5 華洋雜居與上海城市發展
1865年12月31日，據統計，公共租界有人居住的住房計6454幢，無人居住的計2267幢，合計8721幢。時至1866年2月，英租界外僑房屋有人住者250幢，無人住者19幢；華人房屋有人住者6454幢，無人住者2252幢。美租界情況與之相類，外僑住房有人住者69幢，無人住者24幢，華人住房有人住者2012幢，無人住者1253幢。由此可見，因太平軍戰亂引起的短暫房荒已徹底消失。
1867年，房屋出租率雖有所提高，但租金仍有下降的趨勢。為了不讓房屋空閑，業主們寧願接受低廉的租金。1870年左右，由於木板簡屋的建築材料易燃，租界當局對之加以取締和限製，已建成的一些其他類型的簡屋，為了防火也要拆除。
當然，拆除簡屋還有另一個重要原因，在1865-1880年近15年的時間裏，隨著瘋狂投機時代的結束，上海人口增長緩慢，有時甚至出現負增長。[9]在這一時期，簡易的木板住屋失去了存在的理由，幾乎同時，隨著公共租界內馬路的建成，租界內居住區與華人居住區也初步形成。
當然，當時的華洋共居中包含著適當的華洋分居。“外僑的建築物集中分布在外灘到河南路的東區地帶，另外在河南路和福建路之間也有一些，但福建路以西地帶就基本上沒有外僑的房子了。而在東區地帶，隻有北麵靠蘇州河地帶和南麵靠洋涇浜地帶才有一些中國人的住宅。”因此界內的外僑居住區和中國人居住區呈現不同的景觀。
外僑區商人們並不把自己的房子造得太靠近。他們相信應留餘地，他們由於在洋行周圍留有寬敞的空地而感到自豪。而華人區則房子非常密集，房屋之間空地很少。[10]外灘西岸也有了一百五十餘座倉庫和堆棧，沿黃浦一帶江岸，用大木植樁，貫穿鐵條，排列十餘裏，廣數丈。其碼頭恰與輪船相當，可用車馬送運貨物至輪船，而中國居民建築則主要集中於河南路以西和浙江路、湖北路以東地區，而浙江路以西到西藏路一帶，也有一些華人建築，但更多的是未開發的農田。這也反應了公共租界及後來的上海城市由西向東發展的特點。
此時，建築行業也已因中西有別而分幫口，造華人屋宇者，謂之本幫；造洋房者，謂之紅幫。判若鴻溝，不能逾越。當時從事房地產經營的老沙遜、怡和、仁記、兆豐、公平、太平、通和、德和、有恒、泰來、永順、元芳、和記、裕盛、隆茂、字林等洋行將原來的簡易木板房拆除，翻造和興建二層磚木結構的樓房，形成上海特色的石庫門裏弄房屋。裏弄房屋的設計是為了在有限的土地上，多建出租房屋，多收租金，以往的木板房屋在總體排列上采用歐洲住宅的毗連式，這是上海裏弄街坊的雛形。裏弄街坊的形成，有助於商業街區的形成和移民的商業聚集。
在商業利益誘惑與鼓舞下，移民再次湧入，70年代中期，葛元煦記載，華商專門經營進口洋廣雜貨的大小店鋪，南北各市亦不下百十家。租界繁華，日盛一日。[11]多數進入租界的中國人，目的就是從商謀生。如出生在廣東香山塾師家庭的鄭觀應，是受父命到上海學商，在他影響下，他的幾個弟弟也接二連三的來到上海。但這一時期，上海對於各地商幫而言，尚未成為其久居之地。徐珂在《清稗類鈔》說，吾國商人，雖無商業教育，而頗以信義著聞於時，為外人所稱道。然非所論於都會之小商，而在上海租界者為尤甚。蓋上海五方雜處，良莠不齊，且人人心目中視所居為傳舍，商賈尤甚。
華人移居租界之後，工部局也開始對華人征收房捐，房租也隨之增加，但是移民數量及趨勢並未隨著減少。從晚清一些小說中反應的情況來看，由於著租界的輻射效應，江浙的富商子弟及退職官員將上海視為天堂，留戀往返，置地買房。另外，商業的繁盛使得就業機會越來越多，不僅僅是商人將上海視為樂土，仕途不通的塾師也紛紛到上海謀館，手工業者、破產農民更不計其數。
於是到了19世紀70年代，除了1878年房租普遍下降10%～15%外，房屋出租率逐步回升。外國專業性房產公司紛紛成立，或者出租一定數量的自產房，或者兼營代客租賃，獲利頗厚。如業廣地產公司擁有房屋總數3000套左右，大部分供出租，出租對象主要是中國居民和小工商業主。其1896年的租金收入比1895年增加30000兩，1897年較1896年增加32340兩，1898年又增加29514兩。在1919年裏，業廣的中國住戶普遍被增加租金15.5%。其他房地產公司亦然。英美租界合並，經過數次擴張，至1893年，外人租界麵積達10676畝。
1895年，《馬關條約》簽訂後，工部局認為，“鑒於界至以內及其鄰近華人人口增加之狀態，粉廠、絲廠與正在創設之同性質工廠之數目，以及此後房屋、居民二者之必然有增無已，現有界至以內可供應用之土地非擁擠不堪，決不足與此種擴張相當之適應。”[12]此時，上海華洋共居久矣，但工部局認為外國居民常與數額眾多之華人貼鄰相處，複足危及康健。這時上海城市發展到了一個新階段，租界房荒到了嚴重地步。
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責任編輯：蔣亞林