一、房地產交易的概念和原則
（一）房地產交易的概念
房地產交易是指房地產轉讓、房地產抵押和房屋租賃，是房地產在二級市場和三級市場上的流通活動的總稱。
（二）房地產交易的原則
1.房屋所有權和土地使用權同時交易原則
由於房屋所有權與土地使用權不可分割，同一房地產的房屋所有權和土地使用權隻能由同一主體享有，因此，《房地產法》第3l條規定：“房地產轉讓、抵押時，房屋的所有權和該房屋占用範圍內的土地使用權同時轉讓、抵押。”
2.出讓合同規定的權利義務在交易中承接的原則
無論一個房地產項目在二級市場和三級市場交易了多少次，原出讓合同依然有效，出讓合同對每一個房地產交易當事人都有約束力。《房地產法》第4l條規定：“房地產轉讓時，土地使用權出讓合同載明的權利、義務隨之轉移。”第42條規定：“以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產後，其土地使用權的使用年限為原土地使用權出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經使用年限後的剩餘年限。”這兩條規定都反映了出讓合同中的權利義務在交易中承接的原則。
3.房地產交易價格接受國家管理的原則
國家定期確定並公布基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格，實行房地產價格評估製度和房地產成交價格申報製度。
基準地價，是指城市國有土地使用權的基本標準價格，是一定時期、一定區域內不同用途土地使用權的級別平均價格。基準地價包括以下含義：一是一定時期如1年內的平均地價；二是一定區域內的級別平均地價；三是按不同用途分別測定的平均地價。基準地價主要反映地價總體變化趨勢和較穩定的各級、各類土地使用權的平均價格，是國家對土地使用權價格進行宏觀控製、管理和引導房地產市場中土地使用權價格的依據，同時又是國家征收土地使用稅、參與土地收益分配、防止各地競相壓價和地價狂漲的衡量標準。
標定地價，是指對需要進行土地使用權出讓、轉讓、抵押的地塊評定的具體價格，它是以基準地價為依據，根據市場行情、地塊大小、形狀、容積率、微觀區位和土地使用年限等條件評定的某一具體地塊在某一時間的價格。
房屋的重置價格，又稱房屋的現價或時價，是指按照當前的建築技術、工藝水平、建築材料價格、人工和運輸費用等條件，重新建造同類結構、式樣、質量標準的房屋所需的費用。房屋的重置價格，對於房屋拆遷中的價格補償等，具有十分重要的意義。
4.房地產交易應依法辦理權屬登記的原則
《房地產法》第35條規定：“房地產轉讓、抵押，當事人應當依照本法第五章的規定辦理權屬登記。”
二、房地產轉讓
（一）房地產轉讓的概念
房地產轉讓，是指房地產權利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將房地產轉移給他人的行為。房地產轉讓後，房地產權利人的權利一次性全部轉移給受讓人。房地產轉讓構成房地產二級市場和三級市場（一級市場指土地使用權的有償出讓）。
（二）房地產轉讓的條件
1.以出讓方式取得土地使用權的房地產轉讓條件
轉讓時房屋未建成的，則要符合下列條件：按照出讓合同約定已經支付全部使用權出讓金，並取得土地使用權證書；按照出讓合同約定進行投資開發，屬於房屋建設工程的，應完成開發投資總額的25%以上；屬於成片開發土地的，依照規劃對土地進行開發建設，完成排水、供電、供熱、道路交通、通信等市政基礎設施、公用設施的建設，達到場地平整，形成工業用地或者其他建設用地條件。
轉讓未建成房屋實質上是單純轉讓土地使用權，是轉讓房地產開發項目，地上已建部分隻是作為土地的增值部分；受讓方應具備房地產開發企業的條件，繼續進行開發。轉讓人和受讓人應當自土地使用權變更登記手續辦理完畢之日起30日內，持房地產開發項目轉讓合同到房地產開發主管部門備案。尚未完成拆遷補償安置的，原拆遷補償安置合同中的有關權利、義務隨之轉移給受讓人。項目轉讓人應當書麵通知被拆遷人。由此可見，轉讓房地產開發項目和商品房預售是不同的。
轉讓時房屋已經建成的，這時實質上是商品房現售，房地產開發企業將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，由買受人支付房價款。商品房現售應當符合下列條件：現售商品房的房地產開發企業應當具有企業法人營業執照和房地產開發企業資質證書；持有土地使用權證書或者使用土地的批準文件；持有建設工程規劃許可證和施工許可證；已通過竣工驗收；拆遷安置已經落實；供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件，其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期；物業管理方案已經落實。房地產開發企業應當將房地產開發項目手冊及符合商品房現售條件的有關證明文件報送房地產開發主管部門備案。
2.以劃撥方式取得土地使用權的房地產轉讓條件
《房地產法》第39條規定：“以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當按照國務院規定，報有批準權的人民政府審批。有批準權的人民政府準予轉讓的，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續，並依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金。”“以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產報批時，有批準權的人民政府按照國務院決定可以不辦理土地使用權出讓手續的，轉讓方應當按照國務院規定將轉讓房地產所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。”
3.房地產轉讓的禁止條件
下列房地產，不得轉讓：以出讓方式取得的土地使用權，不符合上述以出讓方式取得土地使用權的房地產轉讓的必備條件的；司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限製房地產權利的；依法收回土地使用權的；共有房地產，未經其他共有人書麵同意的；權屬有爭議的；未依法登記領取權屬證書的；法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形。
（三）房地產轉讓程序
房地產轉讓應當按照下列程序辦理：
（1）房地產轉讓當事人簽訂書麵轉讓合同。商品房買賣合同應當明確以下主要內容：當事人的姓名或者名稱和住所；商品房基本狀況；商品房銷售方式；商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間；交付使用條件及日期；裝飾、設備標準承諾；供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎設施和公共設施的交付承諾和有關權益、責任；公共配套建築的產權歸屬；麵積差異的處理方法；辦理產權登記有關事宜；解決爭議的方法；違約責任；雙方約定的其他事項。商品房買賣可以使用商品房買賣示範文本。