57.城市房屋拆遷和農村房屋拆遷有哪些不同之處?(1 / 1)

城市房屋拆遷和農村房屋拆遷之間有很大的差別,其根源就在於,二者所針對的土地所有權性質不同。城市房屋拆遷所針對的是城市規劃區內國有土地上的房屋,房屋所有者對土地享有使用權,因此,在城市拆遷應該依法收回土地使用權。土地使用權的取得必須通過出讓、劃撥、轉讓、租賃等方式才能進行。而農村房屋拆遷,又稱征地拆遷,其針對的主要是集體所有的土地,在拆遷前,需要依法辦理集體土地征收手續,將集體所有土地變更為國有土地,再辦理出讓手續以取得土地的使用權。

集體土地的征收需要經過下列程序:①征用集體土地申請:用地單位需要征用土地進行項目建設的,應當向土地所在地的區、縣級國土房管局提交相關文件、資料,提出用地申請;②擬定征地方案:行政主管部門收到用地單位提出的征用申請後,應自申請之日起30日內擬定各項征地方麵方案;③征地審查:國土房管局根據各項征地相關方案,編製建設項目用地呈報說明書,同級人民政府對上報的文件、資料審核同意後,報上一級土地行政主管部門審查;④征地審核與批複;⑤征用土地方案的公告:征用農民集體所有土地的,征用土地方案應當在被征用土地所在地的村、組內以書麵形式公告,其中征用鄉(鎮)農民集體所有土地的,在鄉(鎮)人民政府所在地進行公告;⑥製定征地補償安置方案並公告;⑦補償安置的實施:征地補償、安置方案確定後,用地單位與被征用土地的農村集體經濟組織和農民簽訂征地補償、安置協議。區、縣國土房管局應當依照征地補償、安置方案向被征用土地的農村集體經濟組織和農民支付土地補償費、地上附著物和青苗補償費。辦理農轉工手續,落實需要安置農業人口的安置途徑,實施征地補償、安置工作;⑧頒發建設用地批準書,取得國有土地使用權。

此外,城市房屋拆遷與農村房屋拆遷適用的法律也不相同。在整個拆遷過程中,城市房屋主要適用法律和《城市房屋拆遷管理條例》;而農村房屋拆遷適用《土地管理法》。但是,《土地管理法》的規定也很籠統。我國現在對於農村房屋拆遷還沒有完善的法律法規進行規製,不利於保護農民的利益。實踐中,對於城市房屋拆遷和農村房屋拆遷補償的範圍就不同。對於前者,根據相關法規規定,補償依據是區位、用途和建築麵積,補償數額較為合理,而對於後者權利人的補償卻非常低。

案例介紹

張文文是城鎮戶口居民,已厭倦了城市的喧囂,於是通過關係在城郊的農村花4萬元買了一塊宅基地,張文文在購買的宅基地上建成了房屋。可是好景不長,隨著城市的發展,張文文的新建住宅被劃歸城市道路建設拆遷的範圍之內。所在村的村主任找到張文文表明隻能補償張文文的房子錢,不能補償當初購買宅基地的錢。張文文非常想知道他能否就宅基地獲得補償,於是找人谘詢。

案例分析

根據現行的《土地管理法》及其實施條例規定,農民建住宅使用的宅基地,屬於農民集體所有,宅基地的土地使用權一般也隻能由農村集體組織成員享有。而且,我國現行的法律以及政策都是禁止城鎮戶口居民購買農村宅基地的。不僅如此,如果原集體經濟組織成員轉為城鎮戶口的,其原來取得的宅基地一般也應當歸還集體經濟組織。

本案中,張文文作為城鎮居民,其現建的房屋的宅基地雖是花錢購買的,但由於違法,張文文對購買的宅基地在法律上並不享有使用權,其隻是對建在宅基地上的房屋享有所有權。關於房屋拆遷補償的問題,《土地管理法實施條例》規定:“土地補償費歸農村集體經濟組織所有;地上附著物及青苗補償費歸地上附著物及青苗的所有者所有。”根據這一規定,在拆遷時,張文文所能得到的補償款隻能是針對房屋的補償款,而不能就其房屋所占用的宅基地獲得土地補償費,宅基地補償費應當歸享有該宅基地所有權的農村集體經濟組織所有。但張文文可以請求與村委會達成的購買宅基地的合同無效,然後由雙方返還財產,即由村委會將購買宅基地的費用返還。