陝西省西安市灞橋區人民法院 嚴霽麗
房屋承租人優先購買權是指在租賃合同的有效期內，在出租人出賣出租房屋時，承租人在同等條件下有優先於其他購買人購買房屋的權利。優先購買權有約定和法定之分。我國現行法律未規定約定優先購買權，本文僅以法定優先購買權進行分析論述。房屋承租人優先購買權是一項重要的民事權利，但法學界論述不多，且學界對該權利的價值存在爭議，對其性質、成立條件、與相關主體民事權利的衝突及解決等問題未形成較統一的認識。我國《民法通則》、《合同法》、《城市私有房屋管理條例》等現行法律對房屋承租人優先購買權的規定過於簡單，從設立、行使到司法救濟等一係列問題均沒有完善的規定。學術界研討得不夠深入，影響到立法的完善。立法的不完善，導致優先購買權人不知如何依法行使權利，出租人和第三人不知如何依法尊重權利；也影響到人民法院依法有效地保護房屋承租人優先購買權。有的法院不受理優先購買權案件，有的受理了，但判決結果相差很大，存在同案不同判的狀況，甚至有的判決了，無法執行，導致當事人不斷上訪、申訴。無論從研究現狀、立法現狀還是司法實踐來看，都有必要對房屋承租人優先購買權進行深入研究。本文結合司法實踐，僅對房屋承租人優先購買權爭議比較大的幾個問題進行探討。首先，對房屋承租人優先購買權的性質、效力進行分析；其次，詳細分析司法實踐中存在問題較多的房屋承租人優先購買權與相關權利的衝突問題，進而提出具體的協調解決辦法。
值得一提的是，對房屋承租人優先購買權存在的價值曆來存有爭議。反對者認為，房屋承租人優先購買權限製了所有權人的自由，損害了第三人利益，破壞了交易公平等等，已無保留的價值，應予以廢除。讚同者認為，房屋承租人優先購買權具有公平、效率、秩序的價值，應予以保留。而事實上，我國現行法律對該製度的存廢持肯定態度。就是新近頒布的《物權法》，也保留了此項製度。
筆者認為，房屋承租人優先購買權雖然在一定程度上限製了所有人的自由，妨礙了交易速度，但是，它在保護處於弱者地位的承租人利益、提高物之利用效率、促進物盡其用、穩定既存的法律秩序、減少糾紛等方麵，具有其不可代替的價值。每一種製度都不可能是完美無缺的，不能因為一項製度中存在一些缺陷、不足，就輕易地否定整個製度存在的價值。
優先購買權的法律性質如何，直接關係到該權利的行使以及法律保護。對此，學界一直有不同見解。
對於房屋承租人優先購買權性質的學說有：附停止條件的形成權說；物權的期待權、非形成權說；法定權利、具有物權性質的請求權、附限製條件的形成權、期待權、專屬權說；既得權、形成權（非附條件形成權）、物權說等等。
一是物權說或債務說。即優先購買權依其能否對抗第三人可分為物權性優先購買權和債務性優先購買權。無論法定或者約定優先購買權，均有這兩種性質不同的優先購買權。我國現行法律所規定的優先購買權，學者對其性質有不同意見：一種觀點認為，優先購買權附隨於買賣關係，本質上仍屬債權，應於合同法中規定；另一種觀點認為，優先購買權具有對抗第三人的物權效力，應於物權法中規定。
二是附條件的形成權說。即先買權人在該不動產出賣給第三人時，有權向不動產所有人以意思表示，使其負移轉其不動產於自己，而自己負有支付所有人與第三人所約定代價的義務。此形成權的行使，須以行使時所有權人與第三人之間有合同存在為要件。德國學者也持此說。