對以成本模式計量的投資性房地產，在滿足以公允價值模式條件後，可以轉換為公允價值模式進行計量，而對於以公允價值計量的投資性房地產，不得轉換為成本模式進行盡量。
要點解析
投資性房地產，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產。
在日常經營活動中，企業除了將擁有的房地產用於生產廠房、辦公場所等自用外，還可能將持有的部分房地產出租以獲取租金或持有閑置的房地產等待合適的市場機會將其出售以獲取資本利得。在會計上，這些為賺取租金或資本增值而持有的房地產被劃分為一類專門的資產，即投資性房地產。新會計準則首次將投資性房地產進行單獨核算，將其與企業作為存貨、固定資產的房地產區分開來。
投資性房地產的確認條件
將某個項目確認為投資性房地產，應該滿足以下兩個條件：
(1)與該投資性房地產相關的經濟利益很可能流入企業；
(2)該投資性房地產的成本能夠可靠地計量。
投資性房地產的初始計量
企業取得的投資性房地產，應當按照取得時的成本進行初始計量，取得的方式不同，則取得時的成本計量也不同：
(1)外購投資性房地產的成本，包括購買價款、相關稅費及其他支出等。
(2)自行建造投資性房地產的成本，由建造該項資產達到預定可使用狀態前所發生的必要支出構成，包括土地成本、建造成本、應予以資本化的借款費用以及支付和分攤的間接費用等。
在實際工作中，存在某項房地產部分自用或作為存貨出售、部分用於賺取租金或資本增值的情形。能夠單獨計量和出售的用於出租(或資本增值)的部分，應當確認為投資性房地產；不能單獨計量和出售的用於出租(或資本增值)的部分，不確認為投資性房地產。
投資性房地產的後續計量
投資性房地產與其他房地產在會計處理上的最大不同在於：對投資性房地產的後續計量上，企業通常應當采用成本模式對投資性房地產進行後續計量，在滿足特定條件的情況下也可以采用公允價值模式進行後續計量。同一企業隻能采用一種模式對所有投資性房地產進行後續計量，不得同時采用兩種計量模式。同時，企業對投資性房地產的計量模式一經確定，不得隨意變更。如確實需要變更，要按會計政策變更處理。
(1)采用成本模式進行後續計量。采用成本模式進行後續計量的投資性房地產，應當按照會計準則的相關要求，按月計提折舊或攤銷。如果存在減值跡象的，應當進行減值測試，計提相應的減值準備。如果已經計提減值準備的投資性房地產的價值又得以恢複，不得轉回。
(2)采用公允價值模式進行後續計量。隻有在有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的情況下，才允許對投資性房地產采用公允價值模式進行後續計量。
采用公允價值模式計量的，應當同時滿足以下兩個條件：投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場；企業能夠從房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值做出合理的估計。
按照會計準則的相關規定，已采用公允價值模式計量的投資性房地產，不得從公允價值模式轉為成本模式。對於采用公允價值模式計量的投資性房地產，應當在財務報表附注中說明公允價值的確定依據和方法。
采用公允價值模式計量的，不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，應當以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬麵價值，公允價值與原賬麵價值之間的差額計入公允價值變動損益。
投資性房地產的賬務處理
(1)采用成本模式計量的投資性房地產比照固定資產或無形資產進行核算。
取得投資性房產時，按取得成本借記“投資性房地產”科目，按實際結算方式貸記相關科目。計提折舊時，折舊額計入“投資性房地產累計折舊”科目。如果投資性房地產出現減值跡象，還需要進行減值測試。
(2)采用公允價值模式計量的投資性房地產的賬務處理
①外購、自行建造等取得的投資性房地產，根據投資性房地產準則確定的成本，借記“投資性房地產”科目(成本)，貸記相關科目。
②將作為存貨的房地產轉換為采用公允價值模式計量的投資性房地產時，應按該項房地產在轉換日的公允價值，借記“投資性房地產”，已計提跌價準備的，借記“存貨跌價準備”科目，按其賬麵餘額，貸記“開發產品”等科目。
轉換日的公允價值小於賬麵價值的，按其差額，借記“公允價值變動損益”科目；轉換日的公允價值大於賬麵價值的，按其差額，貸記“資本公積——其他資本公積”科目。
處置該項投資性房地產時，因轉換計入資本公積的部分應轉入當期的其他業務成本，借記“資本公積——其他資本公積”科目，貸記“其他業務成本”科目。
將自用土地使用權或建築物轉換為采用公允價值模式計量的投資性房地產，應按該項土地使用權或建築物在轉換日的公允價值，借記“投資性房地產”科目，按其賬麵餘額，貸記“固定資產”或“無形資產”科目；按已計提的累計攤銷或累計折舊，借記“累計攤銷”、“累計折舊”科目，原已計提減值準備的，借記“無形資產減值準備”、“固定資產減值準備”科目。
轉換日的公允價值小於賬麵價值的，按其差額，貸記“公允價值變動損益”科目；轉換日的公允價值大於賬麵價值的，按其差額，貸記“資本公積——其他資本公積”科目。
處置該項投資性房地產時，因轉換計入資本公積的部分應轉入當期的其他業務成本，借記“資本公積——其他資本公積”科目，貸記“其他業務成本”科目。
③投資性房地產進行改良或裝修時，按該項投資性房地產的賬麵餘額，借記“在建工程”科目，按該項投資性房地產的成本，貸記“投資性房地產”，按該項投資性房地產的公允價值變動，貸記或借記“投資性房地產”(公允價值變動)。
④資產負債表日，投資性房地產的公允價值高於其賬麵餘額的差額，借記“投資性房地產”(公允價值變動)，貸記“公允價值變動損益”科目；公允價值低於其賬麵餘額的差額，做相反的會計分錄。
⑤將采用公允價值模式計量的投資性房地產轉為自用時，應按該項投資性房地產在轉換日的公允價值，借記“固定資產”、“無形資產”科目，按該項投資性房地產的成本，貸記“投資性房地產”，按該項投資性房地產的公允價值變動，貸記或借記“投資性房地產”(公允價值變動)，按其差額，貸記或借記“公允價值變動損益”科目。
⑥出售投資性房地產時，應按實際收到的金額，借記“銀行存款”
等科目，貸記“其他業務收入”科目。按該項投資性房地產的賬麵餘額，借記“其他業務成本”科目，貸記“投資性房地產(成本)”科目、貸記或借記“投資性房地產(公允價值變動)”科目；同時，按該項投資性房地產的公允價值變動，借記或貸記“公允價值變動損益”科目，貸記或借記“其他業務收入”科目。按該項投資性房地產在轉換日計入資本公積的金額，借記“資本公積——其他資本公積”科目，貸記“其他業務成本”科目。
會計箴言
企業對投資性房地產的後續計量分為成本模式和公允價值模式。以成本模式計量投資性房地產需要每期計提折舊，形成管理費用減少企業當期利潤，資產也隨折舊費用的發生而減少，同時降低了當期的應納稅所得額。而以公允價值模式計量，資產的期末計價和損益情況都依賴於投資性房地產公允價值的變化，但稅法卻不承認這部分變動。
63、一年內到期的非流動負債填列錯誤
情景案例
某公司會計小張在編製資產負債表時，對於一年內到期的長期借款、應付債券、長期應付款等沒有單獨填列，直接在“長期借款”、“應付債券”、“長期應付款”等總賬科目中填列。
問題把脈
一年內到期的長期借款、應付債券、長期應付款等雖然在形式上為超過一年或一個營業周期的債務，但在實質上卻將在一年內償付，因此，在編製資產負債表時，應將“一年內到期的非流動負債”單獨填列，並視同流動負債。
要點解析
非流動負債，是指償還期在一年或者超過一年的一個營業周期以上的債務。“一年內到期的非流動負債”項目，反映企業各種非流動負債在一年之內到期的金額，包括一年內到期的長期借款、長期應付款和應付債券。
在編製資產負債表時，應該將“一年內到期的非流動負債”單獨填列。該科目根據“長期借款”、“長期應付款”等科目所屬明細科目餘額中將於一年內到期的數額之和填列。在填列“長期借款”、“應付債券”、“長期應付款”等項目時，應分別扣除“一年內到期的非流動負債”中的相應數額進行填列。
同理，對於“一年內到期的非流動資產”也應該單獨填列。該項目一般根據“持有至到期投資”、“長期應收款”科目所屬明細科目中將於一年內到期的數額之和計算填列。在填列“持有至到期投資”、“長期應收款”科目時，也應該扣除“一年內到期的流動資產”中相應數額進行填列。