《中華人民共和國土地管理法》（以下簡稱《土地管理法》）第六十二條規定：“農村村民一戶隻能擁有一處宅基地，其宅基地的麵積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。農村村民建住宅，應當符合鄉（鎮）土地利用總體規劃，並盡量使用原有的宅基地和村內空閑地。農村村民住宅用地，經鄉（鎮）人民政府審核，由縣級人民政府批準；其中，涉及占用農用地的，依照本法第四十四條的規定辦理審批手續。農村村民出賣、出租住房後，再申請宅基地的，不予批準。”第六十三條規定：“農村集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設。”依照這些規定，農村宅基地屬於農民集體經濟組織所有，能享有宅基地使用權的必須是集體經濟組織的成員，且一戶隻能享有一處，因而宅基地所有權不能轉讓。但是從《土地管理法》第六十二條來看，法律並沒有禁止農村房屋的轉讓，也就是說，農村房屋是可以買賣的。但鑒於農村房屋的特殊性，法律對農村房屋的買賣做了必要的限製。首先，農民轉讓房屋後，不得再次申請宅基地。其次，農村房屋不能賣給村集體經濟組織內部成員以外的人。1999年國務院辦公廳《關於加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地通知》第2條規定：“農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占有農民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建築和購買的住宅發放土地使用權證和房產證。”近年來，有許多城鎮居民先後到農村購買房屋居住，也隨之產生了許多農村房屋買賣糾紛。為了避免因房屋轉讓被認定無效而遭受損失，農村房屋的買賣一定要遵守法律的規定。
案例介紹
1995年11月15日，青島市嶗山區中韓街道鍾家溝王淑芳之夫鍾兆武與劉惠（係城鎮戶口）簽訂一份房屋買賣合同，主要內容有：甲方鍾兆武將嶗山區鍾家溝房屋3間廂房中的兩間賣給乙方劉惠，其中也包括院子；甲方將房產權交給乙方，起至界限以房產證為準；甲方自簽約即日起，無權幹涉乙方的房產；自簽約即日起，房產證、地契歸乙方；乙方自簽約即日起一次性付給甲方人民幣24800元；過戶手續由乙方負責辦理。甲方鍾兆武簽名捺印，乙方劉惠簽名捺印，證明人原村委會負責人鍾敏先簽名捺印。鍾兆武與劉惠買賣的房屋，1987年7月份頒發的房屋產權證明書，1987年11月16日嶗山縣人民政府頒發的房屋建築印契證及土地使用證上的建房人、使用人均為鍾兆武。鍾兆武與劉惠簽訂房屋買賣協議即日，劉惠向鍾兆武交付了房款24800元，鍾兆武夫婦將空閑的房屋、相關的房屋建築印契證、房屋產權證明書交給劉惠。鍾兆武於1998年8月份去世。2004年6月30日，中韓街道鍾家溝村委會出具一份證明，載明劉惠不是本村村民，村委會不同意他們之間的房屋買賣。
2004年12月25日，王淑芳就鍾兆武與劉惠之間的房屋買賣，向青島市嶗山區人民法院提起訴訟。原告認為，作為上述房產的共同共有人，為糾正錯誤做法而多次找到被告要求其騰出房產，並願將房款退回，但被告拒不恢複房產原狀。因鍾兆武現已去世，王淑芳作為該房產的共同共有人和法定繼承人，請求法院判令被告與鍾兆武之間的房屋買賣協議無效，由被告限期向原告返還上述房產。
青島市嶗山區人民法院認為，坐落於嶗山區中韓街道鍾家溝村門牌號61號的房屋，係鍾兆武的合法財產。鍾兆武與被告劉惠簽訂的房屋買賣協議，是雙方的真實意思表示，且買賣房屋協議簽訂的即日，雙方交付了房屋與購房價款。被告對所購買的房屋已進行裝修且入住達10年之久。雙方之間的房屋買賣並未損害國家利益與集體利益，土地管理法僅規定農村村民出賣、出租住房後，再申請宅基地的不予批準，現行法律法規並沒有禁止農村房屋的出賣。國務院《關於深化改革嚴格土地管理的決定》發布於2004年12月24日，此規定不具有溯及力，對1995年雙方的房屋買賣沒有約束力，被告購買房屋是為了自己居住，且購房後已居住達十年，並非炒賣房屋，故不應依據該決定確定此房屋買賣無效。作為共有人的原告出賣房屋時已不在該房內居住。現原告反悔主張房屋買賣無效，要求被告返還房屋，有悖於民事活動應當遵守誠實信用和公平的原則，不符合民法精神。原審判決，駁回原告的訴訟請求。