二、房地產稅製保有環節存在的主要問題
我國房地產稅製構成的明顯特點是：房地產開發流通環節稅費多，負擔重，房地產保有環節課稅少，負擔輕。如房地產開發、銷售過程中就涉及營業稅、印花稅、房產稅、契稅、城鄉維護建設稅、土地使用稅、耕地占用稅、所得稅等。收費就更多，各地也不相同，多達好幾十種。而在房地產保有階段，隻有城鎮土地使用稅、房產稅、城市房地產稅。這種稅製設置不但造成土地閑置、浪費嚴重，而且在進入流通時由於土地承受過高的稅負，造成大量的土地隱形交易，偷逃稅現象嚴重。
1、我國現行稅製在房地產流通環節稅種較多，稅負較重，而在房地產保有環節稅種較少，稅負較輕。在保有階段土地使用稅稅率較低，房產稅按房產原值征收，一般情況下房產保有時間越長房產原值與房產的現值差距越大。這就決定了保有階段存在著房地產稅源的流失，並影響到稅收征管的力度。而重流通的局麵則使得房地產的建設成本大幅提高，抑製了土地正常的市場交易，助長了土地的暗箱操作和隱性流動，大量與土地有關的腐敗尋租行為由此滋生，總體上不利於房地產業的正常發展。現行的土地批租製被認為是推動房地產成本上升的重要因素。土地批租製根據土地的不同用途,批租期限從50年到70年不等。一次性收取幾十年的土地出讓金無疑抬高了地價，建設單位也會將其轉嫁到商品房價格中去。政府通過土地出讓可以得到即期收益，短視的政府為了自身利益最大化,自然顧及不了下屆政府的發展問題。以“寅吃卵糧”的方式獲取土地財源，將強化房地產流通階段的成本價格形成機製。不改革土地批租的繳費方式，房地產價格失真及濫用土地的現象難以徹底消除。征收房地產稅收的初衷是為了增加國家財政收入，運用稅收杠杆調節土地房產資源的合理配置。但是“重流通輕保有”的稅收政策，一方麵增加了房地產所有者出讓房產的成本；另一方麵保有成本較低，房地產在存量市場上大量積壓，從而加重了房地產市場的畸型發展。房地產稅製的負效應使得房地產稅收收入與經濟發展同比例增長的局麵難以實現。
2、現行房地產稅收體係部分稅種的課征違背了公平原則。我國目前的房地產稅收體係存在違背公平原則的規定，主要表現在：現行房地產稅製存在征收範圍過窄、內外稅製及稅收政策不統一、重複課征等問題，妨礙了稅收的橫向和縱向公平原則。房地產稅製征收範圍過窄主要指房產稅和城鎮土地使用稅的征收範圍僅包括城市、縣城、建製鎮和工礦區，而鄉村地區則不征收，形成不同區域單位個人競爭中的稅負不公。內外有別的兩套房地產稅製，總體上使得外資房地產企業的稅收負擔過輕。這一方麵加劇了內外資企業間的不平等競爭，同時也激勵內資房地產企業紛紛改製為外資企業以合理避稅，或假借外資企業名義偷逃稅款，從而不利於公平稅收負擔原則的體現。
3、房地產計稅依據的設計已經不能適應市場經濟發展要求。這種不適應主要表現為：一是稅製本身的不公平性與市場經濟要求的公平競爭性不適應。在現行內外分開、房土分開的房地產稅製下，外資企業保有土地時的稅收成本幾乎為零，其稅負明顯小於內資企業。這種“超國民待遇”雖在改革開放初期為吸引外資起到了一定積極作用，但在世界經濟全球化的今天，尤其是我國加入WTO後，外資企業將在更多領域進入中國市場，這種內外區別對待的房地產稅製將大大損害內資企業的利益,影響稅收的公平性原；二是房地產稅製缺乏合理的增長機製與經濟的快速發展不適應。按照一般規律，稅收收入與經濟發展應呈正比例的協調發展關係,而目前房地產稅收入的緩慢增長與全國房地產市場的快速發展非常不協調。房地產稅收入沒有因房地產市場的迅猛發展而快速增收，其組織收入職能沒有充分發揮出來；三是稅收調節力度的下降與當今宏觀調控土地資源要求的上升不適應。目前房地產稅製調節力度較弱主要表現在對土地資源的調節上，與房產有限使用的特性相比，土地具有長期使用、不可再生等特征，因此土地是一種稀缺性資源,其經濟價值較房產更高。而在目前的房地產稅製下，高價值的土地資源卻承擔著低水平的稅負，房地產稅製對土地資源的調節力度較弱。也就是說土地在現行稅製下的稅負水平相對較低，現有房地產稅不能對土地資源進行有效調節。
4、我國房地產有關的許多稅種不支持地方政府財政收入原則的實現。如房產稅是以房產原值而非以房產評估值為計稅依據；土地增值稅計征繁瑣卻收入極低；土地增值稅過高的名義稅率可能導致以下問題：一是提高了納稅人繳稅的機會成本，造成逃稅現象嚴重，從而一方麵增加了稅收的征管成本；另一方麵也扭曲了決策者本來的調節意圖，扭曲資源配置。二是雖然較高的稅負對房地產投機行為有一定的抑製作用，但若稅負過高則會對正常的房地產流轉造成損害。現行地方稅收立法權集中在中央一級，地方稅務部門既無權開、停、減、免地方稅，也不能調整稅目、稅率。現在看來,由於種種原因這一稅種的作用沒有真正發揮出來。土地增值稅理論上是為了規範土地、房地產市場交易秩序，合理調節土地增值收益，抑製房地產的投機炒賣活動而開征的稅種，但在實際執行中該稅存在計算複雜、征收數額低、征收和繳納成本都很高的弊端。