1946年二戰結束時，香港人口僅為 60萬人，1949年增至 186萬，到 1959年超過了 300萬，1981年為 496萬人，到了 2013年，人口高達 721萬人。人口的急劇增加使住房需求急增。
人口增多，不僅住宅需求量劇增，因本埠經濟持續發展，急需大量的辦公寫字樓、商業鋪位、工業廠房。香港開始鬧房荒，房屋的增量遠遠跟不上需求量。供不應求也好，物以稀為貴也好，總之，香港樓市恰逢其時，風生水起。
香港是彈丸之地，不僅狹窄，而且多山。有限的土地，無限的需求，加之港府采取高地價政策，寸土寸金。在港府政策推動及利益驅動下，20世紀 50年代，大量資本湧入樓市，香港出現了房地產熱浪，也由此催生了一個個地產資本大鱷。
1959年開始，香港經濟出現轉機，加上來港的外國人、國際商業機構增多，對商業樓宇、住宅的需求增加，刺激房地產業迅速回升。由於銀行對房地產業的過度貸款及其他因素，1965年春，香港爆發了銀行信用危機，一間小銀行——明德銀號突然發生擠提，並迅速宣告破產。根據事後公布的文件資料，明德銀號完全是因為動用客戶的存款，大舉炒賣房地產，導致資不抵債。
明德銀號的關門倒閉，首次為香港樓市實實在在敲響了警鍾。此後，香港房地產產生多米諾骨牌效應，價格暴跌，許多地產公司倒閉，香港房地產業陷入了戰後第一次大危機之中。受房地產拖累，廣東信托商業銀行也難以支撐，被逼關門大吉。就連老牌的恒生銀行也陷入水深火熱之中。銀行的危機又反過來加劇了地產市道的大幅下滑。
香港在一片惶恐中煎熬。樓市危機一直延續到 1969年才慢慢喘定，有所好轉。危機令到香港大批從事地產或炒賣地產的富商破產倒閉，那些冒進冒險的投資者血本無歸，欲哭無淚，望樓興悲。
一貫穩健保守的李嘉誠，十分幸運地躲過了這場浩劫。正是在這一危機過程中，很多人大量拋售所持有的樓宇，尤其是富裕人家持有的中半山樓宇。半山區一些原價值十三四萬元的豪宅，很多人以四五萬元急於拋售。看到如此誘人的價格，今天的港人唯有抱恨自己生不逢時。
李嘉誠看中香港經濟發展的潛力所在，認定這種危機是短暫的，很快就會過去，而且也是危中有機，遂大量吸納廉價地皮與優質物業，奠定了自己大展鴻圖的基石。李嘉誠最困難時的情景，也不過是少收了幾十萬租金，長江的根基依然穩定堅實。
20世紀五六十年代，香港地產行業絕大多數為中小型公司。進入 70年代，市區舊樓重建已基本完成，小幅地皮大大減少，工業樓宇的興建需要申請大幅地塊，加上當局批出住宅用地呈現大塊化趨勢，競投需支付高額地價，而且新建樓宇無論在高度、造價方麵都不斷提高，超過了勢單力薄的地產公司的承受能力，小型公司被逐漸淘汰。
經過五六十年代的連番洗牌，房地產業趨向集中，逐步形成了一些較大的集團，而且大地產公司紛紛將公司股票上市，資本實力增強，並通過一係列換股、收購、合並等活動使資本進一步集中。
70年代後期，興建大型屋村 a的盛行使地產公司規模越來越大。
進入 80年代以來，香港房地產業已逐漸成為壟斷性大集團的天下，雖然經營房地產業的公司有四千家左右，但上市的地產公司隻一百家左右，在一百家左右的地產上市公司中，“長江實業”、“新鴻基地產”、“新世界發展”、“恒基兆業”、“恒隆”等最大的十家地產集團的股票市值約占地產建築類上市公司總市值的七成。
本世紀初葉以來，最大的十家地產集團的房屋開發量約占香港總開發量的80%左右，地產市場集中度相當高，幾乎形成了寡頭式壟斷經營。
早在 1958初春的一個傍晚，剛完成一樁塑膠生意的李嘉誠，懷著難得的好 a屋村特指公房，為中國粵語地區尤其是香港澳門一帶對政府提供的公益性廉租房的稱呼。
心情，獨自驅車前往郊外。這幾天，李嘉誠心裏頗不平靜，一個多年苦苦思考的問題時時纏繞著他。雖然迎麵吹拂著微微寒風，但是，透過沁人肺腑的絲絲涼意，還是感受到春天已經悄悄地來臨了。
塑膠花的成功，確實滋長並堅定了李嘉誠建立偉業的雄心決心信心野心。經營塑膠花為李嘉誠帶來一筆相當可觀的財富，但李嘉誠預測到塑膠花市場有限，尤其是現在已經像雨後春筍般遍地開花，所剩黃金時間相信也是夕陽無限好。
該從何處著手？長江的未來在哪裏？他在苦苦思索，尋求新的發展路向。李嘉誠心中的藍圖，豈是塑膠花的絢麗多彩所能遮蓋？塑膠花表麵的絢麗風光，雖然能夠令到李嘉誠陶醉，但怎能迷惑李嘉誠的眼光？生產塑膠花，是李嘉誠環球王國原始積累的開始，是他人生的第一個台階。
他的最終目標是希望尋求一個更為廣闊的人生舞台，充分展示人生潛在的全部能量與價值，看看個人的能量究竟有多大，跳得究竟有多遠，飛得究竟有多高。用他自己的話來說，要充分享受挑戰自我的無窮無盡的樂趣。
當然，李嘉誠也並非草率摒棄塑膠業。在其後十餘年間，他在塑膠領域繼續處於領先地位，並保持著塑膠花的生產銷售龍頭地位，為開創新事業積累了數以千萬元的資金。
雖然貴為一業之主，膠花老板，李嘉誠仍是多次為租賃廠房叫苦不迭。尋找交通便利、租金適宜的廠房難乎其難。每次擴大生產規模，都是在現有的廠房重新東挪西動，左拚右接。車間裏，設備、人員、製品，犬牙交錯，擁擠不堪。
香港工業化進程出人意料地急速發展，使得工業大廈需求殷切，幾達供不應求勢，用戶續租時，業主又一加再加。甚至到了不怕你走人，隻怕你不肯加。作為租客的李嘉誠亦然，其租金成本占到了全部經營成本的三成以上。隨著塑膠產品的不斷擴大，李嘉誠不得不不停擴大生產空間，不停尋找更為合適的廠房，也需要不停地與業主打交道，看到業主那般神氣活現的世故世俗模樣，李嘉誠一次又一次，不得不放下身段與他們討價還價。其中的滋味真是萬般苦澀在心頭。
李嘉誠曾多次設想：要是有自己的廠房該多好，就用不著受業主隨意擺布。當然，如果能有更多的廠房，在自己使用的同時，還可以租給他人，那該有多好啊。他的構想，經過長時間醞釀，進一步聚焦到一個核心問題：
為什麼不可以做地產商？為什麼不可以擁有自己的商廈？為什麼不能搞地產？如果自己興建一座大廈，不僅可以解決工廠自身的問題，而且可以做業主，將大廈空餘的廠房租出。對，就向土地爺要錢。蓋樓建廠房，進軍房地產！
洞察先機的李嘉誠，不失時機地統率長江，先人一步跨入地產界，並成為其中進取的一支勁旅。