唯一新倫敦黨提出的這份請願書所召集的公民投票屬於後一類。在看到唯一新倫敦黨得到足夠的居民簽字之後，新倫敦市議會意識到公民投票勢在必行。雖然議會不見得非要按其結果辦事，但一旦結果表明本市居民都不同意市議會的做法，那麼議會也不能一意孤行。而且議會心裏十分明白公民投票的結果。為了保護自己的臉麵，外加來自州長施加的財政上的威脅，議會最後在公民投票之前就正式撤回了那份“強製搬遷通知書”。
在這些事件發生的同時，市政府與其他“釘子戶”的談判還在進行。到最後就剩下凱蘿女士和另外一家鐵杆“釘子戶”了。在這種情況下，新倫敦市議會在州長的親自參與下，在2006年與凱蘿女士這兩家進行談判，最後達成妥協。我們從各種不同的報道中看出，這個案子妥協的結果是，凱蘿女士可以保留那幢小房子而不被拆，但她必須在2007年6月15日前將那撞小房子搬到新倫敦市的一個其他地點。有報道說，她得到的補償約有40萬美元。如果這份報道屬實，那數字可夠高的。
至此，這樁著名的公案算是告一段落了。結果是，雙方都覺得十分“痛苦”。在與政府“鬥爭”了5年之後，這位凱蘿女士還是感到十分痛苦，覺得為什麼自己的家產要受到如此不公平的對待。從新倫敦市的角度上看呢，開發項目進行的十分不順利，初期投資都得不到結果，幾年中屢屢上法庭打官司，開發項目就那麼等著。在那片開發區中，荒草叢生，浪費巨大。而且，新倫敦市議會在美國全國人民眼裏可算是臭名昭著了!
5.尾聲
為了研究這個例子，我們查遍了有關文獻和庭審記錄。但是到脫稿之時，我們並不知道凱蘿女士那幢小房子的具體去處，也不知道新倫敦市的開發項目進行到了哪個階段。我們利用穀歌(www.google.com)的衛星地圖看看凱蘿女士原來的住址，她的那個小房子似乎還在原地矗立。這也許是穀歌沒有及時更新自己的衛星圖像的緣故吧!我們那些感興趣的讀者，可以自己用以下地址到穀歌網站上查找“8 East Street, New London, CT 06320 USA”。
當所有這些轟轟烈烈的事件逐漸從人們視野中消失的時候，凱蘿女士還是覺得自己的權利受到了政府的侵犯。她對記者說，她根本不反對市政府搞的開發活動，而且她也懂得搞經濟開發對整個社區建設的重要性。但她搞不懂的是，為什麼她和其他人的房產就不能成為開發計劃的一部分，而非要被拆除不可呢？
最後的一個小插曲最讓所有的人哭笑不得：在原來的開發計劃中，美國海岸警衛隊(Coast Guard)打算在凱蘿女士房產的那塊地上建造一個“海岸警衛隊博物館”。在幾年中，美國海岸警衛隊反複考慮，最後變了主意，準備將博物館建造在這個開發區的另一個地點。所以呀，鬧了這麼多年，花這麼多錢，在凱蘿女士房產的原址上，隻能修建一個停車場了。絕對不值得這麼折騰!
6.分析
中國國內的一些網站對此案也有介紹，但十分不完全。有意還是無意地，中國國內網站的介紹都似乎給人一種印象：美國最高法院的判決似乎給了地方政府更大的權力來征收私人的土地。非也!在此案發生之前，盡管美國時有地方政府有使用“公共地產權”的例子發生，但大都是為了公益建設，從而並沒有引起社會重視。從新倫敦市的這個案子看呢，其真正的社會效應是，地方政府在使用“公共地產權”進行經濟開發時的困難更大了。
美國公眾對此案的強烈反應也進一步說明民眾對政府的不信任。在美國的政治文化中，幾乎不能接受這樣一個事實：政府為了搞經濟開發，就來把百姓的房產給征收了。
而且鬧了半天，美國也有“釘子戶”。但是“釘子戶”用以保護自己利益的是法律。如果將此案結合中國近年來的情況來分析，我們可以通過這個例子看出一些特點。比如，在這個例子中沒有出現過雙方聚眾對立的衝突場麵。美國社會運作的規則性極強，同時還有各種能疏泄衝突的渠道。
解決衝突的渠道之一是訴諸法律。在美國，法庭說話可管事了，沒有人敢和法庭對著幹。尤其是美國最高法院，對其判決就不能再上訴了。而且美國最高法院接受的案子一般都有普遍的意義，或者對社會發展有重大影響。就拿這個案子來看吧，它的判決對地方政府在“公共地產權”的使用上產生了深刻的影響。
從各種報道和研究來看，美國最高法院似乎不應該插手地方土地管理的事宜，所以最高法院判決所帶來的影響實際上是與判決指導的方向相違背的。那麼，是什麼力量在與美國最高法院的裁決相對立呢？
這也就是第二種解決社會衝突的渠道：地方政府運作的獨立性。這其中的道理也就在於美國聯邦製的核心原則：地方事務地方管理。如前文所述，各州在最高法院的判決之後，紛紛自行限製地方政府使用“公共地產權”來進行經營開發。在地方政府認為最高法院的裁決是“錯誤”的時候，它們可以自行調節。在美國最高法院的判決之後，麻薩諸塞州有一個叫錫楚埃特的城市(City of Scituate)，在每年一度的居民大會上，自行投票將市政府使用“公共地產權”的使用範圍限製在公共項目上。各級政府的獨立性帶來各種權力的相互限製。
第三種疏導衝突的渠道是公眾輿論。人們一般會認為，公眾輿論隻會推波助瀾、影響社會穩定，沒有幫助解決問題的功效。所以當類似的事件發生時，人們首先想到的是封鎖消息，盡量少讓人知道。其實，公眾輿論的真正功效就在於它能夠幫助雙方克製自己，不使用極端手段來解決問題。從各種資料看，美國還沒有因為土地之爭有人自殺或者政府派軍隊封鎖現場抓人的案子。
第四種疏導渠道是居民對政府管理的參與。在我們這個例子中，新倫敦市的居民為了支持凱蘿女士和其他房產主的“鬥爭”，組成一個政黨，參與競選來改變市政府的政策。這樣一來，民眾就不用以其他手段與政府抗爭了。
這裏介紹的事件是在一個特定的社會和政治製度之下發生的。是否對中國的政府開發計劃有所借鑒，還待進一步考察。
例二：道納斯格羅夫市的“A街和B街”項目
這是一個比較典型的美國地方政府搞經濟開發的例子。在這個例子中，市政府的開發計劃中沒有涉及居民私人的地產。但是因為這個開發計劃對周圍的環境會有很大的影響，因此，周邊的居民對這個開發計劃基本上是持反對態度的。在這種情況下，市政府是否還會繼續將這個計劃執行下去呢？老百姓又是通過什麼渠道影響這個計劃的執行呢？
1.開發計劃背景
我們在前麵介紹過道納斯格羅夫市的來龍去脈，這個例子還是發生在這個城市。我們已經知道，道納斯格羅夫市是一個有一百多年曆史的城市。由於年代久遠，這個社區中有許多地區的基礎設施已經十分破舊。就在道納斯格羅夫市區北部，有一條東西走向的主要街道穿城而過。在這個例子中我們稱這條街為“A街”。在A街沿途有許多條南北走向的街道與A街交叉，其中一條叫“B街”。就在A街與B街路口的西南角有一塊麵積約有15平方英畝的未開發的地塊。這項開發計劃就由此得名為“A街和B街經濟開發計劃”。
15平方英畝是很大的一塊地了(一英畝約等於4000多平方米)。但是這塊地地常年荒蕪，野草叢生。市政府每年隻派人到那塊地上割兩次草。從A街上開車而過的人看到這塊荒地，都要唑牙花子，覺得不可思議。幾十年下來，大家也看習慣了。這塊地產的產權歸市政府所有，那為什麼市政府在過去的這麼多年裏不在這塊地產上搞開發呢？主要原因就是這塊地上沒有任何包括下水道、煤氣、電、排雨水的管道在內的基礎設施。這還不算，在五六十年前，這塊地產上曾經有一家小工廠。到今天，已經無人知道那家工廠的產品是什麼了。但是在那塊地產上有嚴重的汙染。20年前有一家承包商打算在那塊地產上搞開發，但僅僅處理汙染，使其達到美國“環境保護總署”(U.S. Environmental Protection Agency; EPA)的標準就要花許多錢。
時光到了2006年5月，一個承包商開始與道納斯格羅夫市政府聯係，表示出對這塊地產的興趣。這就是後來被稱為“A街和B街開發項目”的初始。
道納斯格羅夫市議會有很強的意願進行這項開發項目。第一，這麼大一塊地產，閑置在那裏；每閑置一天，市政府就失去一天的稅收：地產稅、銷售稅，等等。第二，這塊荒地看上去十分“有損市容”。要是一個從來沒有來過道納斯格羅夫市的人開車看到這塊地，立刻就會覺得道納斯格羅夫市是一個很貧窮、管理不善的社區。由於市政府擁有這塊地的產權，搞這項開發項目時不涉及從居民手中買地，更不需要動用那所謂的“公共地產權”。所以許多年來，議會和市政府的工作人員始終以為開發這塊荒地的主要困難是資金問題。到後來才知道，這種感覺根本不對。
2.開發計劃的內容
承包商的責任
承包商提出的開發計劃比較複雜。這份開發計劃將這15英畝劃分為兩個不同性質的小區：商業區和居住區。商業區包括兩家餐館、一家銀行、一些零售商店。這些零售商店中包括在美國著名的“奧迪副食店”(Aldi Grocery Store)。大家需要主意，這個奧迪副食店與那豪華汽車毫無關係。恰恰相反，這個奧迪副食店是以其低廉的價格著稱。價格低廉就意味著這是一個大窮人店，素有“副食品業中的沃爾瑪”之稱。大家請記住這一點。
居民區呢，這項開發計劃中包括修建78所連體公寓。這種連體公寓的價格與那些單獨的居民住房樓相比要便宜一些，這是一種比較傳統的看法。其實呢，在今天的房屋市場上，一些比較高級的連體公寓的價格也會是很高的。開發計劃中的這一項將來也會帶來問題。
為了使這15英畝的地區能夠達到各種聯邦、州和市政府的技術和法律規定，開發商需要使用大量的資金來建設這一地區的基礎設施。更值得一提的是，為了能建設那一係列基礎設施，開發商不得不將相鄰地區的基礎設施加以改善。道納斯格羅夫市的記錄表明，在過去幾年裏，那個地區周邊的居民常常打電話到市政府抱怨，雨水沒道，那個地區裏雜草叢生，導致蚊蟲滋生，等等。對這個地區的開發，對周邊鄰居的生活質量實際上會有所改善。
道納斯格羅夫市的責任
對於道納斯格羅夫市來說，這項開發計劃是一樁最最合適的買賣了：市政府不用花一分錢，承包商全部承擔了。在一般情況下，修建或者改善開發區的基礎設施本應該是市政府的責任——招商嘛。但在這個案子中，承包商意識到道納斯格羅夫市多年來就沒有意向對這塊地皮進行投資。曆史上，市政府曾經有幾次都打算在那塊地皮上幹點什麼。但都因投資過高，遭到社區反對而作罷。故此，道納斯格羅夫市多年來就采取了一種“薑太公釣魚，願者上鉤”的態度。
不過呢，要是說一分不花也不完全正確。道納斯格羅夫市需要在A街與B街路口安裝全方位的信號燈，並重新設計開發區周邊幾條街道的交通，包括各條街道的時速限製、沿街停車的時間、能夠通過車輛的噸位，等等。
3.開發計劃進行的過程
我們在前文介紹過美國地方政府運作中的公開性和程序性的特點。行文至此我們就不再重複了，但大家要記住這些特點在這個例子中的作用。
承包商第一次與市政府開發部工作人員接觸是在2006年9月，由此啟動了此項目。接下來的步驟就十分程序化了。首先，市政府的工作人員對承包商的提議(Proposal)進行研究，也就是可行性研究。而且工作人員要根據市議會的傳統來決定道納斯格羅夫市在多大程度上承擔經濟上的責任。在這個階段，與承包商接觸和市政府工作人員進行的研究還沒有公布於眾。
到了2007年2月，市政府開發部的工作人員向議會提交了一份研究報告，建議市議會授權開發部的工作人員開始與承包商接觸並商討具體事項。在這份報告中，附有一份承包商遞交的開發計劃圖。這張圖對那個開發區中各種房型都有具體的描述，其中包括有奧迪副食店在內的、有意向要在這些地方租用空間的其他買賣。這就是全開發過程的第二步。
需要注意的是，這份報告是提交到道納斯格羅夫市議會的“講習班”上(Workshop;參見第二章的討論)。正如我們現在已經知道的，隻要任何項目一提交到市議會進行討論，就是公布於眾了。在市議會的“講習班”上，市開發部的部長詳細地將這個項目解釋了一番。他的講話同時還通過電視向全社區實況轉播。以下是那份報告的提綱(因篇幅太長，不能全文譯出)：
(1)項目背景：為什麼要進行此項目
(2)可行性研究
(3)承包商的建議書(建築設計，以及將要來投資租辦公室的公司)
(4)建築計劃(承包商的投資、建築的時間、投資回收的年頭)
(5)承包商和市政府工作人員共同研究的對社區影響的分析
(6)道納斯格羅夫市與承包商共同開發協議書的草稿
(7)項目本身進行的程序和時間表
我們介紹這些情況的目的是要指出市政府的這個項目進行的公開性，我們可以看出這種公開性的程度——連雙方簡要簽署的協議都要公布。
有興趣的讀者可以直接到道納斯格羅夫市網站下載這份報告(http://www.downers.us/assets/production/agenda_related_doc/file/171/RES_0002683.pdf)。
4.社區對此開發計劃的反應
在議會的那個“講習班”上，有許多居民在會議上提出一連串的問題。尤其是那些在那塊開發區周圍居住的居民，反應比較強烈。見狀，道納斯格羅夫市的市長指示開發部的工作人員舉辦“鄰居會議”(Neighborhood Meeting),以便能夠比較係統地聽取居民的意見。我們在前麵介紹“禁止從羅斯林路向阿格登路左轉彎”一例時就提到過這種鄰居會議。在美國地方政府進行土地一類項目時，這是一個特別重要的步驟。一些地方政府明令要求這種鄰居會議是項目中必需的一步。
2007年4月17日，道納斯格羅夫市的工作人員召開了第一次鄰居會議。會議地點沒有在市政廳，而是在本地一所中學的會議室裏。這種做法的原因是能夠讓老百姓們可以毫無顧忌地暢所欲言。主持會議的市政府工作人員由於經常搞這種鄰居會議，他們知道這些來參加會議的老百姓一般都是來“拆廟的”，而不是來“燒香的”。結果呢，的確是這樣的。那天來參加會議的老百姓一共有將近百十來口，從年齡上看，都在40~60歲之間。後來從登記冊上看，都是這個開發區周邊的房產主。每個人坐在那裏，都是一副“拆廟”的表情，陰沉沉的。
道納斯格羅夫市的二把手(相當於副總經理)主持會議，將會議的過程、目的以及眾人發言的方法和時間限製先都交代得清清楚楚。接下來就是承包商將開發計劃、開發區設計圖向大家詳細地解釋了一番。再接下來，就是居民提問題，或者發表意見。這一來，這些人來“拆廟”的真麵目就露了出來。絕大部分與會的居民對此開發計劃持反對意見。他們的意見大概有幾條。第一，他們反對那個奧迪副食店。居民們擔心這家窮人店會吸引眾多的低家庭收入的購物者，從而會對那一片街區的治安有影響。第二，開發計劃中的那80多個連體公寓可能也會吸引收入較低的家庭。道納斯格羅夫市是一個典型的美國中產階級社區。全市隻有兩個地區有出租的公寓群，兩個地區有這種連體公寓。以前這種連體公寓的價錢是低於獨立的居民小樓，但是近年來有許多豪華型的連體公寓漸漸地出現在房屋市場上。眼下這個開發計劃中的連體公寓雖不是豪華型的，但也是比較高級的。從價格上講可能比這些與會人的房子要貴呢。第三，一下增加了這麼多居民、白天來購物的消費者，都會增加交通流量。最後，還有居民提出，一下子突然增加80多戶居民，給地方學校帶來壓力。由於道納斯格羅夫市的各所學校已經滿員，所以突然增加這麼多居民是“一種不可取的做法”。