從規章來考察，在1845年《土地章程》中原有的一些條款中，房屋的建造與經營是受到一定限製的，具體規定如下：
一、租界範圍內禁止買賣租地以圖營利，但不限製外商利用租地經營房產從中營利。
二、租地限於外商居住、存貨用，禁止為營利而轉租。
三、界內中外通商受官方管製，以滿足外商食用為限，而不是雙方為營利的自由貿易。界內不得為華商私設用房。
四、界內房屋用料、外觀、格局須符合安全、方便原則，不得使用竹、木等易燃建築材料，不得阻礙公用道路，不得有礙環境整潔，等。
而1854年通過的《上海英美法租界章程》有很大不同，如，原來的禁止為華人建造房屋，禁止華人之間相互租賃等相關規定已被刪除，為安全考慮，僅在第八條中規定：洋房左近，不準華人起造房屋草棚，恐遭祝融之患。這表明，租界官方以條文的形式，對華人在租界內居住大體予以認可，隻是要合乎一定規範。1855年1月，雖然阿禮國下令驅逐“不良華人”離開租界，但華洋雜居的局麵已在事實上存在。次年2月24日，上海道台藍蔚雯發布《上海華民住居租界內條例》。條例規定：凡華民在界內租地賃房，如該房地係外國人之業，則由該業戶稟明領事官，係華民之業，則由該業戶稟明地方官，將租戶姓名年籍，作何生意，欲造何等房屋，作何應用，共住幾人，是何姓名，均皆注明，繪圖呈驗。但是，由於遷居租界的華人數量極多，租界當局對此並不合作，上海道為首的地方官吏想要進行實際有效的管理隻是一紙空文。
租地建屋，招商出租，成為當時洋商的首選致富途徑。如何保護租地人的利益，成為外國領事的主要任務。某種程度上可以說，是房地產經營的可觀收益，使外僑在租界建立自治市政機構的願望成為可行。而租界新成立的工部局為了增加收入，在第二次董事會會議上，一致認為租界內外僑人口不多，不足以承擔工部局的開支，即決議向華人及中式房屋征收捐稅。當時外人捐稅為房租的3%，而華人為房租的8%，其理由是華人不納地稅，而房租又比較低廉。
50年代中期以後，中國人辦的各種商號、店鋪如雨後春筍般出現，有專門經營進口洋貨的洋廣貨店、洋布店、五金店、西藥店等，有專門經營出口生意的絲棧、茶棧及各種土貨商棧，有錢莊、銀號、交通運輸站及米店、布店，有種類繁多的服務、娛樂性行業，如茶館、酒樓、客棧、戲館、煙館、賭館、妓館等。
4 太平軍起義對於上海人口遷入的促進
1860～1862年，因太平天國，江浙豪紳、富商、地主及平民大批量遷進租界，人口持續猛增，上海成為“通省子女玉帛所聚”。據鄒依仁在《舊上海人口變遷的研究》中數字顯示，1865年、1866年，整個上海地區的總人口，由1852年的54萬增長到近70萬，淨增近15萬人。
許多外國洋行設立地產部，頓時拋棄了絲茶的舊業而專心於價值立時暴漲的地產，再度乘機大肆興建房屋，在河南路以西，湖北路浙江路以東增建木板房出租，僅英租界此類木板簡屋就多達8000餘幢。1860年，一個最有勢力的英僑與英領事阿禮國談話時說：將來也許會有一天，來到這兒的人們會發現充分的因由去懊悔現在所行，即，將房屋出租或分租給華人的辦法。可是，我們一般地主和投機商人，跟這個有什麼幹係呢？您是女皇陛下的領事官，職責所在，自然不得不為國家謀永久的利益。可是我所關心的，卻是如何不失絲毫時機，發財致富；我的錢如果沒有更有利的運用方法，自然隻得將地皮租給中國人，或造房子租給他們，以取得三分到四分的利息。我希望，最遲在兩三年內，發財而去；至於以後上海給水淹沒或給火燒掉，與我有什麼關係呢？[4]
1863年9月21日，英美租界合並，外人稱之為“Foreign Settlement”，租界投機狂潮有增無減。時人記載說：夷場人口稠密，凡賃屋者，房租而外，另有月捐，即布棚攤子及測字星卜之流中，每月收捐洋銀二、三元不等。同時，隨著地價和房租的暴漲，其他商品的價格也不斷上升，薪桂米珠，凡日用所需之物，其價較他處俱數倍。江浙富紳遷居上海之後，其巨額的資本也給房地產投機事業起到了火上澆油的作用。據一個目擊者稱，由於江浙孑遺無不趨上海洋涇之上，以在上海謀一立足之地為幸事，因而極大地刺激了房地產業的發展和房地產市場的形成，沒多久便出現了“新築室縱橫十餘裏，地值至畝數千金”的局麵。[5]
法租界的情況也不遜於英美租界。鹹豐三年，法租界隻有中國民房4處，到同治四年，出現400幢新房。1860年左右，原來法租界中無人問津的土地也被賣光。隻要能借到錢，就能得到暴利，投機是當時的座右銘。這些也引起法國領事相當的注意，愛棠在一封寫給使館的信中稱，上海四麵八方都在造房子。 [6]
這種投機事業的暴利吸引了所有來上海淘金的外國人，包括一些平時並不安份守己的人，自從發現在他們自己不起眼的泥地裏有比這個商業中心的整個海上貿易遠為巨大的財富。這種發現亦使許多搗蛋分子變得聰明了，既然賺錢很容易，又何必去冒風險呢！
當時的法國人這樣寫道：這惶惶不安和危難重重的四年也是投機事業最瘋狂，大發橫財，窮奢極侈的時期。據說中國難民多得不計其數，得給他們房子住。大家都趕著造房子。適合當地人生活習慣的房子魔術般地一片片建造起來。有錢的商人把他們的資金都投在造房子上，沒有錢的人借錢造房子，職員、買辦、郵差、傭人，所有的人都投入這個投機事業中，並且都從中賺了錢。上海泡在黃金裏。[7]
在60年代初，外國人甚至忙得無暇舉行賽馬。租界內足以誇耀的場所跑馬廳自建成以來，於1862年第一次擱置不用。幾乎所有的白種人都卷入房產投機的熱潮中，並從瘋狂的投機中獲得巨額盈利。[8]
在當時租界約有30萬名的華人繳付房租，所有的白種人，不論國籍，不論老幼和等級都已經發了財了。哈密曾在《近百年來上海政治經濟史》一書中哀歎說，這就是貴族獨占式的上海之末日，但他承認，這同時也就是成為一個未來的大都市的起點，上海正如雨後春筍一般突然長大，其發達比了雪尼和舊金山更為快速。1864年，戈登的常勝軍攻占蘇州之後，太平軍平複的消息傳來，在公共租界裏，避難於上海的中國人便紛紛回鄉，每天必有大批的人家搬出去，致使房屋大批的空閑起來。雖有些中國人因為已經開著店鋪，一時不能搬走，但剩下的已經寥寥無幾，其衰落的倏忽正如以前的突然熱鬧一般無二。法租界也是同樣的情況，大量的難民急急乎離開這個過去來尋找避難處的港埠，而大家原指望他們會定居在那裏的。住房，整個住宅區都變得空蕩蕩了；隔了一個晚上，地皮就不值錢了。從1864年到1865年，房租降低了50%，在建的住屋也多半停工，由於許多房子都是貸款造的，因此，許多人破產了。另外，許多家很有名的外國商行都已關門大吉，現款的籌碼突然枯竭，11家外國銀行之中有6家停止付款。