揚湯止沸的調控
在市場經濟中，價格是由市場決定的，任何人都無法準確地預計今年或者這個月的價格，甚至明天的價格都不能確定。中國的房地產市場隨著限價、限購的出現，出現了一個與市場供求沒有關係的房價調控目標。我曾預計，各地的調控目標不會超過前一年房價的漲幅，但大多數的地方政府公布的調控目標，許多都沒有直接說出具體的百分比，而是用一些很複雜的表達方式。例如，與當地GDP的增長掛鉤，與當地居民的人均可支配收入掛鉤，等等。
比如上海公布的房價調控目標，表述比較複雜，與GDP的增長和居民人均可支配收入的漲幅掛鉤。我想許多城市公布的房價調控目標也是慎之又慎，都想盡量給市場、公眾和上級領導一個圓滿的交代。
撇開這些文字遊戲不談，其實控製房價如果回到市場上，最重要的還是兩條，一是增加土地的供應，二是減少貨幣的供應，進而減少需求。
中國房地產問題的實質是過去幾年房價的確上漲過快，而房價上漲過快是由於土地供應量少和寬鬆的貨幣政策造成的，治理房價最根本的問題還應該從這兩條著手。房價隻是一個表象，問題的實質是土地的供應、貨幣政策、稅收政策以及貧富的懸殊。就房價控製房價隻是揚湯止沸，達不到釜底抽薪的效果。
各個城市對今年房價調控的目標不清晰，有意地要把這個調控的目標做得大一點的根本原因，我想還是土地財政。如果房價漲幅小，甚至確定了房價下跌的目標，這個城市的土地就會沒有開發商購買，就會影響當地的土地財政。不徹底改變土地財政，這種怪圈還會一直循環下去。例如，京15條出台後北京住宅價量齊跌，幾乎到了住宅價格下跌的臨界點了。
再來看“限購令”。“限購令”擠出了相當規模的投資性資金，這些資金的流向有這樣幾種可能：第一，流向限購的35個城市之外的城市；第二，購買其他可以投資的產品，比如股票；第三，投入到沒有限購的房地產品種中去；第四，就是流向境外。從目前市場的情況來看，除了股市低迷，基本可以排除外，其他幾個方向都有可能。這其中，中國的資金外流是一個值得注意的趨勢。
“限購令”出來後，有一次我們在英國倫敦考察，當地的一家大開發商說有一個小項目願意與我們合作。我們看了項目，了解了情況，正等待他們給我們提供進一步資料，結果他們說，房子還未蓋，已經全部銷售結束了，100%的客戶都是來自於亞洲。我想這其中一定有不少中國的資金。現在發達國家經濟低迷，而發展中國家如中國、印度、巴西，經濟發展速度快，通脹的壓力大，有許多人將眼光轉向歐美，而歐美也歡迎這些資金的到來。
與此同時，限購令可能會滋生出辦理相關業務的公司，隻要繳納一定費用就可出具證明。這點最早是香港的一些基金經理和媒體記者跟我說起的，他們說從內地的網上了解到，隨著內地限購令的出現，出現了一些專門提供稅收證明和社保證明的業務——出現這樣的現象，是最大的悲哀，不僅限購令形同虛設，沒有起作用，還敗壞了社會風氣，培養的是欺騙，失去的是誠信，將使房地產市場進一步遠離誠信。
房價的邏輯
過去的幾年時間，在招（招標）拍（拍賣）掛（掛牌）土地的過程中，基本都有許多附加條件，這實際上是變相提高了土地的價格，把應該由地方財政支付的一些費用轉嫁到房地產開發商的身上，加重了房地產開發商的負擔，其實是間接加大了商品房的成本，最終會轉嫁到消費者身上，客觀上推高了商品房價格。