雙方的談判，是在極度保密的環境下進行的，地點也都是隱秘的。因為墨索裏尼不希望歐洲其它國家插手其中，而在天主教會和歐洲的曆史上，一向都是扯不清的多邊關係最終使問題複雜化。在墨索裏尼的壓力下，梵蒂岡方麵承諾不依靠國際勢力介入，完全以雙邊形式解決“羅馬問題”。墨索裏尼和庇護十一世都指派了全權代表，來協商國家與教會進行和解的的方式與條件，最後墨索裏尼親自出馬參與談判。
這場注定為1000年曆史劃上句號的談判，並非一帆風順。開始階段，教廷方麵嚐試爭取適當擴大“神聖領地”的範圍，墨索裏尼的答複是：NO！緊接著，要求變成了是否可以擁有一個出海口？墨索裏尼的答複依然是：NO！在獨裁者看來，我可以放棄的土地，就是梵蒂岡那塊巴掌大的地方，意大利可視之為“國中之國”，也就是教會所謂的“神聖領地”。
最終，整個談判曆經兩百多個回合，條約文本經過數十次反複斟酌，耗時兩年半時間才得以完成。
最後，當由墨索裏尼首肯的合約文本擺在教皇麵前時，庇護十一世又開始猶豫了。畢竟這份合約對於教廷，比60年前的庇護九世，已經得到了很多，但是對於中世紀的那些先輩來說，又失去了太多。庇護教皇隻得求助於天主，祈禱一陣後，若有所思的說道：“天主已經聽到仆人的話了，就這麼做吧，這是天主的意願。”
1929年2月11日，意大利政府與梵蒂岡教廷在羅馬的拉特蘭宮簽署了《拉特蘭條約》。在這份文件上簽字的分別是教廷的國務卿加斯貝利樞機主教，和伊曼紐爾三世國王的首相墨索裏尼，一個是代表，一個是貨真價實的幕後操控者。
條約內容，既在一定程度上體現了曆史上確有教皇國存在的這一事實，也反映出1871年意大利獨立的這一最近事件，所以，這隻能是一個雙方互相妥協的結局。在字裏行間中，天主教會保全了他們的最後底限，即擁有一塊獨立主權的領土，無所謂大小。事實上他們的“國土”就是半個世紀前被政府限定在內的那一塊地方，麵積僅0.44平方公裏，大小隻相當於北京故宮（還有幾處羅馬城內的宮殿和教堂，所有權也被寫在梵蒂岡的名下）。
但是與此前不同的是，條約是以白紙黑字的方式承認教皇國的主權地位。它可以在現代意義下，建立自己的行政和司法體係，擁有屬於自己的國旗、國徽、國歌。因此無論國土大小，教皇已身兼一國之君，與意大利國王平起平坐。意大利除了要為這個彈丸小國提供資助，（例如水電煤氣的輸送，垃圾外運等）還要負責防衛它的安全，且無權幹涉其內政。
另一個對教會來說無比動心的內容就是：意大利政府在法律的層麵上承認天主教為國教。對於羅馬教廷而言，這是最重要的一點，被寫在了《拉特蘭條約》的第一條位置上。
在現代法律意義上，教皇國在昏厥了半個世紀後，又死而複生了，隻不過它的正式稱謂已改為“梵蒂岡城國”。但是教皇國曾經在曆史上擁有的那一大片領地，該以怎樣的方式去解決呢？羅馬教廷清楚，在一個已經統一的國家裏，那些土地是不可能再屬於教會了，關鍵是要以一副保全顏麵的姿態合理的“放棄”。墨索裏尼猜透了的教會的心思，適時的搭好了“台階”，以巨額資金來“贖買”這些土地。對於一國政府而言，這點銀子算不了什麼。這筆錢將以現金和有價證券的方式支付，但是有一個條件，其中的一部分必須用於投資意大利政府發行的債券。
《拉特蘭條約》簽訂的消息迅速傳遍了全歐洲，一時好評如潮，各國無不發來賀電。意大利國內則大有普天同慶的意味，無論是神職人員還是平民百姓，都為教會與國家的充分和解而心生慰藉，認為這是對基督教曆史的一種尊重。簽約次日，庇護十一世親臨聖彼得大教堂主持彌撒聖禮，到場的信徒人山人海，站滿了教堂前的廣場。教皇激動的走上陽台，向人們高呼：“意大利，已經重回天主教的懷抱！”
這份條約的最大受益者，應該是墨索裏尼，因為，他也得到了他想要的，那就是意大利人民手中的選票。在接下來的議會選舉中，法西斯政黨大獲全勝，墨索裏尼已成為人們心目中一個有遠見、有魄力，政治謀略超越時代的領袖。而為了這一天，這位法西斯狂徒煞費苦心的積蓄了數年。
很不幸的是，在庇護十一世的任期內，要麵對兩位法西斯魔頭的糾纏。接下來，另一個人物也開始打起天主教會的主意，他就是同樣在積聚力量的阿道夫.希特勒。