商業地產運營之道
投資圓桌
作者：傅碩
遠洋地產2014財報顯示：公司持有物業規模再創新高，經營收入及淨利潤均穩定增長，初步形成商業資產集群。此前，遠洋地產總裁李明向投資者表示，市場依然如故，心情很好。遠洋地產的這份財報也對李明“心情很好”部分給出了解釋。
持有優質商業地產，到底對地產企業意味著什麼？
一份權威第三方獨立機構給出了答案：預計到2019年，遠洋地產持有的商業規模會超過350萬平米，租金收入可以超過30億元，基本上可以覆蓋遠洋地產一年的利息支出。即，到2019年，在現金流量表中，遠洋地產的對外借款利息和內部租金收入相抵。非財報口徑的租金數字是，2014年，遠洋地產投資性物業實現了28%的增長，投資性物業收入已經達到11億元。
“跑馬圈地上規模”似乎是國內商業地產的經營哲學。遠洋地產是同行中的另類。此前，在商業綜合體的操作上，遠洋地產野心不夠，耐心十足。有同行指責其進取不足，保守有餘。也有同行認為其點石成金，保守且進取，最大程度規避商業綜合體的暗礁。2015年4月24日，遠洋地產和太古地產攜手打造的首個大型高端商業綜合體——成都遠洋太古裏正式開業，也給業界的紛爭做出積極回應。
在遠洋地產第四步發展戰略中，不動產開發投資是四元業務的重要一極。其中，綜合體屬於第四步發展戰略中的戰略性發展品類。成都遠洋太古裏是遠洋地產的標杆性項目，透過該項目的解讀和分析，或可管窺遠洋商業地產的冰山一角。
作為成都遠洋太古裏的操盤者，遠洋地產商業地產事業部總經理陳雷通過對該項目的複盤，從合作夥伴、產品戰略（項目選址、項目設計、產品創新）、經營戰略（持有策略、定位策略、招商策略、租戶和租金組合策略）揭開了遠洋商業地產的神秘麵紗。
巧破商業地產之“重”
可能是源自出身的基因，遠洋地產一直對商業地產慎之又慎。
遠洋地產開發的第一個項目是位於北京長安街的甲級寫字樓遠洋大廈。經曆過遠洋大廈的開發和運營，遠洋地產深知商業地產開發和運營風險。在過去的數十年間，即便是全行業數次掀起綜合體開發熱浪，遠洋地產並不為之所動。
曆年年報中，遠洋地產如此強調商業地產的操作風險：“應當用更加謹慎的態度對待商業地產。要做好商業地產，從投融資、取地、定位到規劃設計、招商、建設、運營等各個環節，都要做好功課，環環相扣，用’一著不慎滿盤皆輸’來形容並不為過。”
商業地產是重資產商業模式。一個現實的情況是，國內的融資渠道以間接融資為主，一段時間內不動產證券化無法實施。
遠洋商業地產又有哪些破解之道？
早在8年前，遠洋地產就在年報中表示，要“保持來自物業開發和來自投資物業租賃之間的營業額的平衡”。2007年，遠洋地產出售凱晨世貿中心。多年來，這宗交易一直被業界視為一起非常成功的案例。該宗大額交易案例的亮點不僅僅是交易的價格、時機，基於內部現金流平衡的戰略眼光，還在於遠洋地產通過有選擇性銷售走上輕資產之路。
遠洋地產2014年年報也驗證其銷售式輕資產之路。2014年，遠洋地產的寫字樓、商鋪營業額是29.83億元，約占總營業額的8.46%；寫字樓和商鋪的協議銷售額高達92.75億元，約占總協議銷售額23.11%。
通過有選擇性銷售和持有，遠洋地產已投入營運的商業地產資源約68萬平方米，寫字樓占比約40%，商業占比約60%。另外，現有項目中待開發及運營的商業地產資源約200萬平方米，將於2015至2020年分階段投入營運。
綜合遠洋地產公告和官方新聞發布，一個更為詳細的遠洋商業地產版圖以巨無霸的形象出現：遠洋地產持有商業項目規模127.8萬平方米，未來將持有商業項目規模55.4萬平方米。