去梯言
無論選擇怎樣的店址，店長們都一定要把消費者的便利性牢記心中。如今的消費者越來越挑剔，對購物場所的物業配套與周邊公用設施的完善程度越來越重視。有車一族希望購物時能很快找到停車場，老人家不想爬很高的階梯……一切從自己的便利出發。店址選擇必須將這些便利因素考慮進去，否則店址再好，顧客也不願光顧。
14.不要粗心：不能在租鋪時忽略了三件事
情景故事
北京城北某綜合商場前後各有一條單行道，附近是大型居民區，生意一直不錯。但該商場一樓有家臨街專賣店，兩年內換了三個經營者，生意卻一直不景氣。最初該店為服裝專賣店，幾個月後店麵易主變成了手機店，而現在這家店已經成了蛋糕店，不過生意仍然不佳，也許過不了多久店麵又要轉租了。
這個商鋪麵向公交車站，旁邊就是一家麥當勞門店，到商場正門直線距離不過二百米，店前人流不斷，怎麼看也應該是一家旺鋪，為什麼屢屢易主仍舊運營不良呢？
問題分析
原來這家商鋪位於商廈的前方拐角處，位置雖然看起來不錯，但是卻孤零零地處在邊緣，其他鋪麵都處在商廈後方。商廈客流雖然不斷，但是不是進入商廈，就是直接到商廈後門專賣店，因此人流不絕隻是個假象。
我們再深入地想一下，為什麼會有那麼多經營者前仆後繼地接手這家商鋪呢？相信後麵兩家經營者也一定做過市場調查，可是他們的調查顯然不夠細致，或者說他們對租鋪的重視不足，所以才會被假象迷惑，租下鋪麵。
租商鋪一直是一個令人頭疼的問題，特別是在地段選擇、租金交付方式和房屋合同簽訂方麵隱含的細節方麵更是大有學問。稍有疏忽，帶來的就是賠本的後果。
店長講堂
中小型商鋪常常采取租用的方式，出租商鋪的廣告打的鋪天蓋地，每間都打著旺鋪轉租的旗號。在選擇轉租店時，一定不要被這些吸引人的文字迷惑，仔細想想，就不難發現：這家商店的生意不好做，經營者急於脫手。
有的門店轉讓時看上去生意紅火，其實是虛火。有一老板在某小區門口開辦了一家建材店，他預測該小區居民裝修已接近尾聲時，就打出了低價轉讓的招牌。看到他生意那麼紅火，一時間許多人紛紛求租。幾位老板甚至為這個店麵爭得不可開交。經過激烈角逐，最終名花有主，低價轉讓實際上成了高價賣出，僅轉讓費的利益，就相當於平時開店好幾個月的利潤。毋庸置疑，吃大虧的當然是那些受讓者。當然，也有一部分店麵，確實是店主迫於客觀原因才轉讓的。但到底是虛火還是紅火，就需要用你的火眼金睛去洞察了。
1.接手轉租店的注意事項：
（1）在和轉租人談判時，不要輕易相信轉租人生意之外的理由，貿然接手轉租店是極危險的。不管轉租人所說的轉租理由是什麼，你都應設想他們是因為經營失敗而轉讓的。
（2）通過自己的觀察，走訪他原來的員工、附近居民及同行，找出導致他們經營失敗的原因，是行業原因，還是經營失策等等。
（3）如果你確定已經找到原因，不管是否與原來的經營行業相同，你都必須在經營上重新定位。
2.租鋪談判的注意事項
在初步選定開店的地點後，還應作進一步的全麵考察，對相關的情況做一定的調查分析後，方能決定是否最後定點在這裏。這時，除了店麵情況、出租方背景調查外，你可以從以下幾個方麵進行考察：
（1）繳付房租的方式
通常情況下，繳付房租有按月結算、定期繳付和一次性付清三種方式。也有一些出租方除了要支付固定的月租金外，還要根據未來門店的經營狀況分享一定的利潤。如果出租方提到這一點，而公司也願意，雙方要把它作為重點來談判。因為這其中有許多不確定的因素，處理不當，會引起爭議。有的店麵定下的是一年或兩年的租金，如果要續租，往往要按一定的比率逐年遞增。這種情況下最理想的付款方式是每半年或一年付款一次。還有的店麵是長期租的，一租就是十年二十年。對於這種店麵，作為店長，你要看清楚了，不僅要調查好政府規劃與政策，還要預計這個店麵以後的發展潛力。
（1）其他條件
與出租方談判，除了談租金外，還要注意附加條件，這可以使你節省不少開支。有很多店麵出租，都要求支付押金，在談判時應盡量說服出租方免付押金。一些黃金地段的店麵押金通常很高，雖然這錢最終還是公司的，但如果一直經營下去，這筆錢也就等於擱死在那兒，這筆錢如果談得好就可能卸掉或者少交一部分。
（1）租金衡量
商鋪租金是公司考慮的最重要的因素，也是你必須謹慎對待的問題。好商鋪往往躲在租金後麵，商鋪好與不好不隻是由租金說了算。
一般來講，租金越高就代表該商鋪的經營價值越高，如果公司實力非凡，自然應該以高標準來要求自己。那些能喊得起價的商鋪當然不是等閑之輩，要麼坐擁繁華鬧市口，要麼周邊有著川流不息的消費群。但也不是說鋪麵租金越高就越值得租用，租金上也可能被人做足了文章，到底這家鋪麵值不值得投資，店長必須睜大眼睛看清才行。
3、遠離租賃合同陷阱
在承租鋪麵時可能麵臨許多不可預測的因素，有時出租方甚至會故意設下陷阱。為避免這類陷阱，在租賃店麵時應爭取在鋪合同中載入下列條款：承租方在出現下列情形之一，無法繼續經營時，有權通知出租方終止鋪麵租賃合同，並不賠償出租方的損失：出現戰爭、地震、台風、雷暴、城市暴動等情形；政府決定拆遷鋪麵；政府在鋪麵前50米內、左右兩邊各200米內修路、改路、擴路、建橋、整治市容或其他政府行為；承租方因經營不善嚴重虧損達三個月以上。當然，要進一步避免因上述情形造成的鋪麵裝修費用的損失，還必須預先調查清楚。
訂立商鋪租賃合同還須特別注意以下幾點法律問題：
（1）承租人的主體資格。商鋪作為不動產，其出租人必須是商鋪的所有權或者使用權人，若是所有權人，應依法取得房地產權證；若是使用權人，應有合法租賃憑證及允許轉租的書麵證明。另外，房屋有共有人的，還須經過共有人書麵同意。
（2）租賃物的用途。租賃商鋪必須確認租房賃物的用途。租賃商鋪用途為商業用房。否則，無法辦理營業執照。
（3）租賃期限。根據《合同法》214條的規定，租賃期限不得超過20年，超過20年的，超過部分無效。
（4）轉租。因商鋪經營風險較大，故在經營狀況不佳時，可能會涉及將商鋪轉租的問題。出租人是否允許承租人轉租，應在租賃合同中予以明確。若承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。
（5）裝修補償。首先，出租人與承租人應在租賃合同中明確出租房屋能否裝修；其次，雙方應約定，在租賃期結束或因其他原因解除租賃合同後，對裝修如何進行處理。在對裝修處理方式未作約定的情況下，若出租方違約，致使租賃合同解除，出租方應賠償承租方裝修損失；若承租方違約，但裝修對承租方確有用處的，出租方亦應對承租方適當補償。
（6）租賃合同登記。在租賃合同成立後，合同當事人應將租賃合同送至房管部門登記備案。未經登記備案的租賃合同亦是有效合同，但不具有對抗第三人的法律效力。
去梯言
商鋪租賃中，免裝修期租金經常會出現在合同之中，主要是由於承租人在交房後需要對房屋進行裝修，實際不能辦公、營業，此種情形下，出租人同意不收取承租人裝修期間的租金。但“免租裝修期”非法律明確規定的概念，因此，在簽訂租賃合同時一定要明確約定免租裝修期起止時間，免除支付的具體費用，一般情形下，隻免除租金，實際使用房屋產生的水費、電費等還需按合同約定承擔。
15.不要模糊：不同經營業態一定要區分對待
情景故事
一家定位為高品質的書店開張了，經過反複思考，店主把書店設在城市的繁華商業區，那裏客人川流不息，是高端店鋪的集中營。店主將書店裝修的高雅大氣，地處這樣引人注目的繁華商業區，一定能吸引大批消費者進店閱讀購買吧！店主對此很自信。
轉眼，門店開業三個月了。三個月中，門店的銷售額離付房租尚有一大段差距，再加上店員工資、各項損耗……而且盡管店主苦苦堅持，仍然看不見生意好轉的希望。明明門前就是人流如潮，連街尾的簡易速食店都能賺的盆滿缽滿，為什麼自己的店鋪就是門前冷落呢？五個月後書店被迫撤出了它位於商業區的店址，轉而搬到了離某所大學不遠的居民區臨街門店中。
問題分析
對於零售店來說，沒有最好的店址，隻有適合自己的才是最好的。而且不同的經營業態對選址有不同的要求，繁華的商業街也許適合做服裝生意、餐飲生意，但是未必就是適合開設書店，除非你有足夠的實力，開設一家大型書城，吸引消費者。
案例中的這家書店搬遷後，生意卻陰差陽錯的火了起來。原來這個居民區因為靠近大學，開設了很多針對年輕人的店鋪：特色小吃店、益智玩具店、飾品店、影碟出租店……臨近大學讓書店站住了腳，每天都有絡繹不絕的學生到書店購書，高品質的圖書和店主刻意經營的文學氛圍打動了他們。