農村房屋買賣關係的有效成立，首先要求雙方當事人必須是具有完全民事行為能力的人。未滿18周歲的未成年人屬於限製民事行為能力的人。其次要求雙方當事人必須是協商自願，是雙方合意的意思表示。任何一方不得以欺詐、脅迫的方式與另一方簽訂合同。最後，農村房屋買賣合同必須遵守法律的強製性規定，合同條款應該具體明確。
案例介紹
原告張甲、張乙係親姊妹，她們的父母早亡，留下遺產房屋5間。當時姊妹倆年幼，孤苦伶仃，隻有張甲在隊上出農業工，生活十分困難。1972年（當時張甲隻有17歲），被告李某（大隊黨支部書記）邀請大隊副書記、大隊會計、貧協主席和其他3名社員在場，由貧協主席草擬賣屋契約，臨時喊張甲到場照抄了一份賣屋契約，但當時未當麵議定賣價，張甲在照抄的契約上也未填寫賣價款金額，後來空白處的金額“伍佰玖拾捌元”是大隊會計填寫的。張甲是在第二天李某送屋價款欠條給她時才知道作價598元的。後張家姊妹雙雙出嫁，房屋由李某居住管理，並多次進行整修，擴建了3間房子。1981年，李某又在另地建築新房，擬將原房出賣，有人出2000元買價，張甲以房屋價款未清，否定買賣關係，於1982年3月強行搬進該房居住，雙方發生糾紛，張甲起訴到法院。法院查明：買賣房屋契約是被告事先請人擬稿，而後邀請大隊、生產隊幹部在場，隻要求張甲照抄了一份空頭契約，雙方並未當眾議定屋價，契約上屋價款金額空白處是李某背著張甲由大隊會計填寫的。賣契上載明“經憑證人按當地時價議定屋價伍佰玖拾捌元，當麵一概親手領清，並無尾欠”。立約時間是1972年9月2日，而隨後幾年內實際兌付買房款給張甲481元，尚欠117元。
法院經過審理認為：原、被告雙方的買賣房屋的契約，係被告李某單方麵預先製作成稿，雙方未當眾協商達成協議，原告僅照抄了一份空頭賣契，價款金額是他人背著賣方填寫的。且賣契上載明“經憑證人按當地時價議定屋價伍佰玖拾捌元，當麵一概親手領清，並無尾欠”，與買賣事實不符，具有欺騙性。契約上載明“立出賣房屋字人張甲姊妹二人”，張甲當時17歲，妹妹13歲，均係未成年人。按法律規定，年滿18歲的成年人才有完全民事行為能力。有完全民事行為能力的人，才能在法律上發生、變更或消滅民事上的權利和義務關係。張甲姊妹倆屬限製民事行為能力的公民，她們未得到其法定代理人同意訂立的契約均為無效。據此，張甲與李某的房屋買賣關係應宣布無效。但張甲個人當時滿17歲，已參加勞動，能獨立思考和表達自己的意誌，她應對個人參與的一定的民事活動負責任。在處理這一案件時可以考慮買賣雙方收付屋價款的情況和多年來無異議的實際進行調解，由被告補價或返還部分房屋。最後，法院調解不成，判決宣布買賣關係無效。
案例分析
從本案的具體情況來看，法院的判決是正確的。因為這一房屋買賣關係不符合農村房屋買賣合法有效的構成要件。第一，雙方當事人必須是具有完全民事行為能力的人。而作為賣方的張甲姊妹未滿18歲，屬於限製民事行為能力的人。第二，房屋買賣必須是雙方協商自願、等價有償。但此案中的房屋買賣，被告在原告當時生活困難、年幼的情況下進行房屋買賣，作為大隊書記的買方有欺詐行為，買賣不是出於雙方協商自願。第三，房屋買賣關鍵要講明價款，而且應是公平合理、等價有償。價款是買賣合同必須具備的條款，必備條款一旦缺失，將導致合同不成立，更不可能生效。而本案被告作為買方沒有講明買價，不與原告即賣方協商，還在契約上寫上款已交齊，卻又不按契付款，至訴訟時還有一百多元房款未交清。據此，足以認定該房屋買賣關係無效。