元，即建築商的總成本為1億元左右；再減去建築商的利潤和其他費用，就算它1億元，劉生從這個樓盤中最終還能獲利2億元，另加一個價值1億元的商業麵積用地。
從中不難看出，劉生當初僅僅投入200萬元拿地費用，5年後卻捧回了2億元利潤，利潤率是100倍。
劉生深有體會地說：
（政府和開發商）都是贏家。一個房地產項目，政府可以賺1000萬，這是國有資產，所以政府算幹了一個大好事，而且也帶動了當地就業，帶動了當地GDP發展。房子建好以後可能賣到3000萬，這樣我們就賺了2000萬。
政府跟開發商的關係，就像是丈母娘和女婿。有句俗話說：“丈母娘看女婿，越看越歡喜。”我們現在幹部的評價體製是看GDP、就業和投資，這些都離不開開發商。政府希望房地產商拿地之後好好蓋房，然後能拿到好處。
政府出台的政策基本上都是為開發商量身定做的，比如房子不好賣的時候，就出台購房入戶政策，肯定就會有很多人借錢也要買房了。
為什麼說劉生是“空手套白狼”呢？除了當初他拿出200萬元的拿地費用後，就不需要任何後續投入了。不用說200萬元的遊資規模並不算大，就是你手中沒有這筆錢，也能很容易就借到。
因為在我國目前的房屋預售製度下，你完全可以通過預售，拿購房者的預付款來作為開發資金。通過預售，一般就能收回全部成本，甚至包括部分利潤。至於買水泥、鋼材、建築工人工資等，則完全是建築商的事，你可以在將來房產全部出售後從賺到的巨額利潤中與建築商進行結算，這就是現實，並且也不違法。
至於平時要用錢，可以找銀行貸款，銀行在這方麵很樂意。因為銀行從你將來出售房屋的那些買主中，提供按揭貸款所賺取的利息比本金要高得多，並且是先收利息再收本金，一點風險也沒有。