1.產權式商鋪的概念及特征
產權式商鋪是一種產權與經營權相分離的房地產產品形式，1997年左右首先在廣州、深圳等城市興起。其形式多樣，包括“帶租約銷售”、“利潤共享”、“保底分紅”等，但萬變不離其宗，都是以“先銷售後承租、同時給予一定比例租金回報”的方式吸引買家入場，並由此推高鋪位價格。
對開發商而言，總價較低的產權式商鋪易於銷售，可以快速回籠資金。對業主而言，由於我國民眾中本身就有一鋪養三代的理財觀念，再加上產權式商鋪總價較低，開發商承諾返租分利等，產權式商鋪成為一種新的投資方式。但由於產權式商鋪一直沒有相關立法，有關行政部門監管力度不夠，沒有進行合理引導等原因，導致產權式商鋪的發展陷入困境。本案中，返租期滿後原告要求分割其商鋪，進行獨立經營，導致商場無法統一招商，且如何處理上述爭議沒有明確法律規定即凸顯了上述問題。
業界一般將產權式商鋪分為兩種類型，即虛擬式產權商鋪和獨立產權商鋪。虛擬式產權商鋪是指開發商將超市、百貨大樓等開放式賣場進行麵積概念分割，小商鋪之間無牆隔離，不劃分實際區域，產權登記在投資者名下，並在一定期限包租，購房者無法自行經營的商鋪銷售模式。這種商鋪本身不具有獨立使用的價值，產權成了虛擬的收益權屬。另一種則是獨立產權商鋪，這種商鋪與虛擬產權式商鋪的根本區別是，真正擁有分割的獨立產權的物業形態，購買這種商鋪的投資者可以自營，也可以出租，或是讓經營公司包租。這樣投資者就真正擁有了處置權。筆者現僅就虛擬式產權商鋪所有權性質進行探討。
2.虛擬式產權商鋪的權利性質
根據物權法傳統理論，所有權包括四項權能，即所有權人對物享有占有、使用、收益、處分的權利。但作為所有權的客體的物，是一個不斷發展的概念。自19世紀初，隨著高層建築逐漸普及，如何處理高層建築中各所有權人之間的關係逐漸成為立法者和法學學者關注的問題，20世紀60年代，建築物區分所有權作為一項重要的民法製度已為英美法係與大陸法係各國民事立法普遍確立。我國新頒布的《物權法》第70條規定，業主對建築物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利，即建築物區分所有權包括專有權、共有權和成員權。
在虛擬式產權商鋪最初出現時，立法者和行政部門並未充分認識到其與建築物區分所有權有所區別，因此沒有針對虛擬式產權商鋪的相關立法或規章，房地管理部門也為虛擬式產權商鋪的購買人頒發了普通的所有權證。隨著虛擬式產權商鋪大量出現，各種問題不斷出現時，相關行政部門由於尚未認識到虛擬式產權商鋪的所有權性質，因此未能及時進行引導，而是采取了禁止銷售或禁止登記的政策。