一、深圳著名地產顧問集團公司新來的“幫忙人”
二零零四年，蔣敏買斷工齡主動離開“海洋世界”以後，應邀到一家朋友開的地產顧問集團公司去幫忙，該公司在深圳也是名聲赫赫的。當時蔣敏有兩個想法：其一，蔣敏自認為是老資格的房地產開發商。還在一九八八年，蔣敏就籌建了湖南第一家省級地產開發公司——湖南省華僑住宅開發有限公司，開發了長沙當時第一個高尚住宅區——麓山華僑新村。萬科直到一九九二年才開始做房地產。蔣敏雖然比較早地介入房地產的開發，但畢竟沒有專門做過房地產項目策劃。因此，有機會到一家有名的地產顧問集團公司來幫幫忙，很有必要。其二，盡管很多朋友們都認為蔣敏是中國旅遊地產策劃的第一人。但蔣敏認為自己在做純粹的房地產策劃這一塊還有待加強。因此，蔣敏到這家公司來的目的非常明確，實踐半年，然後出來自己做。
二、“幫忙”三個月，三個地產策劃案幾乎全部中標
因此，他將自己的創意娓娓道來，從容不迫，說到妙處，他更是神采飛揚，語驚四座。他講完之後，香港威新集團總裁洪亞曆先生站起來帶頭鼓掌，並且當場表態道：“就是這個策劃案，後麵幾家公司的策劃案我不聽了。”
這家公司確實有比較大的規模，人也非常多，公司的老總是個大忙人，長期在空中飛來飛去，蔣敏到公司之後，很少能見到他的影子。因為這家公司的規模和名氣都比較大，因此，他們自然也就能收到很多各房地產公司發來的標書。有時標書多了，時間緊，人手不夠，在這種情況下，公司便讓蔣敏也牽個頭，並配給他幾個人，組成一個項目組。在這個公司，這樣的項目策劃組是有好多個的。不用說，公司精幹的策劃人員都已有自己的位置，分到蔣敏名下的幾個都是新來的，或是缺乏工作經驗的。
蔣敏想，既然是來幫忙的，實踐的，那也就得實實在在的幹幾件事。於是，蔣敏便帶領他的小團隊，開始第一個項目的策劃。
第一個項目是一個四十萬平方米的深圳龍崗的住宅區。這是一個邀標項目，客戶要求十天之內能拿出概念策劃方案。說幹就幹，蔣敏和他的小團隊緊鑼密鼓地策劃開了。大家各自都發揮自己的想象力，不到一個星期，便把策劃方案拿出來了。到了客戶聽標書的那一天，蔣敏親自講標，蔣敏的口才是不用說的，很有激情，也很有煽動性。他把標書一講完，對方的總經理就激動地站了起來，當著蔣敏的麵說道：“這個策劃案絕對是高手策劃的，策劃的角度與手法都十分新穎獨特！”一般而言，在評標會上，對方絕對不會當著策劃人員的麵誇獎對方，大多是挑這個毛病，那個毛病，但這位總經理居然當著蔣敏的麵說這個案子是高手策劃的，而且還不是一般的高手，這讓蔣敏很有些得意，心裏可說是樂滋滋的。這便是蔣敏到這家公司後策劃的第一個項目，真可謂旗開得勝，馬到成功。
第二個項目是安徽的一個有五十多萬平米的大型住宅項目，也是個帶突擊性的任務。蔣敏接到任務後，又和他的小團隊打起了攻堅戰。和上次一樣，又是花了一個星期，便拿出了該項目的概念策劃。這個項目雖然在安徽，但該項目的投資公司在深圳，公司總部就在深南大道一棟很有名的寫字樓裏。該項目邀標後，有好幾家策劃公司都準備了策劃方案。某天，該投資公司把四家應標的公司都請去講標，上午兩家，下午兩家。蔣敏被排在最前麵。蔣敏是當教師出身，口才本來就不錯，而且，他的特點是人越多越來勁。現在他講的是融進了自己的思想和創意的策劃案，那更是講得如滔滔江水，一瀉千裏。規定的時間是一個小時，他連表都未看，但他講完一看表，剛好一小時。講完之後，聽標的公司總經理很沉穩地向蔣敏點點頭道：“謝謝你！”出來後，蔣敏對助手講：“今天怎麼了？好像沒有上次的效果好？”助手道：“蔣總，今天我們是第一個講，他們當然不好立馬表態；而那次你是最後一個講，那位老總在你前麵已聽了五、六家的策劃者講標，他有比較，因此，聽你講得那麼精彩，便禁不住當場就叫好了！”原來如此。事後不到一個月，一個很偶然的機會，蔣敏與該項目的總經理在某一個宴會上相遇，那位總經理告訴蔣敏，他們那個項目因為種種原因，夭折了。但那次他們聽了四個公司的策劃人講標，最後大家一致評價，蔣敏公司做的標書是最到位的，蔣敏的臨場發揮和表達，也絕對是一流的。後來，蔣敏和那位總經理還成了好朋友，而且對方還想把蔣敏挖到他們公司去。
第三個項目是香港威新集團的。這是香港的一家上市公司，它的控股公司在新加坡。也就是說，是新加坡一家公司在香港上市。他們在深圳高新技術園有一塊很大的土地，這塊土地他們拿到手已經有好幾年了，隨著深圳高新技術園的興建，這塊土地也就跟著不斷地升值。眼看著開發的時機成熟了，於是，他們就開始起動，準備開發一個頗有特色的地產項目。他們向深圳的好幾家大型的房地產策劃公司邀標，第一輪的幾個公司中，蔣敏所在的公司不在其列。香港威新集團的老總把他們交上來的標書一一看過，又聽他們一一講過，都沒有找到感覺。於是，他們再次邀標，這次，便又輪到了蔣敏的名下。又是突擊性的，時間隻有五天，但他們到了第四天，就把策劃方案拿出來了。
蔣敏所在的公司有一個規矩，就是不管哪一個組做出來的方案，或曰標書，在拿出去之前都要在公司內部進行一次“嚴刑拷打”。比如明天就要去應標開講了，那麼今天公司內部從總經理到部門經理都要來參加一個“嚴刑拷打”會。就是從嚴要求，找缺點，提意見，盡量地完善它。讓蔣敏感到奇怪的是，他第一次在公司內部講標，是在一片掌聲中獲得通過的；第二次講標也很順利，但第三次講標，卻與前兩次截然相反，可以說是意見提了一大堆。總經理不在家，一位副總甚至說，這是他們公司有史以來最差的一個標書，如果不推倒重來，那拿出去是要大丟公司麵子的。要是沒時間再修改的話，寧可放棄。散會之後，蔣敏項目組的幾個人感到十分納悶，怎麼也想不通，因為他們認為這個方案是他們這兩個月來，所做的三個方案之中最棒的一個。前兩個方案嚴格地說還有些粗糙，而這個方案雖然時間短，但無論是創意，還是其中的細節，他們都感覺有可圈可點的東西，角度新，有特色，閃光點多。於是，蔣敏小團隊的幾個人便猜測，估計是有人心生嫉妒，故意挑刺。你想，蔣敏到公司也就兩個來月，連做兩個項目都中標了，現在第三個項目如果又中標的話，那就意味著蔣敏連得了個“三連冠”，這無形中就把有的人比下去了。蔣敏聽後道：“你們也不要瞎猜，兼聽則明嘛，但現在推倒重來顯然不現實，而明天的講標會是在本公司開，怎麼辦？”最後大家商議，給出差在外的總經理打電話。總經理很通情達理，二話沒說就同意他們明天照常講標的請求。
香港的威新集團公司的幾位老總並沒有大擺架子，他們不是幾個電話把大家都吆喝到他們公司去講標，而是一個公司一個公司地上門去聽。到蔣敏所在公司來聽標的有香港威新集團公司總裁洪亞曆和深圳威新軟件科技園有限公司的總經理陳鴻飛等。那天蔣敏很是奇怪，他所在公司的董事長、總經理、副總經理等幾乎全都到了會場，總經理是前一天晚上趕回來的。那一天蔣敏講標講得十分輕鬆。蔣敏本來就是抱著到這個公司來幫忙來實踐的，而且，他也做好了過一兩個月就離開的打算。因此，他將自己的創意娓娓道來，從容不迫，說到妙處，他更是神采飛揚，語驚四座。他講完之後，香港威新集團總裁洪亞曆先生首先站起來帶頭鼓掌，並且當場表態道：“就定這個策劃案，後麵幾家公司的策劃案我不聽了。我以為這個策劃案的水平很高，很有特色，角度很新，也很完整，不需要修改。我建議將這個策劃案作為副件馬上報市國土局。”散會之後，蔣敏送洪亞曆總裁等幾位先生下樓，洪先生還緊緊地握著蔣敏的手道：“太謝謝你了，蔣先生！你真是策劃高人，在短短五天時間，能做出如此好的方案，如不是我親眼所見，真難令人相信！”還順便遍問了蔣敏很多個人的情況，蔣敏後來回憶當時的感受，那就是一個字：爽！而且，洪先生還交待深圳威新軟件園有限公司的陳鴻飛，一定要和蔣敏先生保持密切的聯係。蔣敏好開心。把洪先生等一行人送走後，蔣敏把煙掏出來，見人就一支一支地丟過去。
此事之後，蔣敏就離開了這個公司。
後來，香港威新集團還誠邀他去做他們公司的策劃總監，一開口就是月薪多少萬。蔣敏當時沒有拒絕，也沒有表示特別的熱心。他從小梅沙的“海洋世界”出來之後，最大的理想就是天不管他，他不管天；人不管他，他不管人。做一個策劃獨行俠，過自由自在的生活。現在如果再到“威新”去，估計又要重複從前了，因此，他得考慮考慮。後來，開始做“奧運開幕式”的策劃，對北京的“奧運”也寄托了不少距現實較遠的幻想，因此到“威新”當策劃顧問的事也就變得不了了之了。不過，現在蔣敏和深圳威新公司的總經理陳鴻飛已成了很要好的哥們了。
三、深圳“威新軟件城”的策劃案
項目初步概念策劃
一、概述
1、深圳軟件業市場現狀及前景
深圳作為國際化的大都市，經濟發展的前沿陣地，其軟件業正在以驚人的速度迅猛發展。
2003年，深圳軟件業產值高達291億元，同比增長45.5%，對深圳GDP的貢獻率超過了9%，軟件業出口額5.9億美元，同比增長47.5%，占全國軟件業出口總額的26%；深圳已成為全國最大的軟件出口基地，出口額連續五年全國第一。深圳的軟件業已經進入由技術向產業轉化的階段，軟件業將成為深圳增長最快的產業。深圳還被國家率先確定為“國家軟件出口基地”。
（圖）2001-2003年深圳軟件產值（單位：億元人民幣）
注：2005年目標產值數據摘自《深圳市國民經濟和社會信息化“十五”規劃（2001-2005）》。
（圖）2000-2003年深圳軟件企業增長示意圖（單位：家）
（圖）2001-2003年深圳市軟件行業從業人員增長示意圖（單位：萬人）
2、軟件工程師一族的工作、生活及心理特征：
（1）工作特征：
工作延續性強。軟件設計是個延續性很強的工作，需要連續性思維，需要提供一個可以延續工作的場所；
居家辦公一體。為完成延續性強的設計工作，工程師們往往在辦公室生活，渴望自己獨立的工作生活空間。
（2）生活特征：
年輕新貴，生活時尚。平均不到30歲的年齡卻有著不菲的收入，這使得這群年輕新貴有著與普通年輕人不同的生活觀念，他們追求時尚、觀念前衛。
缺乏溝通。軟件工程師因工作的延續性，過著晝夜不分的生活。厭倦了與電話的朝夕相處，他們更加渴望與其他人的交流、與自然的溝通。
（3）心理特征：
喜歡群居，向往交流。軟件工程師因其獨特的工作習慣，更向往群居，渴望交流。
崇尚健康生活，追求前衛。軟件工程師長期伏案工作，更崇尚運動，更追求前衛。
工作的束縛已經使得他們擠壓了太多的苦悶，他們渴望在休閑時刻的自由與放鬆，以排解壓力、宣泄情緒。
3、深圳房地產現狀概況：
（圖）深圳曆年商品房新開工麵積示意（單位：平方米）
（圖）深圳市曆年商品房竣工麵積示意（單位：平方米）
（圖）深圳市曆年商品房銷售麵積示意（單位：平方米）
4、天時、地利、人和
據深圳軟件協會統計，2003年深圳市軟件企業有3700家，從業人員10萬，這是一個龐大的群體，卻被地產市場遺忘，專門針對這一群體的房地產開發還是一片空白。因此，本項目的入市，可謂占盡“天時、地利、人和”。
天時：根據市委市政府的戰略部署，我市將突出重點、集中力量大力發展信息產業，力爭用5-10年時間，把深圳建成全國乃至亞洲重要的信息製造業基地，相關企業及從業人員數量也將迅速增加。
如果說其他行業的“白骨精”（白領、骨幹、精英）大部分是年輕人的話，那麼軟件業的“白骨精”則是平均年齡不到30歲的年輕群體，工作、居家混為一體的特性，使他們渴望一體化空間的出現，這為本項目的開發帶來了極大的商機。
地利：迷人的深圳灣畔，美麗的沙河高爾夫球場，特別是深圳高科技產業園，已經成為深圳乃至全國燃燒從業人員神往的工作居家園區。
人和：高速發展的IT產業，日益擴大的從業人員群體，蘊藏著巨大的商機。我公司獨特的創意與威新公司豐富的土地儲備、雄厚的資金支持相結合，將打造出引起市場轟動的項目--SOHO軟件村暨軟件地球村。
二、項目概念地位（做什麼？）