房地產調控再加碼
經濟
作者：謝九
在新老政府交替之際，房地產調控再次加碼。2月20日，溫家寶總理召開任期內最後一次國務院常務會議，從5個方麵研究部署房地產調控工作，被業內稱之為“國五條”。“國五條”頒布一周之後，3月1日，國務院辦公廳發布調控細則，推出6條具體的調控措施。
此次頒布的6條具體措施可謂全方位調控，既強調行政手段，要求加強對省級人民政府穩定房價工作的監督和檢查，對執行政策不到位和房價上漲過快的地方政府進行約談和問責，同時也不乏市場化治理，包括稅收和金融等手段；既從需求端打壓投資炒作，包括提高二套房首付比例和利率等，也要求大幅增加土地和商品房供應量，滿足市場的剛性需求；既對市場化住房進行調控，也要求加快保障房建設，確保資金盡快到位，盡早開工建設。可以說，此次出台的6條細則，是在充分總結前一階段調控的經驗教訓之上而來，具有較強的針對性，但與此同時，有些措施可能會給房地產市場帶來意想不到的結果，增加了房地產市場的不確定性。
在此次調控細則當中，最引人關注的大概是“對出售自有住房按規定應征收的個人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等曆史信息能核實房屋原值的，應依法嚴格按轉讓所得的20%計征”。事實上，此項政策並非新規，隻不過一直沒有得到真正執行。目前我國對出售自有住房的個人所得稅有兩個執行標準，一是按照買賣差額的20%征稅，二是按房屋出售總額的1%～2%征稅，在實際執行過程中，大多數選擇了後者。這兩種不同的征稅方式有多大的區別，可以做一個大致的測算，假如一個人10年前在北京以1萬元/平方米的價格，購買了一套100平方米的住房，現在房價上漲到4萬元/平方米，如果現在出售這套住房，按照房屋總價的1%征稅，意味著需要繳納4萬元的個人所得稅，如果按照差額的20%征稅，需要繳納的個人所得稅高達60萬元。
如果按照房地產調控新政，將來嚴格按照賣房所得的20%征稅，對房地產市場將帶來巨大的衝擊。從長遠來看，這將極大壓製炒房者的利潤空間，在很大程度上打擊投機者的熱情，但也有可能帶來一些難以預料的影響。比如一些擁有多套住房而短期之內並不急需現金的人群，可能會將住房長期持有，轉為出租而不是出售，這樣可能會大幅減少二手房的供應量，從而助推房價上漲。還有一種可能是，如同現在5年之內賣房征收營業稅一樣，賣房者最終會將稅收成本轉嫁給買家，同樣也會推高房價。唯一可以肯定的是，這項規定將對改善型需求帶來巨大打擊，那些希望將現有住房出售，換購一套更大住房的人群，將會因為征稅方式的改變付出極大成本。
此次調控新政，除了對二手房交易征收20%的所得稅之外，另外一個重點在於“對房價上漲過快的城市，人民銀行當地分支機構可根據城市人民政府新建商品住房價格控製目標和政策要求，進一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率”。目前我國對於二套房執行的是“60%的首付比例，1.1倍的基準利率”，如果考慮到房地產市場上諸多的“房叔”、“房姐”之類，這一類人群購買住房很少通過貸款，所以，首付款和貸款比例的上調，對於資金實力雄厚的購房者基本上沒有影響。
與以往不同的是，此次調控的新意在於對土地供應的重視程度前所未有。要求“原則上2013年住房用地供應總量應不低於過去5年平均實際供應量。住房供需矛盾突出、房價上漲壓力較大的部分熱點城市和區域中心城市，以及前兩年住房用地供應計劃完成率偏低的城市，要進一步增加年度住房用地供應總量，提高其占年度土地供應計劃的比例”。
最近一段時間以來，北京等一線城市房價再次出現加速上漲的勢頭，很多人尤其是房地產開發商都在抱怨政府供地不足，統計資料顯示，北京去年的供地計劃僅完成三成，土地供應不足成為對房價上漲的最新解釋。盡管開發商將房價上漲歸咎於土地供應不足有以偏概全和轉移視線之嫌，不過土地問題的確在一定程度上製造了市場供應不足的緊張情緒。此次房地產調控將土地供應作為調控重點，預計土地供應不足的狀況會有所緩解。以北京市為例，“國五條”出台之後，北京市在2月28日一天就集中成交13宗經營性用地，出讓金額達到100多億元，今年前兩個月的土地出讓金就已經達到去年全年的六成，充足的土地供應量將會有效緩解市場的緊張情緒。