上海開埠後的華洋共居與城市發展
城市經濟與社會
作者：張生
摘要：上海在開埠通商之後，外國商人在領事的保護下，以低廉的價格取得了上海土地的永久使用權。戰爭發生，華洋共居使上海租界人口驟增，房屋供求關係比例失衡，盡管中外房地產商建造新屋，但房屋仍供不應求，上海城市發展步入了一個新階段。
關鍵詞：上海；華洋共居；城市發展
中圖分類號：F129 文獻標識碼：A
文章編號：1674-4144（2014）-01-56（5）
上海在開埠通商之後，土地章程頒布以前，1843年的《虎門條約》中稱：中華地方官必須與英國領事官各就地方民情，議於何地方，用何房屋或基地，係準英人租賃。其租價必照五港口之現在所值高低為準，務求平允。英國管事官每年以英人或建築房屋若幹間，或租屋若幹所，通報地方官，轉報立案。惟房屋之增減，視乎商人之多寡，而商人之多寡，視乎貿易之衰旺，難以預訂額數。[1]
但1843年11月17日，上海正式開埠之前，第一批到達上海的英國商人，在上海城內租用民房，並迫不急待的開始租地。其時華人居民並不願意把土地賣給外國人，因而索價奇昂，滬上官吏也借口說，土地係人民私產，官家無強迫出售之理，變相的拒絕外國人的購地要求。當時的英國商人認為：購地之難，實百倍於吳淞之役。[2]
到1844年5月，共有8個英國洋行按此方式租賃了9號土地，基於此，蘇鬆太道宮慕久與英國領事巴富爾商議許久，終於劃定了英租界的界址，1849年，敏體尼與麟桂談判之後，劃定了法租界的界址。英、美租界設立之初，因領事本意均是將租界內所有土地由外僑逐漸收買，使租界成為專供外僑居住的區域。
1 上海租地章程的簽訂
1845年，英國領事巴富爾與上海道台宮慕久商訂《土地章程》（Land Regulations），其中規定：該地域內的本地人，不得將房屋相互租賃，或再行建造房屋，以租予華人商賈，外商不得建造房屋以租予華人或供給華人之用。租界內實行“華洋分居”。除了受雇於外僑的華人之外，其他華籍居民一概不準在租界內居住。
土地章程之後，外商租賃土地的方式發生了變化，通常以永租製來租地，即中國民間通常留行的“賣田不賣佃”。經過確定的永租製有以下幾個要點：①劃定允許英國臣民永租土地的界址，即以後的英租界（法租界、美租界，乃至公共租界）。②英（外）國僑民隻準租地，不準買地。③英（外）國僑民租賃土地為永遠租賃，華人原業主不準另索加價，也不準“自討退地”；英（外）國僑民租地人可以任意退租，退租時華人原業主必須將“押金”退還。④契證的申辦須由租地人向外國領事館申請，先由駐滬領事審核，而後移轉道台，由中英（外）雙方派出官員共同勘測、丈量、繪圖，並將情況向道台彙報。⑤外國僑民永租土地使用的契證必須經道台蓋章才能生效（故而以後習稱“道契”）。⑥外國租地人不準在未經許可的情況下，將所租土地轉讓給與中國無約國的外國人，華人也不準在界內自行租地。⑦外國租地人按照固定的1500文/畝向中國政府繳納年租，其永租權即受到道台的保護。
上海土地永租權實行後，大部分外國商人在外國領事的保護和慫恿下，以低廉的價格取得了土地的永久使用權。尤其從第3個要點看來，地皮在以後增值的過程中，所有利潤均由外國商人獲得，而與中國原業主無關，也無法再議加添租價。1845年的《土地章程》，並沒有禁止租界內華人原住民的相關內容，但在洋商高價租賃的誘惑下，多數華籍居民放棄了田產，僅有少數堅不售地的田戶存在。
2 小刀會起義與華洋雜居之始
1853年9月，小刀會起義軍攻占上海縣城後，大批華人進入租界避難，正如多數研究者指出的，小刀會起義打破了“華洋分居”的禁例，並且小刀會起義及清軍在鎮壓過程中的燒殺也對上海發展破壞巨大。據當時的目擊者稱：假使我們把郊區計算在內，至少足有半個上海，全被大火或槍炮所毀滅了。一度商業繁榮的區域，已經變得麵目全非。縣城中心，幾乎沒有一家商店，沒有一所像樣的住宅，從東門直到十字路口文監師教堂旁邊，全部被大火燒掉。這時，英租界華人從原來的500人增至2萬人，租界當局出於稅收、房租等方麵考慮，默許了華洋雜居，但人多屋少，住房嚴重缺乏。
英國商人趁機賺錢，將土地租與難民，或建房屋供難民居住。為有利可圖，許多外國房地產公司因之而起，投機家蜂湧而至。原來的大班、水手、夥伕、鴉片販子，搖身一變，全都成了房地產商人。從1853年9月到1854年7月，在租界內的廣東路、福州路一帶，以最快的速度建造了800多幢簡陋木板房，以高價租給逃入租界的華人，收益比做其他生意大，周轉更快更穩妥，盈利甚豐。木板簡屋一時成了租界土地上最搶眼的建築群。[3]
人口驟增，供求關係比例失衡，使得一批批簡屋拔地而起，但仍供不應求。從此“租界本專為外僑居住而設之原始觀念，乃首先以租界外之情勢紛擾，以及內戰方烈，而被改變”。具有經濟能力租賃木板簡屋的華人，以富商、地主為主。難民仍聚居於街道，或生活在洋涇浜與黃浦江的船上。《北華捷報》抱怨說：外僑集團約占地1500畝，建有住房150所，而中國人占地200畝，建有800所住房。可想而知，這樣稠密的人口集聚，肯定會產生各種危險。1854年7月11日，據道路碼頭委員會提交的年度報告中顯示，這些中國難民的湧入，使租界內交通、治安和衛生狀況受到很大影響。
圖中的法租界，領事館周圍除墓地以外，幾乎全被中國民房包圍。外國僑商初居上海，尚未形成久居之心，投機發財是其唯一目的。但英國駐滬領事阿禮國同大部分洋商之間產生分歧，焦點在於是否還應當在租界內嚴格實行“華洋分居”。阿禮國主張租界自成一體，堅持把外僑社區和華人社區隔離開來。而在滬洋商及租地人關心如何不失時機地發財致富，他們堅持認為，如果資金沒有更有利的投資途徑，就將地皮再租給中國人，或建造房屋出租，以獲取利潤。
3 租界對於華洋雜居後的城市治理
在公共租界，關於當時的地價，蘭寧夫婦（G. Lanning and S. Couling）在最早的《上海史》（The History of Shanghai）中說，地價被人為哄抬了，原來40元一畝的地皮，現在漲到每畝300元。另外一個更誇張的數字是，原來46到74英鎊一英畝的地皮，抬升到8000到12000英鎊。法租界情況稍遜，但地價漲勢同樣驚人。最早在上海做起租地造屋生意的法國商人雷米，1840年占得洋涇浜南畔2385畝土地，共花費45.6萬元，平均每畝191元（約合銀136兩）。至1856年，法租界召開第一次地主大會，法租界內外國人占有的土地，平均每畝漲至868元（約合銀616兩），是雷米1849年出價的4.5倍。