孟曉蘇說及當時的感受，“非常歲月裏，心懷忐忑的我，在改革的刀鋒上行走著，從被嚴厲批判到觀點被寫入中央文件，感覺猶如坐過山車。”
1991年，41歲的孟曉蘇走出中南海，擔任國家進出口商品檢驗局副局長。
1992年，孟曉蘇出任中國房地產開發總公司總經理，兼任中國房地產開發集團總裁。
在我采訪孟曉蘇的時候，他的手機響了，是毛新宇打來的，他們在電話中親切地交談著。接完電話，孟曉蘇告訴我，他跟毛澤東的孫子毛新宇很熟，原因是他擔任中房總經理期間，毛新宇曾經擔任他的秘書。
毛新宇在1992年7月畢業於中國人民大學曆史係。由於孟曉蘇跟毛新宇的母親邵華熟悉，邵華就跟孟曉蘇打招呼，希望把22歲的毛新宇安排到孟曉蘇那裏工作。孟曉蘇當即一口答應。讓毛新宇做什麼工作呢？擔任孟曉蘇的秘書。那時候孟曉蘇已經有一位秘書。孟曉蘇說，“新宇是一個很睿智與幽默的人，在我身邊工作是他的第一個工作崗位，我要求他也很嚴格。”
孟曉蘇說，毛新宇其實很有思想，他對明史很有興趣，對毛澤東軍事思想也很有興趣。他鑽研這些課題，先後寫了《朱元璋研究》、《毛澤東眼中的五大帝王》等好幾本書。
孟曉蘇是很努力的人。在1993年9月，孟曉蘇考取北京大學經濟係博士研究生，導師是厲以寧教授。1996年他撰寫的博士論文課題與孟曉蘇的工作緊密結合，即《現代化進程中房地產業理論與實踐的比較研究》。
為了完成關於房地產與住房政策的博士論文，1995年孟曉蘇到美國麻省理工學院和印第安納大學做訪問學者，到威廉·瑪麗學院做訪問教授。在孟曉蘇看來，美國房地產市場化有著成熟的經驗，所以這次到美國做房地產與住房政策方麵的研究，收獲頗豐。他從美國頂尖的房地產學者比爾·威頓教授、傑夫·菲舍教授那裏學到了房地產發展周期理論，進行了住房抵押貸款和二級抵押市場等研究。
1996年5月，孟曉蘇完成博士論文《現代化進程中房地產業理論與實踐的比較研究》，以高分通過，獲得博士學位。1999年，孟曉蘇的博士論文獲得北京大學文科最高獎項。
2000年，50歲的他出任中國房地產開發集團公司董事長、黨委書記。
第四次排浪式消費
孟曉蘇自從1992年出任中國房地產開發總公司總經理以來，便致力於中國的房地產事業。
孟曉蘇告訴我，他原本對房地產業毫無接觸。在中南海工作期間，1983年8月，與萬裏、李鵬兩位國務院副總理一起去陝北的“革命聖地”延安。在延安一個較為平坦的地帶，當地人富裕起來了，但是住的依然是祖祖輩輩留傳下來的窯洞。農民有錢了，可不知道怎麼蓋房子，平坦的地方沒有辦法挖窯洞，當地人就買來很好的石材砌成窯洞門，然後在後麵人工堆出一個大土坡，再在土坡中挖出一座窯洞。當地人就這樣在平地蓋窯洞，很好的石材就是這樣被浪費了。
當孟曉蘇看到這些怪異的“房屋”，半晌說不出話來。在這些居民世世代代流傳下來的觀念裏，房子就是窯洞，窯洞就是房子。原來他們以為，人類祖祖輩輩就應該是住窯洞的！他們就不知道用同樣的石材建材，可以蓋出品質好得多的房屋來。白色的花崗岩嵌在黃色的泥洞口，觀念上的落差深深刺激了孟曉蘇。此後，孟曉蘇的心裏就萌生了一個想法：為13億中國人蓋房子！
終於，孟曉蘇執掌中國最大的房地產國企之牛耳，可以實現為眾多中國人蓋房子的夙願。當時，正值中國改革推向深層次，即結束福利分房，實行房地產商品化。
孟曉蘇說，中國的住房商品化改革，最早肇始於1980年4月份鄧小平的一次重要談話：“要考慮城市建設住宅、分配住宅的一係列政策。城鎮居民可以購買房屋，也可以自己蓋。不但新房子可以出售，老房子也可以出售。可以一次付款，也可以分期付款，十年、十五年付清……”在鄧小平說了這番話之後，經過多年的發展，中國終於進入住房製度大改革的年月。1998年7月3日，國務院發布第23號令——《關於進一步深化城鎮住房製度改革、加快住房建設的通知》，通知要求從1998年下半年開始停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化，從此“福利分房”畫上了句號，中國房地產徹底進入商品化市場。
老百姓的生活可以用“衣食住行”四個字來概括，其中“住”的成本最高。中國住房製度的改革，房地產的市場化、商品化，牽動著千家萬戶的神經。
孟曉蘇用“第四次排浪式消費”，來形容中國的房地產商品化。所謂“排浪式消費”，是指眾多人在一個時期之內，集中購買幾種商品。這四次“排浪式消費”，大致如下：
第一次排浪式消費是百元級，買的是自行車、手表、電風扇之類；
第二次排浪式消費是千元級，買的是電視機、電冰箱、洗衣機等；
第三次排浪式消費是萬元級，買的是汽車、成套家具、電腦等；
第四次排浪式消費是十萬元以至百萬元、千萬元級，買的是商品房。
就在中國第四次排浪式消費掀起的時候，孟曉蘇主掌中國房地產界。可以說，曆史給孟曉蘇提供了極好的機遇。
房地產“航空母艦”的“艦長”
中房集團是中國房地產界的“航空母艦”。孟曉蘇作為這艘“航空母艦”的“艦長”，引領著中國房地產界的浩浩蕩蕩的整個艦隊。
更為重要的是，1996年10月，國家體改委、建設部、國家計委、國家科委及中國房地產協會等單位商定，以中房集團發展研究所為主，成立了房改課題小組。兼學者、官員、企業家於一身的孟曉蘇，擔任房改課題小組組長。這樣，他成為中國房改政策的主要製訂者。
孟曉蘇以為，首先要明確房地產業在國民經濟中的重要地位。1996年6月，時任國務院總理朱鎔基在國務院的常務會提出，住房建設可以成為新的國民經濟增長點和新的消費熱點。這樣，孟曉蘇最初把房地產業定位為“國民經濟新的增長點”。這一定位被廣泛接受，寫入各種政府文件。
1997年孟曉蘇又進一步提出，“房地產業是國家支柱型產業”，這顯然要比“國民經濟新的增長點”的提法升高了一個數量級。孟曉蘇在各種會議場合，反複強調“房地產業是國家支柱型產業”。這一提法終於寫入2003年國務院第18號文件。從此房地產業作為拉動中國經濟發展的支柱產業的地位逐步得到確立。
2008年11月10日，溫家寶總理在省區市和部門主要負責人會議上的講話中說：“房地產業是國民經濟的重要支柱產業，對於拉動鋼鐵、建材及家電家居用品等產業發展舉足輕重，對金融業穩定和發展至關重要，對於推動居民消費結構升級、改善民生具有重要作用。”這清楚表明，孟曉蘇在11年前提出的“房地產業是國家支柱型產業”的論斷，得到了國務院總理的認可。
為了促進房地產業的發展，促進商品房的銷售，孟曉蘇提出要安裝“推進器”，那就是住房貸款、銀行按揭。這個“推進器”帶來中國百姓觀念的大轉變，即“今天住明天的房子”、“今天用明天的錢”、“透支未來”。
但是銀行對此有顧慮，因為在1997年不少國企借錢都不還，何況普通百姓？孟曉蘇回憶說，“當時的建設部長俞正聲，就帶著我到全國工行行長會上去給他們講。我給他們講，在美國，這樣由多種族構成的社會，華人是住房抵押貸款還款最好的群體。為什麼會出現這種情況？因為我們華人是曆史上最早的定居民族。我在美國說，當我們的祖先日出而作、日落而息，耕種著門口的兩畝三分地的時候，你們的祖先還在蘇格蘭牧場上放羊呢！孟子早就說過：‘有恒產方有恒心。’詩人艾青也說：‘為什麼我的眼裏飽含著淚水，因為我對這片土地愛得深沉。’中國人還信守什麼‘跑得了和尚，跑不了廟’的說法。由於中國老百姓對土地和房屋的這種深厚感情，所以他們非常珍惜自己的房屋所有權，不會因為不付錢，不會因為不付抵押貸款，就丟掉自己的房屋所有權。而西方多是遊牧民族，所以西方人喜歡租房，中國人則一定要擁有自己的房產。我這麼一講，這些銀行家覺得頗有道理，所以他們小心翼翼地試行起來，這一試發現真是好東西，所以後來就一發不可收，紛紛推進經營住房抵押貸款。”
在1998年，孟曉蘇提出，“市場提供商品房，由政府建設保障房”。可是這一重要的建議在當時未被有關部門接受。直到2007年8月才被國家所采納，把廉租房建設列為政府公共服務的一項重要職責，並全力推進。孟曉蘇說，如果這一政策性建議在1998年就被政府部門接受，便能及早使弱勢群體及早在住宅市場化中得到應有的照顧，並消除人民群眾對房價過快增長的怨言。
在2000年，孟曉蘇提出房地產發展的“品牌戰略”，強調品牌對於提升商品房質量的重要意義。他還提出“鼠標+水泥”，即網絡經濟與房地產相結合。
在2001年，房地產界開始對房地產市場還能持續熱多久爭論不休，當時有盲目樂觀和悲觀兩種判斷，孟曉蘇提出房地產業發展的周期性規律。2002年，孟曉蘇把這一周期性規律，概括為《周期論》，提醒政府與產業注意防止出現房地產投資周期性過熱，明確提出要“理性發展”，這個觀點得到了房地產業界的普遍認可，此後許多學者也積極參與房地產周期研究，豐富了這個對產業發展很為重要的理論。
房價牽動千千萬萬百姓的心。有人質問，“房價到底是總理說了算，還是總經理說了算？”孟曉蘇的回答是，這兩個選項都不是，商品房價格是歸市場管！為了抑製房價過快上漲，孟曉蘇提出要采取限製性措施。孟曉蘇說，第一是要增加土地的供應量，第二是要增長商品房的有效供給，第三是政府要加快保障房建設，第四，這三項建設並不是馬上就可以產出效果的，為了防止他們在沒產出效果之前造成房地產市場的波動，特別是房價過快上漲，可以采取臨時性措施來抑製需求，但它絕不是長期政策。由於這些想法就構成了“國十條”、“國八條”等限製購房的政策的出台。
孟曉蘇還提出“反向抵押貸款”，又稱“倒按揭”，這是一些發達國家健全養老保障體係的成熟產品。社會上近年來也掀起了對這種“以房養老”新模式的熱議，很多人願意響應與參與。
正因為孟曉蘇從宏觀上、從政策與理論上對中國房地產業提出諸多創見，所以他的貢獻不僅僅在於中房集團這樣一艘中國房地產的“航空母艦”，而是成為“中國房地產教父”。
在即將結束本文時，還要講述孟曉蘇的一個小故事：
1995年春節，孟曉蘇去中南海探望李嵐清副總理。李嵐清說，你現在搞房地產，我管教育，你能不能為解決大學教工住宅做些什麼？孟曉蘇說，中房集團正好有一個藍旗營小區項目，在清華大學南門外，我可以低價給大學教工提供一批住房。李嵐清問，能提供多少套？孟曉蘇說，整個藍旗營小區總共是20萬平方米，我低價提供6萬平方米，大約600套。李嵐清問，價格能不能在每平方米3000元以下？孟曉蘇說，可以。李嵐清說，藍旗營小區既然在清華南門，是不是就近給清華大學？孟曉蘇說，我是北大畢業的。李嵐清一聽，就說，那就北大、清華各分一半吧。
就這樣，北大和清華的教工各分到300套住宅，價格為每平方米1900元人民幣。如今，房價已經翻了10倍以上。孟曉蘇說，這就算是我對母校北大以及清華的老師們所做的一點奉獻吧。
有人問孟曉蘇：您怎麼定位自己？思想家？改革家？當代張居正？
孟曉蘇笑道：“都太大了。我的生肖屬牛，拉車的，一頭辛苦耕耘的老黃牛，而不是被人喂養又被人吃掉的肉牛。其實做一頭耕地的老黃牛也挺好的，能為老百姓的幸福多做些事情。”