也還別說，來參加這個會議的居民中也有來“燒香的”，但這幾位可是少數派。他們覺得在眼前這塊地皮上，應該搞開發。現在呢，抬眼望去，是荒草一片。而且他們認為，如果這個開發計劃能將這塊地搞得漂漂亮亮的，那會有助於周邊鄰居的房產價值。
5.不是尾聲的尾聲
此開發計劃到底何去何從？到本書脫稿時，這個計劃尚在討論之中。但是從道納斯格羅夫市議會的意向看呢，這個計劃是能夠通過議會的批準的。從這個計劃本身看呢，執行起來相對容易，因為它不涉及“公共地產權”這個最最令人頭疼的問題。然而是不是因為這塊地產的產權是市政府所有，政府就可以隨心所欲了呢？
在周邊居民提出來的意見中，有一些是很有道理的。市議會已經指示市政府的工作人員與承包商研究出相應的解決辦法。比如，有些居民提出增加了80多戶居民，那一帶的交通就會一下子變得擁擠起來。怎麼辦？這其中最值得一提的是，居民中有一位是搞市政工程設計的工程師。他仔細地將承包商提交的設計草圖分析了一番，得出一個結論。他的結論是，按照目前的設計，在連體公寓周圍沒有足夠的停車場，好些居民不得不將自己的車輛停到馬路上去。這位工程師指出，目前道納斯格羅夫市的交通法規為了安全起見不允許居民在淩晨2點到6點之間在馬路邊上停車，所以如果照著目前這計劃實施的話，有一些居民就會無處停車。最後，這位居民還尖銳地指出，承包商不能因為想多賣房子，就不考慮將來新住戶的停車問題。其實，這一類問題在計劃實施當中會得到仔細的考慮的。大家還記得前麵介紹過的那些“技術委員會”嗎？目前這個項目按照程序一定要經過那些委員的仔細審查的。這些委員會中就包括“交通與停車委員會”。上麵那位工程師提出的問題一定會被那委員會指出來。那個委員會的成員，各個都是在這類問題上的“好事者”專家。另外，道納斯格羅夫市還有一個居民人口數量和停車場大小的計算公式。
議會對居民的那些“自私”的意見基本上可以置之不理。比如，不能因為來奧迪副食店購物的人大多是來自低收入的家庭，就假設其中“壞人”多，最後拒絕接受奧迪公司到這裏來開辦副食店，更不能為此就反對整個開發計劃。依我們看，這些理由純粹是胡攪蠻纏，而且這種觀點絕對有歧視嫌疑，不能拿到桌麵上來。
最後，我們需要指出的是，此例中的開發計劃是一個非常平常的、由市政府啟動主持的開發計劃，而且計劃中的地產是市政府所有。但是即便如此，開發計劃從一開始就嚴格地遵從我們在本書第二章中介紹過的程序。更需要指出的是，政府開發計劃與居民之間的關係深深地受到美國政治文化的影響。公眾對政府的行為基本上是不信任，所以公眾不僅僅要有“知情權”，而且公眾的參與權也是政府項目的一部分。這種公眾對政府計劃的參與是被製度化、規則化了的。
例三：沃爾格林斯(Walgreens)開店計劃
沃爾格林斯(Walgreens)是美國著名的連鎖藥店。在這個例子中，沃爾格林斯公司打算在道納斯格羅夫市重新建一個分店。第一次嚐試失敗了，原因就是周邊居民的反對。事隔兩年，沃爾格林斯公司提出一個不同的計劃，得到市議會的支持。這其中的周折也挺有意思，說來給大家聽聽。同時，我們更應該注意的是，在這個例子中，市政府並沒有土地的擁有權，但市政府還是說了算，可見美國地方政府也挺“霸道”的。然而這個霸道也是有程序、有規則的。
1.開發計劃背景
道納斯格羅夫市區的南端有一個大路口，是東西、南北兩條交通幹線的交叉處。可想而知，這個路口四個角上各有許多大大小小的商店、加油站、餐館等等。常年生意都挺紅火的，每年為市政府帶來不小的收入(銷售稅)。這個路口的西北角上是有兩個足球場那麼大的一個商業區，各種買賣全有。其中的一家美國口味的餐館叫孤星飯店(Lone Star)，生意興旺。這家飯店除了以它德克薩斯風味的牛排著稱之外，還白送帶殼的花生為頭台。而且客人可以將花生殼扔在地上，人們走來走去踩上去哢哢直響，挺有意思的。
這個商業區的地塊形狀有些奇怪，不知道當初是如何進行規劃的：它不是個長方形或方形，而是一個扇子麵形的地塊，那扇子把就頂著路口的角。這家孤星飯店就在扇子把那個位置上。客人用餐後從餐館裏走出來，麵向西北，正好可以環顧對麵所有的商店。可能就是“吃飯+購物”這個組合，使得這裏的生意常年不衰。
人有旦夕禍福，天有不測風雲。2000年的一天夜裏，這個在這方圓幾十英裏有名的孤星飯店著了一場大火，雖然救火車在幾分中之內就趕到了現場，但也無濟於事。消防隊員們隻能眼睜睜地看著大火將整個樓房燒為灰燼。事後，社區百姓眾說紛紜，謠傳是飯店老板連年虧損，隻好自己偷偷放火，以便取得保險金來還債。不管怎麼樣吧，飯店沒了，使得對麵商店的買賣也開始下滑。當然啦，這也使得市政府的收入減少。可是，一連好幾年都沒有其他的公司相中這地點。結果，原來孤星飯店的地基上，一直是野草叢生。人們開車經過那個路口，都能看到。大大有損於道納斯格羅夫市的市容。
那麼，為什麼沒有其他的餐館或者商店對這塊地產感興趣呢？首先，地皮太貴，一般的小商店租不起。其次，要是再開餐館呢，除了地皮價錢之外，包括州“環境保護總署”、縣衛生局和道納斯格羅夫市的一些有關衛生和環境方麵的規定使得小家小戶的餐館望而生怯。同時，這塊地的地產主也沒有下大力氣去推銷這塊空閑的地皮。最後，2000年美國經濟泡沫的破裂以及隨之而來的“經濟蕭條”也使得各個公司在向土地投資上格外謹慎。
2.失敗的嚐試
2003年，沃爾格林斯公司有意在孤星飯店的原址上修建一個分店，但是沃爾格林斯公司的計劃從一開始就遭到周邊居民和其他商店店主的反對。同時，計劃中也有一部分與道納斯格羅夫市有關的法典不符合。大家要是感到奇怪，老百姓是怎麼知道的？我們在前麵反複講過，美國地方政府的各類項目，都是公開討論、公開進行的。自打沃爾格林斯公司的提議一提交到市議會進行討論，公眾就知道了。再加上此項目涉及周邊居民的利益，那麼按照有關規則，還要舉行“鄰居會議”，讓周邊的居民來評頭論足，發表意見。
但是這個開發項目與上麵的例子略有不同：開發項目完全是在沃爾格林斯公司和那個商業地塊的產權持有人之間進行的。對這一點，道納斯格羅夫市是沒法控製的。但是要想幹預也是有辦法的，這就是地方政府霸道的一麵：地方政府可以通過《規劃法》(Zoning Ordinance)、《商店招牌法》(Sign Ordinance)、《市政法典》中有關噪音的規定等等，來限製這些私人開發項目。下麵讓我們具體來看看道納斯格羅夫市是如何霸道的。
第一，原來孤星飯店的樓房是麵朝西北，也就是麵朝其他商店。但由於餐館的“後門”直衝著那個繁忙的路口，飯店就在自己樓後麵和路口的角之間種了一些樹、安置了一個大花壇。這樣呢，在馬路上就不會直接看到餐館的後門。這種設計使得餐館和其他商店融為一體。可是這個沃爾格林斯公司呢，財大氣粗，根本不考慮這個商業區的總體設計，執意要將自己商店的門臉兒衝著馬路，將自己的樓屁股衝著其他的商店。其他業主紛紛到市議會和鄰居會議上抱怨。
怎麼辦呢？沃爾格林斯公司要蓋的這個藥鋪(實際上也賣其他別的小百貨)比原來的餐館要大得多。從尺寸上講，有些違犯道納斯格羅夫市的《規劃法》。這樣一來呢，沃爾格林斯公司就必須到議會申請一種叫“規劃變更”(Zoning Variation)的特別許可。這種特別許可就是專門用於個別案例的，隻有市議會才能批準這種特別許可。當然啦，對於什麼屬於、什麼不屬於“個別案例”也有具體的規則，不是議會想批準就能批準的。但是要是議會想駁回一個規劃變更的申請，倒是相對容易些。這就是“霸氣”的來源。在這個例子中，議會就是不同意沃爾格林斯公司這種“屁股朝後”的設計。
第二，沃爾格林斯公司在全國各地的商店有統一大小的招牌，一般是幾個大大的美術體的英文字母在大門上方懸掛。但是這家商店的設計是，除了這幾個字母之外，還要有一個高大的商店招牌豎立在道邊。這個招牌到夜間一直亮著，為的是從幾裏路之外就能呼悠來顧客。這個“高聳入雲”的大招牌絕對是違犯了道納斯格羅夫市的《招牌法》了，而且也遭到周邊鄰居的反對。太難看了!
第三，沃爾格林斯公司在全國各地的商店，大部分是24小時營業。特別是藥房那部分，晚上12點以後店門雖然關了，但有“開車抓藥”(Drive through Services)的窗口，以供急用。這實際上是挺好的一種便民措施，但也遭到周邊居民的反對。因為如果允許在夜間開車族來買藥，車輛的發動機噪音和汙染就會增高許多倍。
第四，沃爾格林斯公司沒能和道納斯格羅夫市議會在以上三個問題上達成協議。沃爾格林斯公司撤回自己與那塊地的地產主草擬的協議。社區中也有人批評市議會太不靈活了，失去了一個良好的招商機會。沃爾格林斯公司也是表現出一種滿不在乎的樣子：哼，到鄰居城市去開分店，這有什麼了不起的!那之後的四年裏，市政府經濟開發部的工作人員和那塊土地的地產主商討了好幾次，試圖幫助他再另外找公司來開買賣，但都不成功。
3.卷土重來
這個沃爾格林斯公司“牽著不走，打著倒退”。事隔4年後的2007年2月間，沃爾格林斯公司再次主動向道納斯格羅夫市提出新的開發計劃。但是這一次沃爾格林斯公司的提議的確讓議會和市政府的工作人員大吃一驚。在這次的計劃中，沃爾格林斯公司將購買整個地塊，然後重新設計這個高經濟價值的商業區的布局。最重要的是，在這個2007年的計劃中，沃爾格林斯藥店將蓋在這個地塊中的另一個地點，而不是在那個角上。由於這個計劃是一個全盤計劃，從設計上看就使得建成後的商業區十分現代化，同時與周圍的大環境比較和諧。
這一次，沃爾格林斯公司的計劃中沒有再提到要建一個“傻大高”的招牌。但是沃爾格林斯公司仍然提出每天24小時的營業時間，其中午夜12點到早上7點設有“開車抓藥”(Drive through Services)的窗口。由於在新設計中，藥店本身要比較靠近居民區，這個“開車抓藥”的窗口和在停車場中連夜都亮著的大燈卻招來周圍居民的一片反對聲。
在這種情況下，隨之而來的步驟就是一係列的鄰居會議、市議會的討論。在本書脫稿時，道納斯格羅夫市議會已經有了兩次討論。從總體上看，這一次議會將會接受沃爾格林斯公司的提議。但是道納斯格羅夫市市長在議會的會議上公開表示，對沃爾格林斯藥店的營業時間，特別是夜間的“開車抓藥”的窗口，要加以限製。當市長說這段話的時候，隻見沃爾格林斯公司的代表在下麵無可奈何地搖了搖頭。他最後表示，24小時營業是沃爾格林斯公司的傳統，在美國全國都被接受了，為什麼到了道納斯格羅夫市就不行了呢。他對議會講，半年後沃爾格林斯公司再來與道納斯格羅夫市議會來討論此問題。幾位議員裏，也有同意讓沃爾格林斯公司24小時連軸營業的，但持此意見的議員占少數。不管怎麼樣吧，這一次這個計劃是能成了。
土地管理案例總結
我們在本節中介紹了三個美國地方政府土地管理的案例。無論例子中涉及的項目有多大，或者有多小，其中的共性還是很明顯的。到今天，每一個美國地方政府都有網站，而且各州都有類似的要求，讓地方政府公開運作信息。尤其是涉及土地的項目，更是要讓老百姓知道。我們通過這三個例子可以對美國地方政府的運作方式有一個粗粗的了解。我們講到了公開性，講到了規則性，講到了公眾對政府運作的參與，但是有一個美國社會運作中的潛規則也在這幾個例子中得到了體現，不知道大家是否注意到了。
這個潛規則就是在不同社會勢力、社會集團、不同意見之間的妥協性。我們在這裏特意提到這個問題，是因為它似乎是中國和美國這兩種不同的社會政治文化之間的根本差異。政治文化上的差異由上至下，“貫徹”到地方政府的運作上。
妥協一詞的英文是“Compromise”，在英文中這個詞的另一個含義是“遭到損害”。不同的文化對這個詞的解釋不同。在英聯邦文化中，這個詞意味著雙方都得到某種利益，而達成協議；在美國文化中，這個詞意味著雙方都吃點虧，以達成協議。相比之下，美國這個定義貶意成分多一些。但是在中國文化中，妥協一詞幾乎就是一個貶義詞，它意味著“不堅持原則”。好像在相同的情況下，中文中的“折中”一詞似乎比較恰當。
從中國的曆史發展看，妥協少，“堅持原則”多。在封建社會發展本身，從一個朝代到另一個朝代的變更，權力交接都是以流血的形式發生的。撇開社會製度的變更不說，就在同一製度內發生的社會衝突，也多是血腥的過程。衝突雙方，你死我活，沒有妥協的餘地。對這個概念的討論與我們的議題又有什麼關係呢？
在任何一個承認個人私有財產權的社會中，個人的地產可能是一個人私有財產中最有價值的東西了，所以政府有關土地的政策、法令就成為高度敏感的政府行為。如果政府認為自己是權力的象征，無限製、無妥協地使用政府的權威，往往導致社會動蕩。在一個權力型政府的對麵是老百姓。如果老百姓不滿意政府的行為，而又沒有其他手段保護自己的利益，那麼過激的社會行為往往就是唯一的選擇了。如果衝突的核心是土地，下麵這個公式就很適用了：
矛盾雙方(政府和老百姓)+事項(土地)+缺乏妥協+無其他疏導渠道=社會衝突
妥協是一個成熟的、民主社會的特點。
再來看美國地方政府處理有關土地的項目。其公開性、規則性、高度的公共參與，將雙方發生衝突的可能降至最低點。在雙方之外還有獨立的法庭為雙方“主持公道”。在所有這些因素的製約下，雙方達成的協議往往是一個妥協的方案。就拿新倫敦市的做法看，當最高法院的判決有利於市政府時，市政府官員過於洋洋得意，恨不得將對方“一棍子打死”，居然還要讓凱蘿女士交5年的房租。這種做法太過分了。最後的結果還是雙方妥協的產物。在美國的社會機製中，似乎有很多都是能導致妥協的因素。
大家可以返回去，看看在上麵例子中哪些地方是雙方妥協的結果。