《土地管理法》作為現行調整土地管理方麵的專項法律，第八條確立了包括宅基地所有權在內的各種類型的土地所有權，該條規定：“農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬於國家所有的以外，屬於農民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬於農民集體所有。”可見，“農民集體”是宅基地的所有者，擁有完全的所有權。但是，從現行立法上考察，與土地所有權的國家所有不同（國家屬於特殊的民事主體），土地所有權的“農民集體”所有中的“農民集體”的內涵和外延無法界定，極為模糊。從《民法通則》的規定來看，“農民集體”並不是一個獨立的民事主體形態（其承認的民事主體隻是法人和自然人兩種）。2007年3月16日公布的《物權法》為我們提供了較為清晰的答案。該法第六十條規定了農民集體所有權的行使：“對於集體所有的土地和森林、山嶺、草原、荒地、灘塗等，依照下列規定行使所有權：（一）屬於村農民集體所有的，由村集體經濟組織或者村民委員會代表集體行使所有權；（二）分別屬於村內兩個以上農民集體所有的，由村內各該集體經濟組織或者村民小組代表集體行使所有權；（三）屬於鄉鎮農民集體所有的，由鄉鎮集體經濟組織代表集體行使所有權。”由上述規定可見，村集體經濟組織或者村民委員會作為宅基地的經營管理者，可以代表農村集體行使宅基地所有權。
案例介紹
原告徐某於1991年元月購買被告秦某坐落於李滄區新村某處房產。原告支付購房款後，被告將該房屋以及房屋的土地使用證、私房所有權證交給了原告，原告合法使用該房屋至拆遷。2003年5月原告與青島華易置業發展總公司就該房屋簽訂了安置協議，原告按協議的約定交納了房屋差價。因房屋的土地使用證、私房所有權證仍登記在被告丈夫閆誌臣（1988年去世）名下，因此需要被告協助辦理房屋過戶手續，但被告不履行其應盡義務，原告請求法院判令被告協助原告辦理房屋過戶手續。
被告辯稱，合同簽訂當時，該房屋土地屬於集體所有，按法律規定，集體所有土地不允許買賣。李滄區人民法院在審理中認定，本案中秦某與徐某簽訂房屋買賣合同時雖然所依附的土地屬於新村集體所有，但本案中新村由原村民委員會更改為社區居委會，原村民已辦理了農轉非的戶籍登記，本院認定該集體經濟組織成員已轉為城鎮居民，所依附的土地使用權的性質也隨之發生變化。法院判決，坐落於李滄區李村街道辦事處的這處房產拆遷的權利、義務歸原告徐某享有和承擔。
案例分析
由於價格較為便宜，部分市民購買了原來屬於集體性質的農民房屋。後來隨著房價的節節攀升或拆遷等，這部分房屋極易引起糾紛。糾紛的焦點就是房屋的土地性質是集體所有還是國家所有。《中華人民共和國土地管理法實施條例》第2條第五項明確規定：農村集體經濟組織全部成員轉為城鎮居民的，原屬於其成員集體所有的土地屬於全民所有即國家所有。在以上這個案例中，李滄區新村村民的農村戶口已轉為城鎮居民戶口，集體土地也由所在區土地管理局代政府收歸國有，性質已發生變化，因此被告以農村宅基地房屋不得出售主張合同無效，請求原告返還房屋的理由不能成立。