孫先生早年就有了“以房養房”的理財觀念。他的觀點是，租房一般要通過較正規的中介公司進行操作，出租合同一般不會超過兩年，而且通過明確的合同條款規定，如果遇到租金大幅變化時，出租人有權“終止”合同或重新商定出租金額，以及尋找資深的房產方麵的理財顧問等。
對擁有一套以上房產者而言，“以房養房”是如何“理房”的？對全額付款來說，按目前一般住宅平均回報率算，還是高於銀行存款，這樣的“以房養房”幾乎無風險可言，遠比實業經營和炒股輕鬆和安全。
從目前的大城市房產行情看，“以房養房”回報率高於銀行存款，收入穩定。
有人認為，正常情況下，租金收入+家庭其他收入（如工資、存款利息等）應大於還貸額+家庭的正常開銷。在家庭收入和正常開銷不變的情況下，租金收入越高，還貸金額越低，家庭財務就越安全。
以房養房投資理財的幾種方法如下：
1.出租舊房，購置新房。
如果你的月收入不足以支付銀行貸款本息，或是支付後不足以維持每月的日常開銷，而你卻擁有一套可以出租的空房，且這套房子所處的位置恰好是租賃市場的熱點地區，那麼你就可以考慮采用這個方案，將原有的住房出租，用所得租金償付銀行貸款來購置新房。
2.投資購房，出租還貸。
有些人好不容易買了套房，卻要麵對沉重的還貸壓力，雖然手裏還有一些存款，但一想到每個月都要把剛拿到的薪水再送回銀行，而自己的存款不知什麼時候才能再增加幾位數，心裏就不是滋味。在這種情況下，可以再買一套房子，用來投資。如果能找到一套租價高、升值潛力大的公寓，就可以用每個月穩定的租金收入來償還兩套房子的貸款本息，這樣不僅解決了日常還貸的壓力，而且還獲得了兩套房產。問題的關鍵是要判斷準確。
3.出售或抵押，買新房。
如果你手頭有一套住房，但並不滿意，想改善居住條件，可手裏又沒錢，好像一時半會兒買不了新房，那該怎麼辦呢？其實如果你將手中的房子出售變為現金，就可以得到足夠的資金。你可以將這部分錢分成兩部分，一部分買房自住，一部分采用第二個辦法用來投資。如果你賣了舊房卻一時買不到合適的新房自住，就不如把原來的房產抵押給銀行，用銀行的抵押商業貸款先買房自住，再買房投資。這樣，不用花自己的錢，就可以實現你既改善住房，又當房東的夢想了。
如何計算投資收益？對20幾歲的年輕人來說，房產投資肯定是一個家庭中重大的投資行為。既然是家庭重大投資，理所當然就應該慎重考慮投資的收益。計算以租養房投資收益的方法有以下兩種：
4.投資回報率分析公式：（稅後月均租金一物業管理費）×12／購買房屋單價。此種方法是目前地產投資中最常用的，此方法考慮了租金、房價及兩者的相對關係，套用在股市投資上可類比為市盈率，是選擇“績優房產”的簡捷方法。但它又有弊端，沒有考慮全部的投入與產出，沒有考慮資金的時間價值，並且對按揭付款方式不能提供具體的投資分析。
5.投資回收時間分析公式：投資回收年數=（首期房款+期房時間內的按揭款）÷（稅後月租金一按揭月供款）×12。這種方法類似於股市投資分析中的K線圖分析，考慮了租金、價格、前期的主要投入因素，但未考慮前期的其他投入、資金的時間價值因素，可用於簡略估算資金回收期的長短，但不能解決多套投資的收益分析。這種方法適用範圍廣，但也有片麵性，並不是最理想的投資分析工具。
防範房產投資風險
20幾歲的人可以根據自己的實際情況，選擇房地產作為保值增值的理財方式。
任何投資都有風險，房地產也不例外。房價起落，沉浮，飄忽不定。盡管收益越來越變幻莫測，但是房產投資市場依然吸引著眾多投資者。要想防止自己的房產投資變成一塊“雞肋”，投資者在入市前就應該關注房地產投資風險及其化解之道。
房產投資中有哪些風險呢？
1.價格風險
沒有一個房產投資者能在房價下跌的時候睡得安穩，房產價格下跌對心理的衝擊往往大於對資產本身的衝擊。香港地產泡沫破裂的時候，很多投資者以5折的價格都沒能把自己手中的房產賣出去，最後隻能爛在手裏。在一些房價下跌較大的區域，買房者為了自身的利益或者迫於過大的還款壓力，有可能選擇這種激進而冒險的方式——斷供。
回避此類風險的方法很簡單，就是關注房價的真實走向。這就要通過現實經濟環境去推理，而不要聽信他人的片麵之詞。
2.借貸風險
一般人對借錢買股票都會感到不可思議，對借錢投資房地產卻往往津津樂道。這是一個誤區，有些盲目聽從媒體的宣傳論調。有些媒體宣稱，即使房價波動也不會影響投資，大家可以去貸款，於是貸款似乎就成了一個明智的選擇。其實不然，如果房產出售或是出租獲取的收益不足以彌補利息成本，實則相當於投資者白白給銀行打工了，可見借錢買房並不是聰明之舉。
更大的風險是，如果轉手時房價下跌，那些首付較少、貸款比例較大的人會發現他們的房屋價值減去貸款額後，淨值所剩無幾，甚至還是負值，出現負資產現象。這時投資者不僅會失去用於首付的資產，而且搞得資不抵債，歸還貸款都成了問題。
回避此類風險也不是難事，關鍵就是製訂適合自己的貸款計劃。條件允許的話盡量不要通過借貸進行投資，即使必須借貸，貸款年限也不宜太長，以防突發事件。還可以將自己的備用資產統一組織起來，建立一個應急資金儲備，用這筆錢購買與貸款期限相同的固定收益類證券，采取買進並持有到期的策略，將準備金投資所獲取的收益來支付部分月供。
3.利息風險
對於貸款買房的20幾歲投資者，最近幾次銀行加息帶來的影響很大。問題並不僅僅在於每月增加的幾百元的還款額，更嚴重的是它改變了投資人的財務狀況，影響了生活質量，延長了成本回收期，從而給他們造成了沉重的心理負擔。更嚴重的是，那些傾其所有去貸款投資的人如果不去向親朋好友借錢，利率升高就有可能把他們打垮。
解決這個問題的方法是在貸款之前要考察一下自已的貸款方案是否合理、金額能否承受，然後通過分散投資規避風險。貸款前主要考察的指標是首付以及未來月供與現金流的比例。前者比較好估算，保證在自己可以承受的範圍內即可；重要的是後者的估算，首先要將自己目前的現金流入和現金支出一一列舉，製作一個個人現金流量表，現金流入高於現金支出的部分即為現金淨流入，但並不是所有的現金淨流入都適合用於月供還款，可以將每月還款控製在月現金淨流入的50 ％以下，餘下的可以投資其他金融工具。如果貸款利率升高，其他投資項目的收益也會相應提高，可以彌補貸款成本增大帶來的損失。
4.關於房子本身的風險
一般來說，買方和賣方對商品的了解和認知，信息是明顯不對稱的，往往是賣家處於強勢，而買家處於劣勢。買家在購買項目時，也往往會聽信開發商的片麵之詞而被忽悠，買了質量不好或者不滿意的房子。所以，建議置業者最好事先進行一下明察暗訪。
要規避以上的一些風險，第一、要選擇有實力的開發商和成熟項目，選擇口碑好、實力強的開發商和品牌物業公司，這是在外地購房不至於被套牢的首要保證。
第二、委托可靠的置業平台來獲取投資回報，有了好的置業平台，對於物業的出租和未來的買賣，都是相當有幫助的。
第三、可多向其他投資者請教，有些投資者已經有了不少異地投資的經驗，可以多向他們了解情況，甚至跟著他們一起去異地考察投資，可以得到事半功倍的效果。
20幾歲的投資者在考慮投資安全的前提下，不妨通過“貨比三家”，選擇適合自己的房地產投資理財項目和品種。兼顧收益與風險共同構建一個高效的投資組合，以此獲得穩定安全的收益，一定要注意將風險分散。
如何購買合適的房子
房產是人們安居樂業的場所，是人們賴以生活的基礎。每個人都想擁有價廉物美的房子，一定要精挑細選，既要買得滿意，也要用得舒心，更要做好準備，這樣才能沒有遺憾，買到好房子。但對於普通人來說，挑選房子不是尋找最好的樓盤、最好的戶型，而是在自己的承受能力範圍之內尋找最具有性價比和投資價值的房子。那麼，怎樣才能選到最合適的房子呢？根據業內人士的經驗，可以從下麵幾個方麵著手考察。