房屋租賃合同作為一種典型的雙務有償合同，出租人和承租人互相負有合同義務。出租人的主要義務有：①交付所出租的房屋。出租人應依照合同約定的時間和方式交付房屋。②在租賃期間保持房屋符合約定的租賃用途。租賃合同是繼續性合同，在其存續期間，出租人有繼續保持租賃物的法定或者約定品質的義務，使租賃物處於約定的使用收益狀態。如果因房屋自身原因導致承租人無法正常使用時，出租人應該對房屋進行維護和修繕。③瑕疵擔保責任。當租賃房屋有瑕疵或存在權利瑕疵致使承租人不能依約使用、收益時，承租人有權解除合同，承租人因此所受損失，出租人應負賠償責任，但承租人訂約時明知有瑕疵的除外。承租人的主要義務有：①支付租金。承租人應當按照約定的期限支付租金。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。②按照約定的方法使用租賃物。承租人應按照約定的方法使用房屋。承租人對按照約定的方法使用致使房屋受到的正常損耗不承擔損害賠償責任。承租人不按照約定的方法使用致使房屋受到損耗的，便構成違約，出租人可以解除合同並要求賠償損失。③妥善保管租賃物。④不得擅自改善和增設他物。承租人未經出租人同意對租賃物進行改善和增設他物的，出租人可以請求承租人恢複原狀或賠償損失。⑤瑕疵通知義務。在租賃關係存續期間，當房屋出現危險需要維修或者出現其他緊急情況時，承租人應當及時通知出租人。⑥返還租賃物。租賃合同終止時，承租人應將房屋返還出租人。
案例介紹
1999年3月20日，原告孔凡寶（新鄉縣古固寨鎮古固寨村村民）和被告（新鄉縣古固寨鎮古北街村村民）韓啟忠雙方簽訂了一份房屋租賃合同。合同中約定：兩間門麵房，租賃費每年1000元，期限1年；若超出範圍使用須經原告同意，交費方可使用；合同到期後，需繼續租賃時，同等條件下具有優先權。被告依約向原告交納了一年的租賃費，之後被告繼續租賃，但雙方未簽訂合同，被告也未再向原告交納租賃費。法院查明：1998年4月1日原告與新鄉縣古固寨鎮三王莊村委會簽訂有7間門麵房的租賃合同，上述兩間門麵房的產權屬該村委會，該村委會於2000年4月17日出具證明，同意孔凡寶承包租賃或孔凡寶轉包他人租賃承包，承包費必須由孔凡寶交予村委會。被告在合同未到期即開始使用合同外原告租賃三王莊村委會的另5間門麵房而一直未交納租賃費。原告向新鄉縣人民法院請求被告給付7間門麵房屋的兩年零8個月的租賃費。
法院經過審理認為：租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用收益，承租人支付租金的合同。在租賃期間因占有、使用租賃物獲得的收益歸承租人所有，當事人另有約定的除外。承租人經出租人同意可以將租賃物轉租給第三人。本案中，原告孔凡寶在與新鄉縣古固寨鎮三王莊村委會簽訂的7間門麵房租賃合同的前提下，享有合法的租賃權，後又與被告簽訂了兩間門麵房的租賃合同，該合同雖然在簽訂時未征得該村委會同意原告轉租他人，但該村委會於2000年4月17日的證明追認了原告有權轉租他人，故原、被告之間的租賃合同係雙方真實意思表示，該合同為有效合同。被告依該合同享有合同到期後繼續租賃時同等條件下的優先權而使用兩間門麵房至今，應當按約定給付租賃費。該合同約定若有超出範圍使用須經原告同意，交費後方可使用，被告有占用其他5間門麵房使用的事實，原告向被告索要7間房屋的租賃費的請求可以視為原告同意被告超出範圍使用，對原告稱在合同未到期，被告便開始使用其他5間門麵房，被告對使用時間未提出反駁意見，以並非強占而是經古北街村委會同意使用作為抗辯（三王莊村承包古北街村的土地到期，古北街村村委會讓韓啟忠占用），故法院依此確認被告對該5間門麵房租賃使用至今，原告依約定的每年租賃費500元標準計算7間房屋的租賃費9320元（自2000年3月20日至2002年11月20日）的訴訟請求，法院予以支持。並判決被告韓啟忠一次性給付原告孔凡寶租賃費9320元。
案例分析
在房屋租賃合同中，出租人和承租人都應當按照合同的約定認真履行各自義務。本案中，房屋承租人韓啟忠從2000年3月20日起一直使用出租人孔凡寶擁有使用權的7間門麵房，時間將近3年，卻一直不付租金，構成嚴重違約。法院的判決從事實出發，嚴格按照法律規定，保障了出租人的合法權益。