道光二十五年（1845年）十一月，宮慕久用告示的形式，公布了與巴富爾協議的《上海租地章程》（又稱土地章程）。根據這個章程，中國方麵“決定將洋涇浜以北、李家場（一作李家莊）以南之地，準租與英國商人，以為建築房舍及居留之用”。東側以黃浦江為界，西邊於次年九月議定以邊路為界、全麵積約830畝。並且作出洋商租地建屋後，即可停租也可轉租他人，但“業主不得任意停租”；“租地租屋洋商應會商修建術石橋梁，保持道路清潔，樹立路燈、設立滅火機，植樹護路、控溝排水、雇用更夫。領事館經各租主請求，召集會議，共同商議，攤派以上各項所需經費”；“他國商人願在劃歸英商承租之洋涇浜界址內租地建房或賃屋居住、存貨者，應先向英國領事館申請、藉悉能否允準、以免誤會”等項規定，這為上海的“租界”製度奠定了基礎。此後，英國領事召集租地的外國商人按年開會，推選最初隻有三個人的“道路碼頭委員會”，辦理道路和碼頭事宜。道光二十八年（1848年），英國第二任領事阿禮國又以所謂的“青浦事件”為借口，強迫新任的上海道台麟桂答應擴充英租界的要求，使之向西伸展到泥城浜（今西藏路），向北開拓到蘇州河邊，整個租界麵積擴大到二千八百二十畝。同年一月，法國駐上海第一任領事敏體尼到任，即與早已到達的法國天主教傳教士商議，並通過法籍主教趙方濟在上海縣城與英租界之間的地段內租賃房屋，設立領事館。“青浦事件”後，上海道台吳健彰又屈服法領事的壓力，於道光二十九年（1849年）四月發布公告，規定以上海縣城（北門外的城河）與英租界（南界的洋涇浜）之間，總麵積約980畝作為法租界區域。並規定：“各國人如願在租界內租地建屋者，應向法國領事商明辦理”。除此，還迫使上海道台宣布，法租界“偌若地方不夠，日後再議別地，隨至隨議。”在此之前，美國第一任駐滬代理領事吳利國就任，設領事館於英租界內。後來，另一美國領事祁理蘊到任，兩人均升起美國國旗，這一舉動都曾引起英領事的一再抗議。如今，當法租界劃定後，美領事立即向上海道台抗議，竭力反對其他各國人士必須取得法領事同意後才能在法租界租地的規定。英領事則從自身利益出發，與美領事采取了相同的態度。與此同時上海道台同意以文惠廉主教為首的美國聖公會教士，利用虹口地區（英租界北麵）建造教堂，並把這一帶劃為美國租界。鹹豐三年（1853年），金能亨任美國駐上海代理領事、英國正式同意美國人在英租界內租地可以不經過英國領事，從而放棄了土地章程中所給予英領事的專管特權，懸旗問題也隨之解決。至於法領事所取得的對法租界的專管權，由於英美兩國的共同抗議終未嚴格實行。同治二年（1863年），上海道台又被迫劃定蘇州河北岸，麵積約7856畝的區域為美國租界。同年，美國租界和英國租界合並，成為“公共租界”，至二十世紀三十年代，其領域擴展到八萬畝。自從英國在上海建立第一個租界以來，其他西方國家援引片麵的“最惠國待遇”條款，紛紛在中國商埠劃地立界。至光緒三十年（1904年），英、美、法、俄、德、日、意、比、奧等國在上海、廣州、廈門、福州、天津、鎮江、漢口、九江、煙台、蕪湖、重慶、杭州、蘇州、沙市、鼓浪嶼、長沙等十六個城市，強占租界三十多處。
上海租界建立初期，中國政府對租界內的行政、司法等還有幹預權。《上海租地章程》規定，租界內土地為永租而絕非賣絕，即留有領土主權。但隨著西方列強對中國侵略的擴大和加深，無論單一國家管理的租界，還是幾個國家共同管理的“公共租界”，它們所建立的殖民地製度都在不斷加強，而中國在租界中所留下的權利漸漸被侵犯以至完全被排斥。鹹豐四年（1854年）七月，英、美、法三國公使趁上海小刀會起義之機，擅自製定“管理章程”，在租界攫取了一係列特權，主要有：①片麵修改租地章程，規定外國可以在租界內設立警察和收稅；②成立工部局，由金能亨等七人任董事，下沒若幹委員會。其中“防衛委員會”由英、法、美在上海的海軍為其主要支柱，並設立警察、稅務、財務、學務等辦事機構。工部局實際是一個市政機關；③攫取警察權、調香港巡捕房高級職員充任上海第一捕房總巡；巡捕可以拘捕罪犯，搜查軍火，解除中國人武裝以及協助收稅等；④奪取征稅權，工部局以巡捕捐的名義，按房租的百分之八向中國人抽稅，後來又以其他名目增添許多新稅；⑤工部局成立後，由其董事充當法官，輪流審訊，擅自審理租界內中國人的民刑案件，拒絕中國政府在租界內直接行使司法權。此外，以“領事代征製”控製上海海關行政權。成立英、美、法三國組成的關稅管理委員會。拒不繳還欠稅，其中僅借口清政府沒有盡到保護上海英商的責任，就一筆勾銷英國欠稅四十多萬兩。在建立租界初期，是不準中國人到那裏居住的。當修改上海租地章程時，外國的領事改變了這一做法。西方列強在華開辟的租界實際上是一個“國中之國”。