四、比較啟示與改進建議
（一）評估準則的製定與會計準則密切相關
《企業會計準則第3號——投資性房地產》中規定，投資性房地產滿足特定條件的，可以采用公允價值模式進行後續計量。投資性房地產采用公允價值計量可以更好地反映資產的市場價值，滿足會計信息相關性的要求。在經濟增長的情況下，市場價值一般都會高於賬麵價值。企業資產的增加能夠提升企業形象，有助於企業融資決策。專業的評估人員可以為投資性房地產的公允價值提供專業意見，因此，IVS233和指導意見都在投資性房地產的評估中體現了會計準則的要求。IVS233在注釋12中提出了對財務報告的特別注意事項，要求評估人員關注持續經營假設。指導意見第二章《基本要求》第七條至第十條的內容中，明確要求評估人員在評估投資性房地產時，必須理解相關會計準則的要求，與委托方及會計師進行充分溝通，了解其會計核算與財務報告披露的具體要求與建議。評估機構在執行其他評估業務時，同樣會涉及到投資性房地產。《企業會計準則第8號——資產減值》第八條至第十四條關於可收回金額的內容中，對市場法獲取公允價值、收益法獲取預計未來現金流量現值進行了具體的闡述；第二十八條則要求披露可收回金額的確定方法。《企業會計準則第20號——企業合並》規定，非同一控製下的企業合並，合並對價付出的資產、發生或承擔的負債應當按照公允價值計量。在企業合並或進行資產減值測試時，都有可能涉及到投資性房地產公允價值的評估業務，而目前指導意見未對此作出特別說明，指導意見可就第8號、第20號會計準則以及其他會計準則的有關要求進行補充和完善。
（二）明確評估特定目的
評估特定目的會影響評估方法的選擇進而影響評估結果。評估人員在評估時，必須首先確定評估特定目的。IVS233相比於指導意見明確了4個特定目的：財務報告、抵押貸款、訴訟和收購兼並。指導意見中主要涉及以財務報告為目的的評估，但隨著經濟水平的不斷發展，各項經濟活動頻繁發生，單一的評估目的將無法滿足未來經濟發展的需要。目前以抵押貸款、訴訟和收購兼並為特定目的的評估業務已經較為普遍，指導意見中也應該加入特定目的的描述。例如，抵押評估是當抵押人不履行債務、抵押權人依法以提供擔保的投資性房地產折價或拍賣、變買該投資性房地產時，該投資性房地產所能實現的客觀合理價格折算到設定抵押權時的價值。在確定抵押價格時，應根據抵押房地產的具體情況，選擇合適的估價方法。對收益穩定的投資性房地產，可選擇收益法評估。對可比實例較多的投資性房地產，可選擇市場法評估。
（三）改進評估方法
在運用市場法評估投資性房地產市場價值時，可借鑒IVS233適當放寬條件。投資性房地產隻是不動產中的一部分，可能會缺乏大量的實際交易案例來建立嚴格的可比基礎，放寬在地點、時間和交易情況上的限製，便於實際評估工作。同時，這也要求評估人員要有紮實的業務水平和豐富的經驗來調整差異，盡可能排除評估人員主觀因素的影響，在對同一投資性房地產進行評估時，由至少3名評估人員共同確定可比實例的最終選擇，確保選取的可比實例能較真實地反映待估房地產的價值。
而在抵押評估中，在建的投資性房地產也經常作為抵押標的，評估在建投資性房地產可以選擇假設開發法。假設開發法又稱剩餘法，是成本法與收益法的綜合運用，符合房地產估價的最高最佳使用原則，適用於待開發土地、待拆遷改造的再開發地產、舊有房地產重新利用、在建工程等具有開發價值或潛力的房地產的評估。假設開發法考慮了在建投資性房地產未來的收益，評估結果更為合理，指導意見在評估方法一章中可加入假設開發法的應用說明。
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