(中）張大義（黑龍江省房地產業協會）(中）王達策（哈爾濱市房地局合作建房辦公室）(中）張寶忠（哈爾濱市住房製度改革領導小組辦公室
我國曆史較長的老城市,在建設現代化城市中，難度最大的就是對曆史遺留下來的舊城區的改造，特別是對那些危房棚戶區的改造。改造棚戶簡易房，是經濟建設發展的要求，是居住在這裏的人民的迫切要求,也是政府的當務之急。我國有些大城市經過長期努力，做出很大的成績，摸索出了一些經驗。哈爾濱市就是其中的一個。我們對這個城市改造危房棚戶區的情況和做法,進行了係統的考察和研究，現就改造危棚房的情況和做法簡述如下：
一、一項刻不容緩的任務
哈爾濱市是中國東北北部的新興工業城市，黑龍江省省會，擁有280萬人口的特大城市。但她的曆史不長,是從1898年帝俄修建中東鐵路以後逐漸發展起來，到現在還不到百年。1949年中華人民共和國建國後,它是重點建設和發展的重工業城市之一，其城市建設隨著工業的發展以較快的速度向前發展。但是在帝俄和日偽時期遺留下來的一些棚戶簡易房長期未能得到改造，嚴重影響了現代化城市的發展。據1948年統計，全市共有各類房屋56，660座，建築麵積6，578，200平方米，其中住宅4,216,060平方米，土草和木結構房屋占70%。不少成街道的棚戶簡易房，是帝俄修建中東鐵路時，為工人建造的工棚子和關內移民來哈爾濱謀生的定居點。這些棚戶簡易房隨著曆史的延續和人口的增加，在不斷擴大。這些棚戶簡易房居住密度大，交通街巷窄，土草木造多，低窪倒灌嚴重，夏不防雨，冬不防寒，環境十分惡劣，並隱藏著火燒連營之患，嚴重影響廣大居民的生活。建國後，住在這裏的居民，大多是在第一線從事生產勞動的工人群眾，他們的生活已經好起來，隻有住房問題是他們的一塊心病。到1978年全市有危棚房35大片，房屋建築麵積78萬平方米，住戶10餘萬人。加上分散的危房，共有119萬平方米，住有13萬多人。
二、一條改達危房棚戶的有效途徑
哈爾濱市對危房棚戶區的改造大體分為三個階段，即：第一階段主要依靠國家和地方政府的力量進行改造；第二階段是依靠國家和地方政府幫助與自力更生相結合進行改造；第三階段是以自力更生為主，國家和地方政府幫助為輔進行改造。在三個階段中，每上升一個階段，路子便更寬一些，1991年以後直到現在已步入第三階段。當前對危棚房的改造已與城市基礎設施改造結合起來，從而使改造危棚房促進了城市基礎設施的改造，改造城市設施也促進了對危棚房的改造。人們通常把這叫做“以路帶房，房路結合。”現就幾點主要做法分述如下：
(一)政府決策，納人計劃
危棚房改造對哈爾濱市來講，是一項任務量大，需要投資多，短期內難以解決的課題。開始，由於因為沒有力量進行大規模的危棚房改造，市政府確定了住宅建設實行“新建與改造相結合，以新區建設為主”的方針，在當時全市住房緊張,人均居住麵積312平方米以及建築資金較少的情況下，一方麵，充分利用城市的插花空地成片新建住宅，以解決燃眉之急；另一方麵，有計劃地安排一些危棚房改造，這樣既建了新房，又改造了舊房。但這期間，除了三十六棚、新民大院幾個成片改造小區之外，其餘是在分散建設中得到改造的。
1985年之後，隨著城市建設綜合開發的推行，城市建設逐步由分散走向了綜合開發，因而出現了城市的規模開發和功能開發，成片建設和改造的住宅小區日益增多，這就為成片改造棚戶區創造了條件。市政府在總結經驗教訓的基礎上又製定了“日區改造與新區建設相結合，以改造舊區為主，以改造危棚房為重點”的方針。
(二)統一規劃，統一改造
為了有計劃、有步驟、大規模、高速度的改造危棚房，哈爾濱市采取了統一規劃，統一改造，統一組織建設的方式,對棚戶區組成改造指揮部，負責進行規劃、設計、拆遷，安置和組織建設。如地德裏棚戶區是中東鐵路修建時的工棚區，占地41公頃，居民6，154戶，23,191人,拆除後規劃新建住宅67萬平方米，總投資近5億元，1992年開工，到去年末，第一期工程30萬平方米住房已經建成，居民已遷入新居。這個棚戶區是由指揮部統一組織，由十幾個房地產開發公司分頭組織開發建設的。又如1987年開始改造的新發小區，是舊社會遺留下來的貧民區一“落馬湖”，完成改造後可新建住房100萬平方米,經過6年的改造目前已接近尾聲。在全市已改造的棚戶區中，規模在30萬平方米以上的小區有14個。
為了在棚戶區改造中實行綜合開發，控製分散建設，經省政府批準，實行了“三統一，一限製”的政策，就是對住宅建設和棚戶區改造實行統一規劃，統一征地拆遷，統一建設，限定單位自有生活區標準，嚴格控製分散建設。這對成片改造危棚房起了重大作用。
(三)多渠道解決改造資金
棚戶區改造的最大問題是資金不足。80年代初期之所以改造邁不開步子，主要原因是沒有資金。當時除國家連續給了三年專項改造三十六棚的資金⑴外毎年隻能在城市維護費中擠出幾百萬元搞危棚房改造（城市維護費當時每年也隻有5000萬元左右,連維護市政設施的費用都不夠）。後來，隨著我國經濟的迅速發展經過十幾年的實踐摸索逐漸找到了解決棚戶區改造資金的路子歸納起來。主要有四條渠道：
運用土地開發的效益籌集改造資金。有些棚戶區用已有用地為原地住戶建房之後還剩下一些用地，他們就利用這部分用地建設商品住宅出售，然後將商品房所獲利潤用於棚戶區改造。有的棚戶區通過這種辦法可以達到自求平衡不要政府再行補助。據統計，1986到1992年的7年中，哈爾濱市通過這種方式共為6萬戶住危棚戶區的居民建了新房。平均每戶按5萬元計算，等於投資30億元。
利用城市綜合開發的效益投資改造棚戶區。哈爾濱市對綜合開發項目收取“非經營性環境差價”用於城市危棚區的改造和基礎設施建設。對每個開發項目在投標、議標時,對用地、拆遷、安置、規設、施工、稅費收取等費用進行測算，計算出商品房的總收入，扣除所花費用和合法利潤之後，剩餘部分為“非經營性環境差價”由政府收回。這項收費由於開發項目的地域環境的不同，收費的數額有多有少,每平方米房屋多者可收一、二千元，少者隻收幾十元。近6年，全市共收環境差價11億元，其中大部用於危棚房改造。哈爾濱市薈芳裏小區，是日溈時期遺留下來的“舊妓院”，已成為全市著名的危房棚戶區，但由於居住密集，安置原住戶需占用新建住房的80%，無法自求平衡，因而長期解決不了，後來，市政府用環境差價補貼了1790萬元，改造了這個小區。
動員社會力量，共同解決改造資金。主要辦法是對棚戶區居民新增加的住房麵積進行收費。具體辦法是，對居民按每人7平方米的使用麵積安置新房，其中對原有住房麵積無償安置，超出的麵積按每平米本體工程造價600元左右）交改造集資款，這部分集資一般由居民的工作單位解決，單位實在解決不了的就由居民本人解決部分或全部。這部分集資款約占改造區居民新建房綜合造價的25%左右。
政府減免部分稅費。為改造棚戶區減少投資我國對城市住宅建設的收費比較多,全部收費項目有20多項，加上稅金已超過30項，其數額超過住宅綜合造價1/4。為了解決危棚房改造的資金問題哈爾濱市政府決定對改造棚戶區建住宅減免19項稅費。
(四）納人城市綜合開發計劃，與城市總體改造相結合全市住宅建設的綜合開發率已達到70%，其中危棚房的綜合開發率幾乎達到基本實現了綜合開發。同時，在城市的大規模綜合開發項目中把市政設施的改造與危棚房的改造結合起來。這種做法可以概括為“路房結合，以路帶房,以房補路。這就是在舊城改造中合理利用開發效益在改造危房棚戶區的同時,打通拓寬道路，修建橋梁開辟市場推進城市基礎設施的建設。在近6年中，全市在舊城改造中采取“路房結合”綜今開發的辦決，共打通和拓寬54條次幹道。1988年哈爾濱市進行的外環北路開發建設，路長104千米，橫跨市內3個區。在這項工程中，拆除危棚房174萬平方米，占拆除舊房總麵積的74彡，使8萬人改善了居住條件。沿路兩側新建了75萬平方米新房，其中新建30萬平方米住宅用於安置原地住戶。
三、關於實踐的思考
研究哈爾濱市改造城市危房棚戶區的實踐，使我們得到很多的啟示。
(一)首先在於政府的決心
哈爾濱市改造危房棚區之所以能夠踏出一條可行之路，取得比較顯著的成績，其最根本的原因是人民的政府出於對人民群眾的關心，對改造危房棚戶區所下的決心。正如省委書記所說的：“一心為群眾，這是我們政權的性質所決定的。”