我國迄今尚未頒行專門的不動產登記法，有關不動產登記的規定主要散見於各項單行民事法規中。現行《中華人民共和國房地產管理法》《城市私有房屋管理條例》《城市房屋產權戶籍管理暫行辦法》等均對城市房屋的產權登記、變更登記等作出了具體的規定，而我國農村的房屋尚未建立起登記製度。依照《中華人民共和國土地管理法實施條例》第六條的規定，依法改變土地所有、使用權的，因依法轉讓地上建築物、構築物等附著物導致土地使用權轉移的，必須向所在地的縣級以上人民政府土地主管部門提出土地變更登記申請，由原土地登記機關依法進行變更登記，土地所有權使用權的變更，自變更登記之日起生效。因而農村房屋產權變動的登記應等同於宅基地土地使用權的變更登記的法律效果。此外，新的《中華人民共和國物權法》（以下簡稱《物權法》）也規定，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，應當依照法律規定登記。不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。已經登記的宅基地使用權轉讓或者消滅的，應當及時辦理變更登記或者注銷登記。可見，農村房屋的轉讓，應當辦理宅基地使用權變更登記。
案例介紹
羅家窪村村民羅甲，因外出打工房屋空閑，於2003年5月將自家的住宅房一套賣給了同村的劉某，雙方簽訂了房屋買賣協議，劉某隨即付清房款並入住羅甲的住宅房。羅甲父母知道此事後，責怪羅甲，認為羅甲應當將房屋轉讓給其堂弟羅乙。2003年10月，羅甲又與其堂弟羅乙達成賣房協議。2004年1月，羅乙到縣土地部門辦理了宅基地使用權變更手續，隨即要求劉某搬出原羅甲的房屋，劉某不同意。2004年4月，羅乙到縣人民法院狀告劉某侵權，要求劉某搬出自己買的住宅房並賠償損失，劉某提起反訴，要求確認自己的房屋買賣合同合法有效，請求人民法院排除羅乙的妨礙。請問法院應當支持誰的請求？
案例分析
從本案實際情況來看，羅甲與劉某簽訂的房屋買賣協議是成立並生效的，但沒有發生房屋所有權變動的法律效力。因為房屋屬於不動產，依照法律的規定，不動產的轉讓一般都應當辦理登記手續，否則所有權將不會發生轉移。按照我國民法精神，不動產物權的取得、消滅和變更，經登記才產生法律效力，這也是為絕大多數國家的民法所接受的一條原則。本案中，羅甲與羅乙簽訂的房屋買賣協議，在我國農村地區沒有確定房屋產權變更登記製度的情形下，在國家土地管理部門辦理了宅基地使用權變更手續，應認為起到房屋所有權發生變更的法律效果，因而羅乙應擁有原羅甲住宅房的所有權。